深圳工改工房地产项目的全流程融资

上文有提起过，工改工房地产项目的招商、运营、销售的难度系数比普通的住宅或商住工程项目会难许多 ，所以在融资层面要特别注意这个闭环的设计，避免因贷款逾期或贷款无法置换导致工程项目烂尾，而这也是大家特别强调该类工程项目要注意全流程融资的真正原因。

（一）开发建设阶段融资

1.银行、信托传统融资

如与银行合作，需注意银行的白名单制的规定及其额度的限制问题，摸透各种股份行及城商行等银行机构对产业类房地产的投资准入规范及相关投资产品，并开展成本测算、类比后开展相关合作挑选；若挑选信托等机构合作，可通过利用项目公司非房板块开展另类融资，并可将融得的资金用于目标工程项目的开发建设。

2.补充融资方案

（1）引入运营方后的融资：通过引入专业的产业投资运营方，借助其品牌、征信优势，解决并购融资或股权融资并用于工程项目的开发建设。

（2）总包垫资：在解决工程项目的前融资金的同时引入总包单位垫资或由总包单位贴息，以此降低融资成本。

（3）原材料供应商订单融资：引入工程项目所需的板材、电梯、智能停车等供应商，由该类供应商一起向项目公司就工程项目的开发建设提供资金。以大家板材供应商企业订单融资合作模式为例，对于酒店、写字楼、公寓、精装交付等物业，可开展订单融资操作。板材供应商根据开发商匹配的板材业务为工程项目方提供融资，综合成本在年化12%以内，并且不严格监管资金用途。

（二）运营阶段融资

1.自持部分融资：自持部分的融资主要操作方式包括以租代售、抵押式出租或以租金收益权为标的发行基金产品、金交所产品等开展融资。

2.车位权融资：对于一二线城市的车位，根据车位出租、运营未来现金流情况一次性支付5年、10年或20年的买断收入。若工程项目未来已成一定规模，有稳定的现金流，主体评级满足发行资产证券化或标准化产品的规定，则可通过发行标准化产品开展公开市场融资（资本市场融资适合规模较大且现金流较稳定的企业）。

3.包销融资：对于可售部分的物业亦可引入包销团队开展相关包销融资，提前盘活资产。

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