楼市再传收紧信号！房企有息债务设置“三道红线”

今年受疫情影响，房地产行业实行“停工令”与“停售令”，项目未能动工，销售回款近乎为0，金融机构被迫暂缓，融资亦是遥遥无期，房企的多数收入来源近乎破裂。很多房地产企业顶不住倒下了。据了解，今年以来有逾百家地产公司破产。房地产是资金密集型行业，开发商大多都有非常高的债务杠杆。

相关数据显示，2019年，龙头房企的负债规模呈现持续增长态势。从负债总额看，截至2019年末，中国恒大、碧桂园、万科总负债规模均超过万亿元，分别约为1.85万亿元、1.69万亿元、1.46万亿元；资产负债率分别高达83.75%、88.54%、84.36%。万科负债总额14593.5亿元，同比增长12.87%。其中，有息负债合计 2578.5亿元，占总资产比例为14.9%。有息负债以中长期负债为主，一年以上有息负债1639.7亿元，占比为63.6%。其他上市公司方面，融创中国去年总负责超过8465亿元位居第四位，华润置地、龙湖集团、中国海外发展、新城控股等负债均超过4000亿元。

2020年下半场，房地产融资通道在进一步收紧。据21世纪经济报道，近日，市场传言称监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长，设置“三道红线”。具体为：

红线 1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；

红线 2：净负债率大于100%； 

红线 3：现金短债比小于1倍。

根据“三道红线”触线情况不同，试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四挡。以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。即如果：

“三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模以 2019 年 6 月底为上限，不得增加；

“二线”超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过 5%；

“一线”超出阈值为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过 10%；

“三线”均未超出阈值为“绿色档”， 有息负债规模年增速不得超过 15%。

那么，“触及'三道红线'不许增长有息负债”，加上开发商的偿债高峰临近这两则消息，又给楼市传递了什么信号？

1、房企融资和部分城市楼市调控收紧是大概率事件。

假如传言为真，那么意味着那些前期销售超前，但指标“不合格”的房企会被限制融资，一些希望以价换量、弯道超车的中小房企，恐怕这条路是走不通了。

2、拿地需求、融资需求短期内或降温。

据国金证券不完全统计，近几年房企融资来源中，国内贷款、直接外资及自筹资金占比呈现下降趋势，经营性融资占开发资金来源占比提升。所谓经营性融资，即包括股权融资、债权融资和销售回款等。如今前两者被卡的死死的，销售又上不去，至少在当前，融资环境对房企很不友好。

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