城市更新，已闯出一条大道

随着我国城市化进程的深入，越来越多的城市进入存量时代，城市发展的逻辑也完全改变了。

此前明源君曾分析过，我国城市发展已由增量建设阶段，转向了增量供应结构调整与存量提质改造并行的阶段，各类城市更新项目有望加速推进。

而老旧街区的升级改造，是城市更新中一种很常见的项目类型。

几乎每个城市都存在老旧的街区。这些区域通常街道狭窄、建筑老旧、基建不全、缺少绿化与公共空间，不仅没有商业活力，而且也无法为居民提供一个好的人居环境。

而且这些街区的改造，通常要兼顾住宅、商业、历史文化建筑和公共空间等多种城市业态，十分考验改造主体的统筹规划与多维运营能力。

不过一旦改造与运营得当，更新后的街区项目通常会迸发出巨大的商业与人文价值，是十分值得深入研究探索的旧改模式之一。

今天围绕老旧街区改造项目，整理了一批具有代表性的案例，总结了一些较为成熟的做法，供读者参考借鉴。

升级基建、营造景观环境

以“绣花”功夫循序渐进，以点带面分期改造

与传统的大拆大建式的城市更新不同，当前各地的旧改工作正在走向“微更新”模式。

尤其是城市中的老旧街区，通常占地规模较大、内部建筑形态复杂，所以更需要实施精准、小规模的“微更新”。必须要有“绣花”的功夫，循序渐进、以点带面地做街区环境的提升。

比如深圳的南头古城，就先从基建升级入手，先解决老旧街区的环境缺陷问题。南头古城投入了大量的精力，对街区基础设施进行改造，包括重整道路、增加供暖、敷设新的街区排水系统、扩大电力容量、增加公共卫生间等等。

而且为了创造更优的居住环境，南头古城的改造十分重视公共空间和配套的提升，以及景观环境的再造。

在公共空间改造方面，古城内增加了大量连廊、电梯、楼梯、配套管理用房等非经营性空间；在社区配套方面，古城打造了停车楼、公共展览空间、菜市场、游客服务中心等服务设施。

而在景观优化方面，古城主街以老麻石铺贴、小料石收边等手法，还原了明清时期的街道铺装，并对入口牌坊、临街围墙、城门广场、街道绿地等进行了升级，还通过对夜间灯光的优化，营造出了一条温馨的古城归家路。

此外，近年渐趋成熟的新基建设施，也融入到了改造规划中。围绕“民生需求＋景区建设＋文旅提升＋服务提升＋商业管理”，启动了“南头古城5G智慧示范基地建设项目”，采用5G/AR/VR/MR/3D/AI等新技术，打造沉浸式、再现式、互动式的数字化体验。点我了解，园区数字化运营解决方案

新基建的融合，为古城管理效率的提升和文商旅的融合提供了有力的基建支撑。

而且考虑到整体改造的工程规模很大，南头古城采取了以点带面、先易后难的方式，分期改造各个街区，并将改造后的南头古城划分为了五大区块——北坊、南门、中汇、西集、东廊。

通过基建、配套、景观与数字化技术等多维度的改造升级，南头古城已经兼顾了良好的居住条件与雅致的文化休闲氛围，整体环境有了质的飞跃。

尊重历史、保留文化标签

结合街区特色实施“微更新”

许多城市的老旧街区中，都保有着独特的本土历史文脉。如果能将这些具有历史意涵的建筑与更新规划结合起来，就能迅速为街区贴上自己的文化标签，对后期的内容运营是非常有利的。

所以许多的街区更新项目在做规划的时候，都会选择对部分街区原貌进行保留。

比如重庆市的戴家巷老街区更新改造项目，这是今年年初住建部发布的28个城市更新典型案例之一。

项目位于嘉陵江岸悬崖之上，占地面积约45亩。它在改造过程中充分保留了既有建筑，主要工作是对存量建筑进行结构加固、增设电梯、景观装饰等。

最终整个街区的保留建筑面积达到了6.24万平方米，拆除建筑仅占5.6%，容积率还从2.94降到了2.82，空间环境和居住品质都得到了全面提升，可以说是街区“微改造”的一个典型样本。

