广州出台《关于加强农村住宅建设管理的实施意见》(三)

近日，广州市人民政府印发《关于加强农村住宅建设管理的实施意见》，对广州市农村村民宅基地建房和村改居居民在集体土地上建房行为进行规范。实施意见对一户一宅标准、存量宅基地房屋确权登记原则、新建农村住宅建设标准等方面作出明确要求，提出要充分利用增减挂钩、拆旧复垦等政策，加大农村土地综合整治、宅基地整理、村庄拆改力度，改善农村人居环境，提高节约集约用地水平。

（十）村民公寓式住宅建设标准。村民公寓式住宅建设首先要考虑历史欠房户和新增分户需求，因地制宜、集中布局，体现节约集约用地和方便生产生活的原则，按照城市居住小区标准进行集中建设。每户村（居）民可以选择1套或者多套公寓式住宅，每户总申请的建筑面积控制在280平方米以内。村民公寓式住宅建设应考虑在首层或地下为每户另外安排一个农机（车辆）停放位置和工具设备房。在村民公寓式住宅建设中，可预留部分住房作为本村新增分户申请住宅时使用，在未分配前必须以村集体经济组织（以投资建设主体确定）为业主进行确权登记，严禁出售给本村以外的人员或组织机构。

（十一）宅基地及住房置换城镇住房标准。为鼓励村（居）民集中“上楼”居住，加快城镇化进程，经区人民政府审核批准，可以按照其宅基地上已经确权发证的符合规定的住房面积1∶1的比例，在相邻区域置换成拆迁安置房；宅基地住房确权面积小于280平方米的，超出确权面积部分按安置房建设成本价交纳费用后进行置换，置换总面积最多不超过280平方米；宅基地住房确权面积超出280平方米的部分，可予以相应的货币补偿，货币补偿标准由各区制定。

（十二）已纳入城市更新三年行动计划的村庄或村改居区域的建设管理要求及程序。

1.建设管理要求。

改造实施方案已经批准的，按照《广州市城市更新办法》（市政府令第134号）、《广州市人民政府办公厅关于印发广州市城市更新办法配套文件的通知》（穗府办〔2015〕56号）、《广州市人民政府办公厅关于印发广州市深入推进城市更新工作实施细则的通知》（穗府办规〔2019〕5号）规定执行，在城市更新改造策划和实施方案中衔接落实村（居）民住房需求，建设公寓式住宅，不得新增村（居）民住宅用地，但存量住宅可以进行原状维修。有计划地把旧村改造成为功能配套完善、环境优美的城市新社区。在改造实施方案未批准前，对属于危房、符合“一户一宅”的村（居）民，允许进行危房原址重建，对不可移动文物或历史建筑、传统风貌建筑、预先保护对象等保护建筑应实施危房治理及保护修缮。

2.建设管理程序。

进行原状维修，符合以下情形的无需办理规划审批手续。

（1）内部合理调整各楼层层高，但不作为不动产权证变更建筑面积的依据。

（2）非文物保护单位、非历史建筑、非传统风貌建筑及非预先保护对象，更换原坡屋顶的屋面材料、改变房屋屋顶结构或将坡屋顶改为平屋顶，不超过房屋原有坡屋顶檐口高度。

（3）仅在房屋内部增设梁、柱等结构加固、更换楼板或拆除、改建房屋内部楼梯，不影响房屋外立面。

（4）符合建筑设计规范，升高或降低室内地台不大于0.45米。

（5）非文物保护单位、非历史建筑、非传统风貌建筑及非预先保护对象，更换外墙饰面材质或更换门窗，不改变房屋门窗位置、尺寸。

文物保护单位或历史建筑、传统风貌建筑、预先保护对象等保护建筑或改变结构安全的原状维修工程，按相关文物保护、历史文化名城保护等规定办理。进行危房（砖木结构房屋以及经鉴定为严重损坏房、局部或者整幢危房的存量住宅）原址重建，村（居）民可向区规划和自然资源部门申请办理危房原址重建建设工程规划许可证，重建住宅控制在原有合法产权建筑面积和原基底范围内，不得改变使用性质。涉及文物保护单位保护范围、建设控制地带的，按照文物保护相关规定办理。

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