深圳小产权房遇拆迁，一定能赔物业吗？

今天，带大家了解下各类项目的拆迁补偿规律。

在深圳，通过拆迁获得物业补偿的项目有3种：拆除重建类城市更新（俗称旧改）、土地整备、棚户区改造。这3类项目依据的政策不同，赔偿标准也不同。

小产权房拆迁补偿的标准和物业产权、建筑面积、层数可能都有关系。

城市更新项目拆迁补偿

私宅补偿

除临时性建筑外，永久建筑都可以通过城市更新赔偿红本商品房；赔偿不区分是否有房产证，但是旧屋村赔偿比例会抬高；一般也不区分业主是否外来，有些会区分层数赔偿不同的比例；

【情形一】根据前期测绘查丈或房产证明材料所载建筑面积，按照1:1-1:1.3的比例赔偿商品房/公寓。一般项目按照建筑层数区分赔偿比例，较低层数建筑的赔偿比例上浮。以蔡屋围搬迁补偿方案为例，私宅首层按照1:1.2的比例补偿住宅/公寓，二层以上按照1:1的区间补偿住宅/公寓；

【情形二】有些项目按480㎡建筑面积分界，区分赔付物业类型。以白石洲搬迁补偿方案为例，480㎡以下（包括480㎡）的可赔偿住宅，大于480㎡的建筑面积部分只能赔偿公寓。

旧屋村补偿

 一般按建筑面积不低于1:2的比例补偿商品房或商务公寓；

统建楼

 一般按建筑面积1:1的比例回迁商品房或办公楼;

旧住宅区

按建筑面积1:1.2的比例或按套内建筑面积1:1的比例回迁商品房或商务公寓。

市场化的整村统筹

私宅赔偿比例：一般按建筑面积1:1置换住宅商品房；具体比例由业主和开发商协商确定。

旧屋村物业置换比例：按一般按照建筑面积1:1.5置换住宅商品房，具体比例由业主和开发商协商确定。

棚户改造类型项目

 根据《深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见》（深府规〔2018〕8号），各区政府应当根据实际情况，按照套内建筑面积1∶1或不超过建筑面积1∶1.2的比例，确定辖区内老旧住宅区棚户区改造项目的产权调换标准。

棚改回迁的房屋产权性质和拆迁前一样，所以如果之前是限制转让的非商品性质住房，在符合绿转红条件下需要提前自己办绿转红手续。

棚改中纳入城中村私宅的，赔偿标准按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（292号文）。

不同类型的项目在制定搬迁补偿安置方案的过程中，所考虑的因素不同，导致最后搬迁补偿的结果也会存在差异。

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