又比如北京石景山区的模式口历史文化街区，则是把文物的文化加持效应利用到了极致。

模式口历史文化街区拥有法海寺、承恩寺2处国家级文保单位，此外还有2处市级文保单位、15处区级文保单位和普查登记文物，是名副其实的百年老街。

在推进街区更新改造的过程中，改造方坚持“只搞大保护、不搞大开发”的原则，在文物安全的基础上活化利用、引流聚势。

具体做法包括在修缮法海寺、龙泉寺、承恩寺等历史遗迹的同时，打造了模式口地区的博物馆集群，还运用8K技术来展示法海寺壁画原貌，实现了文化遗产展示上的数字化创新。

基于与历史文物的深度结合，模式口打造出了独具特色的人文街区形态。既焕新了街区面貌，又推动了文化传播，收获了大量关注。

而佛山的岭南天地街区，则把本土历史特色与商业运营进行了巧妙结合。这个项目保留了大量岭南特色青砖建筑，但对街区道路规划、绿化环境与景观进行了现代化的升级，20多处历史建筑也被“活化”利用。

比如“酒行会馆”，是我国唯一一间建于清朝并保留下来的酒行会馆。岭南天地邀请了佛山本地知名酒厂“石湾米酒”进驻，展示岭南酒文化的同时，也销售相关酒产品。

又比如“黄祥华如意油祖铺”，其创制于清咸丰十年。岭南天地对建筑重新进行了修缮，并邀请原创始人的后代返回重振祖铺，销售药酒、药油和药膳炖汤等，某种程度上也是重现了历史。

而事实证明，对历史的尊重和对文化标签的重视，总是会带来积极的回报。岭南天地目前已经成为佛山的一张文商旅有机融合的名片，据统计，今年端午假期岭南天地吸引总客流超51万人次…

整合多方资源

争取更多力量共同参与改造

城市更新向来不是轻松的活儿，尤其是老旧街区改造这种涉及到多种业态和多方利益的项目，从规划到实施到运营全链条由一家改造主体全部搞定，这是很困难的。

所以做街区改造项目，一定要善于整合资源，努力争取带动更多的市场力量，共同参与到改造工作当中来，让不同主体发挥各自的优势，激发街区改造的更大价值。

前文提到的重庆戴家巷老街区更新改造项目，就是这样的一个例子，共有三类主体参与了改造。

一是地方政府，主要负责出资新建崖壁步道，改造公共环境；二是区属国企，主要负责出资征收改造部分房屋，引入文创酒店、餐饮、零售等业态，并自持运营；三是街区原居民，主要负责开展底商和二层以上房屋的自主改造，包括加装电梯、房屋重新装修等…

经过三方的协同合作，戴家巷老街区迎来了一波“逆生长”，成为城市的打卡新地标，焕发了全新的商业与人文活力。

又比如广州著名的旧街区改造项目永庆坊，同样也是聚集了三方主体共同参与的。

永庆坊前身为永庆大街，历史骑楼建筑留存完整，文物古迹丰富多样。但由于人口逐渐增加，街区的生活环境明显下降，所以地方对其实施了“微更新”。

永庆坊的改造采取了政府主导、企业承办、居民参与的模式。地方政府建立了以“引入社会资本”、“搭建协商平台”和“保障公共利益”等内容为主的主导机制。

其后，当地政府又与万科签订了“BOT”协议（Bulid-Operate-Transfer，即“建设-经营-转让”），由万科负责改造、建设和运营。

此外，当地政府还通过公共平台，鼓励街区改造的相关利益人充分参与沟通，让社区新老居民达成价值共识。

如今的永庆坊，已经成为了广州最火热的文艺打卡地之一。

可见，多方市场力量的参与，更有利于旧街区改造价值的提升。地方政府主导工作的协调统筹和必要的出资征收；社会资本负责规划、改造、开发、招商与运营；这样的专业化分工能充分发挥专业的力量，让改造后的街区实现可持续的发展。

