深圳小产权房物权及拆迁赔偿原则

比如我是独栋农民房的原业主，我建房子的时候，是按照规定来的，有合法的报建手续，且没有超过规定面积（480平）。我在关外盖了四层100平米的农民房，然后我想卖给散户两层。我于是把三楼的100平米分割成两套45平米出售。买家付款给我，我写一个合同，证明我卖了45平米给你。请律师见证一下。那么这层楼就有2个业主，分别持有45平米。然后，我可以把四楼分成4套20平米出售，卖给四个人。那这一层就有4个业主，分别持有20平米。

开发商现在来了，说要旧改。开发商肯定得认所有业主阿。无论你是持有20平米，还是45平米，开发商都说，行，之前的业主怎么把房子分割给你们的，我们都认。但你们要知道，法律上其实只需要认原业主就行了，因为只有原业主有报建手续。原业主和散户，是“私人交易”。但是开发商说，没关系，都算进“历史旧账”吧。原业主怎么分割户型，怎么卖我们都认了。

散户受不受法律保护？

不受。房子是合理报建，受物权法保护，但私“私人交易”是不受法律保护的，因为卖给你的面积是原业主定的。原业主甚至可以把100平分成100去卖，那么就可以诞生100个“新主业”，那是不是说，每个1平米的业主都可以站出来说我有物权？不是。其实小产权房至始至终只有一个人有物权，那就是合法报建的原业主，其它都是影子业主。法律上来讲，影子业主其实都不算业主。旧改，开发商其实只要跟原业主签字就可以算数了。但是开发商会不会这么做？不会。因为这不符合“人情常理”。于是，开发商在启动旧改时，会赋予每个散户，即影子业主“物权”，就是你只要的确能拿出黑纸白纸，证明你拿现金购买过这栋楼的空间，我都算你有“物权”，都会赔给你。

现在越来越多业主尝到了甜头投资小产权这块都看中旧改拆迁！

关于赔偿，从来没有法律文件讲小产权碰上拆除如何赔偿，也不会这么规定。但是深圳小产权房目前赔偿都是给最后买家的。有律师见证，或者历史遗留回执，有绿本、黄本，证明这房子是你的就好。农民房目前是合作建房协议+律师见证，房屋不给买卖嘛，没有说不可以合作建房享受相应权利吧，合同也是清清楚楚写了村民放弃后续拆迁赔偿权益的。有人说，原村民可以通过打官司起诉拿回房子，外村人买了一毛钱都拿不到。我说这是道听途说。专业房产官司律师研究了这几年的小产权起诉案例，给出的结论就是：深圳法院根本不受理小产权相关案件。即使以前受理的也驳回。再不济受理了判了原房东拿回房产的，法院也不予执行。再不济原村民野蛮方式强行要回，也是赔偿你本金和相应利息的，这个是法院支持的。

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