多地银行房贷“红线”微调，“房贷人”如何降低影响?

　　日前，多地金融监管部门下发地方版房地产贷款集中度通知，在政策允许的范围内，对辖内法人银行房地产贷款考核指标上线进行了微调。在“房住不炒”的前提下，这波监管政策释放了什么信号？它对“房贷人”将产生什么影响?“房贷人”又该如何做好贷款筹划呢?

　　微调体现“精准调控”,“房住不炒”仍是主基调

　　去年底，人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(下称《通知》)，自2021年1月1日起实施。根据《通知》，考核的五档银行机构依次为中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行，房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限依次为40%、32.5%;27.5%、20%;22.5%、17.5%;17.5%、12.5%;12.5%、7.5%。

　　招联金融首席研究员董希淼表示，对于五档不同的银行设置不同的指标，“这是我国第一次对房地产贷款实施集中度管理”。正因如此，有些房贷放款较多的银行出现了超标的情况，它们将会适当控制房地产贷款。

　　而本轮地方监管“红线”的微调，则是“对年初银行贷款集中度管理制度的微调，体现了‘因地施策’。”一位业内人士表示。

　　值得一提的是，《通知》为地方“两条红线”的划定留了一道口子，规定“人民银行副省级城市中心支行以上分支机构会同所在地银保监会派出机构，可在充分论证的前提下，结合所在地经济金融发展水平、辖区内地方法人银行业金融机构的具体情况和系统性金融风险特点，以本通知第三档、第四档、第五档房地产贷款集中度管理要求为基准，在增减2.5个百分点的范围内，合理确定辖区内适用于相应档次的地方法人银行业金融机构房地产贷款集中度管理要求”。

　　因此，部分地区在政策允许的前提下，调整了相应档次的地方法人银行业金融机构房地产贷款集中度管理要求。例如，四川、山东等地对各自辖区内房地产贷款集中度监管指标进行了调整，和《通知》的标准对比，各个档位银行机构的房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限分别上调了1个百分点至2.5个百分点不等。

　　在广东，第三档中资小型银行和非县域农合机构房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限分别提高至24.5%、19.5%;第四档县域农合机构房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限分别提高至20%、15%。

　　“各地对于占比上限的调整实际上体现了精准调控的思路。”董希淼认为，在“房住不炒”的前提下，各地在一定范围内差异化的指标设定传递出了更为温和的调控信号。

　　前述专业人士表示：“一方面，这在一定程度上可以减轻相关银行的调整压力，实现政策平稳落地;另一方面，也可以满足当地刚需购房者的购房需求。”

　　为“房贷人”支招，可同时向两家银行申请贷款

　　值得一提的是，房地产贷款集中度两条“红线”的划定，使得多数银行个人住房贷款额度更加紧张，房贷放款速度变慢。一位国有大行工作人员透露：“去年符合条件的贷款还未放出去。”

　　在此背景下，刚需“房贷人”应如何做好贷款筹划呢?大源按揭总经理郑大源为“房贷人”支招。他建议，首先最好提前半年准备买房事宜，一方面要去看房，了解房地产市场的走势；另一方面要确定由谁来买房，由谁来申请贷款，提前核实买房资格。其次，要了解贷款的资格问题，包括收入流水、征信、首付比例等。此外，要了解打算购买的房子，以及购买这套房子可能需要的时间及各项成本。

　　“申请贷款时务必按照银行的要求，提供齐全的证件，积极配合相关手续。基于目前银行额度比较紧张，建议大家酌情考虑，同时找两家银行申请贷款，如果一家无法通过审批，可以迅速更换，这对资质比较差的客户很有帮助。”郑大源还建议，无论买房还是卖房，尽量不要使用垫资“过桥”，应避免因放款过慢导致的“过桥”费用失控。

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