参与和共创，也有利于调动居民的改造积极性，让改造工作的推进更加顺畅，也更易获取居民的认可。

做强运营、做实内容

探索街区可持续的、复合化的发展路径

实际上，对所有老旧街区改造项目来说，完成改造仅仅意味着一个新的开始，后续的运营工作才是真正的难点。

毕竟无论是对于地方城投还是社会资本来说，不动产的规划、开发、改造与修缮，已经是很成熟的业务，只要规划阶段的策划到位，实施起来没有多少难度。

但走上市场化运营道路之后，各运营主体就得八仙过海、各显神通了。过去那些街区改造项目在落成后，因经营不善而沦为空城的例子不在少数。

如何找到街区改造项目的可持续发展路径、塑造活力源泉，是各地政府、城投和商业运营类企业必须解决的课题。

在这方面，北京的石景山模式口历史文化街区做得就很不错。其通过对商业业态的全面提升和精细化的内容运营，大幅提升了街区的商业价值和消费活力。

模式口围绕其独特的历史文化标签，开展了特色化的招商。

比如在文保单位老爷庙内引入了博物馆展陈模式和精品网红咖啡，把这里改造成了集休闲消费与文化鉴赏于一体的的人文空间。

又比如在改造后的危旧民房中引入了知名品牌“樊登书店”，打造除了融合亲子、精品民宿、文化书店等功能的精品文化院落。

此外还依托于首钢园、天泰山、西山绿道、八大处等京西文旅资源，推出了Citywalk精品文旅线路，推动“微度假”、“微旅游”等新型消费场景的落地。

空间、品牌与文化内容的深度结合，使得模式口历史文化街区迎来了全新的运营面貌。目前，模式口地区已实现30个主力院落、百余家沿街商铺开业，2023年游客接待量超过400万人次。

深圳南头古城的发展路径则更加复合化，在商业、产业和文化方面都实施了精细化的内容运营。

在商业方面，南头古城引入了大批特色餐饮与文创艺术类商户进驻，如本地老字号、港澳特色餐饮、怀旧零售、非遗文化体验、设计师集合店等，与原有的老街生活气息融合，营造出文艺小镇的休闲氛围。

在产业方面，南头古城进驻了一批设计创意类企业，并打造了深港文化创意平台，汇聚粤港澳大湾区文化创意类头部企业和人才，这里还多次成为深港双城双年展的举办地，每届都能吸引大批观展人群到访。

在文化方面，南头古城将历史文化与科技艺术相融合，在街区内打造了常设展厅、展馆，并持续开展文化创意及艺术类展览、沙龙、讲座、市集等活动。

自开街以来，南头古城先后举办了出土文物系列展、南头牌匾故事展、香港文创设计IP展、深圳设计周、深港文创设计IP展、源野集市集活动、南山戏剧节等等文化活动。

通过源源不断的内容生产和复合化的业态运营，南头古城已经稳稳立住了人文策展型街区的定位，并吸引了众多青年艺术家、新锐创意人进驻，为古城的可持续发展提供了动力。

结 语

城市更新的大拆大建时代已经远去，无论是硬件上的“微更新”还是软件上的内容运营，都属于精细活儿。过去做旧改大开大合很容易，但如今项目要考验“绣花”功夫了！

每个城市的旧街区，都有着独特的历史痕迹与人文底蕴。如何在微改造的同时挖掘出本土文化遗产的魅力，形成项目的独特标签并实现可持续发展？这是每个城市的时代新课题。

今天分享的这些案例，已经实践出了一些很实用的方法论。在接下来的存量时代中，小明期待看到更多的城市街区，焕发新的活力！

来源：明源不动产研究院