“跌穿”地价卖房！东莞多盘降至1字头……

东莞新房降价真是越来越猛了！

在“金九银十”即将到来的淡季8月，楼市去库存依然进行得如火如荼。不少楼盘不惜打“骨折”出货，有盘甚至低于拿地价出售。

降价潮愈演愈烈

多盘价格跌破楼面地价

近期，东莞降价潮一浪接着一浪，多个楼盘开启了“割肉卖房”模式，价格跌破拿地时的楼面地价。

继前一周工抵房源热销后，麻涌华侨城云瑞府上周继续推出工抵房，12-13栋小高层约100㎡三房户型，单价约10000元/㎡起。同时还送5万元车位券和2年物业管理费。

该楼盘地块历经94轮竞价，由华侨城以封顶价约16.3亿元竞得，可售楼面价约为14008元/㎡。这批工抵房的价格相比其拿地价，还低了约4000元/㎡。

上周，洪梅新盘首开熙江玥也推出了“劲爆价”房源，单价约9800-10500元/㎡，楼层任选。该项目地块是东莞首宗限售价地块，拿地时的楼面地价约为14024元/㎡。而现在项目的最低售价，比楼面价低了约4200元/㎡。

值得一提的是，这两个水乡片区的楼盘都是各自所在镇街的地王项目，在2021年市场行情火爆时拿地，楼面地价都处于历史高位。

没想到，近两年随着市场大环境下行，水乡片区新房市场不复火热态势，成交量和价格均大幅回落。开发商为了尽快出货回笼资金，降价抛售也是无奈之举。

高价拿地被“套牢”

有项目捂盘迟迟未入市

当然，地王项目“跌穿”楼面地价卖房，在东莞并非个例。

沙田越秀美的天悦江湾，推出的工抵房单价低至约15000元/㎡与项目的可售楼面价15082元/㎡基本持平。

寮步“地王”南山悦府，楼面价约23749元/㎡，2022年首批开盘最低单价约2.8万元/㎡，今年最低单价仅约19000元/㎡，较楼面价还低了近5000元/㎡。

凤岗“地王”鸿荣源熙源山院，当年拿地时楼面价约25871元/㎡，位居东莞楼面地价排行榜第9位。

项目在2022年首开时整体备案均价约3.85万元/㎡，经过了一轮又一轮价格战后，今年降到了约1.95万元/㎡，比地价低了约6000元/㎡。

此外，还有一些高价拿地的项目，一直捂盘不卖，现在开盘或许也不是好时机了。

比如虎门的深物业滨海港湾，2021年8月深物业激战101轮，从32家房企中脱颖而出，以封顶价约20.7亿元夺得该地块，折合可售楼面价约20883元/㎡。

▲深物业滨海港湾实景图 乐居摄于2023.03

而据东莞市住建局官方数据，虎门6月的整体新房成交均价约为25716元/㎡，只比该项目楼面价高了约5000元/㎡。同区域有盘价格低至约18000元/㎡出售。

塘厦“地王”项目前湾府、桂湾府，地块于2020年以约53亿元总价成功出让，折合楼面价约2.45-2.46万元/㎡。项目开发四年，至今仍未正式开盘。以当前的市场环境，按照约2.5万元/㎡的地价也不一定能卖得出。

毕竟，同区域的卓越华堂卓著天城辰光，部分房源单价低至约17800元/㎡起；粤港湾华堂里8号单价低至约1.6万元/㎡发售。

以价换量显成效

东莞新房成交环增约2成

多盘接二连三地降价，究竟市场反响如何呢？“以价换量”是否有效？

据了解，华侨城云瑞府近两个星期推出的工抵房都是较为优质的房源，均为一梯两户的纯板式小高层现房。房源一经推出便吸引了大批客户成交，连续两周成为麻涌新盘成交的主力支撑。

首开熙江玥的降价效果也十分显著。据悉，项目售楼部挤满了客户，近几天成交近60套房源，远超此前月售几套的销售量。

可见，市场需求还是有的，只不过是在持币观望等着抄底罢了。

据合富大数据显示，上周（8.5-8.11）东莞新建商品住宅共成交326套、约3.9万㎡，环比低位回升约22%，连续5周维持在2-3万㎡的成交规模。

凭借粤港湾华堂里8号的低价热销并集中网签，塘厦镇成为上周成交量最大的镇街，新房成交92套，占全市比重约31%。麻涌新房成交26套，蝉联镇街第二，华侨城云瑞府贡献较突出。

▲上周东莞各镇街新房成交分布图图源：合富研究院

距离“金九银十”这个关键节点越来越近，除了水乡、临深等库存较大的镇街加速出货外，中心城区和松山湖两大核心板块的楼盘也适时调整了营销策略，推出特价房源，折扣力度较大。

传统淡季中的东莞楼市，新房成交规模始终保持稳健。展望即将到来的金九银十，随着光大天骄国际、保利天珺等全新热盘的入市，预计东莞楼市将会迎来一波成交小高潮。