深圳小产权房交易的核心流程

深圳“208新政”之后，越是优质的房产越是失去了金融属性。没有了金融的支撑，尽管业主依旧傲娇，但够得上价格的买家锐减，短期再想涨价几无可能。

小产权房的问题有关于中国特色的土地二元制：城市的土地属于国有，农村的土地属于集体所有。在集体土地上盖的房子叫做“小产权”。集体土地只能在集体内部流转，不能在市场上交易，但深圳经济特区又有其独特性。

深圳通过2次“统征统转”完成法律上土地100%国有化。从而形成了全国唯一的现象：国有土地上的未缴纳土地出让金的建筑，这是深圳小产权与深圳市以外小产权最根本的区别，也是深圳小产权房可以不限集体内村民就可以交易的原因，不但可以交易，手续比起商品房也更简单。

交易的流程有两种，一种是房屋转让合同，一种是集资建房合同。房屋转让合同是针对小产权房作为二手房出售的情况下签订的，集资建房合同一般都是由一手的村委房签订的，不过现在市面上很少有全新一手的村委房了。

小产权房交易，买家看房，对价格、付款方式与卖家达成一致后，就可以约定日期，启动交易流程了。

第一步，需要签订的资料是定金协议，相比二手房的定金条款，单独列成协议，对买买双方关于定金的权利义务写得更明确一些。

第二步，需要签订居间合同也就是房屋转让协议，和一般二手房交易合同的区别有两点，一是一般约定的转让价是全包价，包含过户费和中介费，也就是买家实付价，二是小产权房不能贷款，约定首付时间之后，还会再约定一个付清尾款时间，不能贷款。

第三步，过户前，需要先去小区物业中心开具原业主的房款、燃气安装费、水费、电费、物业管理费和公共维修基金等有关费用的结清证明。

第四步，最关键的“过户”，买卖双方带齐资料到村委，资料包括①购房时的一手合同，购房时开具全额的收款收据复印件②卖方身份证原件复印件③买方身份证原件复印件④物业公司费用结清证明，一定要原业主本人，到村委交齐过户费用。

村委过户专员审核并回收原件合同，即收回备案，开出新合同，新合同需要村委盖章，一般村委盖章差不多需要等待半个月，在所以在签定新合同前，买卖双方还需要再签署一式三份的承诺书，承诺书的内容包含卖方承诺已结清水电气等房屋相关费用，自愿以某转让价格转让房产，买方已确认房屋之前相关费用已结清并愿意承担之后与房屋相关的费用，自愿接受房屋的销售价格。买卖双方各执一份，村委留档一份，新业主凭这个承诺书去领村委盖好章的新合同。

“过户”手续完毕后，买方按约定向卖方转帐，拿到和村委的新的购房合同，交易完成。

村委二手房交易手续的核心流程就是这样，不同楼盘的细节所有细微区别。另外，村委房无论交易转让几手，购房价都是写的第一手时候的那个价格，收据也是，这也算是小产权房交易的潜规则。

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