佳兆业未来时代大厦
- 1室、2室 | 40-61平米
- 深圳市龙岗区龙城街道如意路与大运路交汇处西北侧
随着我国城市化进程的深入,越来越多的城市进入存量时代,城市发展的逻辑也完全改变了。
此前明源君曾分析过,我国城市发展已由增量建设阶段,转向了增量供应结构调整与存量提质改造并行的阶段,各类城市更新项目有望加速推进。
而老旧街区的升级改造,是城市更新中一种很常见的项目类型。
几乎每个城市都存在老旧的街区。这些区域通常街道狭窄、建筑老旧、基建不全、缺少绿化与公共空间,不仅没有商业活力,而且也无法为居民提供一个好的人居环境。
而且这些街区的改造,通常要兼顾住宅、商业、历史文化建筑和公共空间等多种城市业态,十分考验改造主体的统筹规划与多维运营能力。
不过一旦改造与运营得当,更新后的街区项目通常会迸发出巨大的商业与人文价值,是十分值得深入研究探索的旧改模式之一。
今天围绕老旧街区改造项目,整理了一批具有代表性的案例,总结了一些较为成熟的做法,供读者参考借鉴。
升级基建、营造景观环境
以“绣花”功夫循序渐进,以点带面分期改造
与传统的大拆大建式的城市更新不同,当前各地的旧改工作正在走向“微更新”模式。
尤其是城市中的老旧街区,通常占地规模较大、内部建筑形态复杂,所以更需要实施精准、小规模的“微更新”。必须要有“绣花”的功夫,循序渐进、以点带面地做街区环境的提升。
比如深圳的南头古城,就先从基建升级入手,先解决老旧街区的环境缺陷问题。南头古城投入了大量的精力,对街区基础设施进行改造,包括重整道路、增加供暖、敷设新的街区排水系统、扩大电力容量、增加公共卫生间等等。
而且为了创造更优的居住环境,南头古城的改造十分重视公共空间和配套的提升,以及景观环境的再造。
在公共空间改造方面,古城内增加了大量连廊、电梯、楼梯、配套管理用房等非经营性空间;在社区配套方面,古城打造了停车楼、公共展览空间、菜市场、游客服务中心等服务设施。
而在景观优化方面,古城主街以老麻石铺贴、小料石收边等手法,还原了明清时期的街道铺装,并对入口牌坊、临街围墙、城门广场、街道绿地等进行了升级,还通过对夜间灯光的优化,营造出了一条温馨的古城归家路。
此外,近年渐趋成熟的新基建设施,也融入到了改造规划中。围绕“民生需求+景区建设+文旅提升+服务提升+商业管理”,启动了“南头古城5G智慧示范基地建设项目”,采用5G/AR/VR/MR/3D/AI等新技术,打造沉浸式、再现式、互动式的数字化体验。点我了解,园区数字化运营解决方案
新基建的融合,为古城管理效率的提升和文商旅的融合提供了有力的基建支撑。
而且考虑到整体改造的工程规模很大,南头古城采取了以点带面、先易后难的方式,分期改造各个街区,并将改造后的南头古城划分为了五大区块——北坊、南门、中汇、西集、东廊。
通过基建、配套、景观与数字化技术等多维度的改造升级,南头古城已经兼顾了良好的居住条件与雅致的文化休闲氛围,整体环境有了质的飞跃。
尊重历史、保留文化标签
结合街区特色实施“微更新”
许多城市的老旧街区中,都保有着独特的本土历史文脉。如果能将这些具有历史意涵的建筑与更新规划结合起来,就能迅速为街区贴上自己的文化标签,对后期的内容运营是非常有利的。
所以许多的街区更新项目在做规划的时候,都会选择对部分街区原貌进行保留。
比如重庆市的戴家巷老街区更新改造项目,这是今年年初住建部发布的28个城市更新典型案例之一。
项目位于嘉陵江岸悬崖之上,占地面积约45亩。它在改造过程中充分保留了既有建筑,主要工作是对存量建筑进行结构加固、增设电梯、景观装饰等。
最终整个街区的保留建筑面积达到了6.24万平方米,拆除建筑仅占5.6%,容积率还从2.94降到了2.82,空间环境和居住品质都得到了全面提升,可以说是街区“微改造”的一个典型样本。
又比如北京石景山区的模式口历史文化街区,则是把文物的文化加持效应利用到了极致。
模式口历史文化街区拥有法海寺、承恩寺2处国家级文保单位,此外还有2处市级文保单位、15处区级文保单位和普查登记文物,是名副其实的百年老街。
在推进街区更新改造的过程中,改造方坚持“只搞大保护、不搞大开发”的原则,在文物安全的基础上活化利用、引流聚势。
具体做法包括在修缮法海寺、龙泉寺、承恩寺等历史遗迹的同时,打造了模式口地区的博物馆集群,还运用8K技术来展示法海寺壁画原貌,实现了文化遗产展示上的数字化创新。
基于与历史文物的深度结合,模式口打造出了独具特色的人文街区形态。既焕新了街区面貌,又推动了文化传播,收获了大量关注。
而佛山的岭南天地街区,则把本土历史特色与商业运营进行了巧妙结合。这个项目保留了大量岭南特色青砖建筑,但对街区道路规划、绿化环境与景观进行了现代化的升级,20多处历史建筑也被“活化”利用。
比如“酒行会馆”,是我国唯一一间建于清朝并保留下来的酒行会馆。岭南天地邀请了佛山本地知名酒厂“石湾米酒”进驻,展示岭南酒文化的同时,也销售相关酒产品。
又比如“黄祥华如意油祖铺”,其创制于清咸丰十年。岭南天地对建筑重新进行了修缮,并邀请原创始人的后代返回重振祖铺,销售药酒、药油和药膳炖汤等,某种程度上也是重现了历史。
而事实证明,对历史的尊重和对文化标签的重视,总是会带来积极的回报。岭南天地目前已经成为佛山的一张文商旅有机融合的名片,据统计,今年端午假期岭南天地吸引总客流超51万人次…
整合多方资源
争取更多力量共同参与改造
城市更新向来不是轻松的活儿,尤其是老旧街区改造这种涉及到多种业态和多方利益的项目,从规划到实施到运营全链条由一家改造主体全部搞定,这是很困难的。
所以做街区改造项目,一定要善于整合资源,努力争取带动更多的市场力量,共同参与到改造工作当中来,让不同主体发挥各自的优势,激发街区改造的更大价值。
前文提到的重庆戴家巷老街区更新改造项目,就是这样的一个例子,共有三类主体参与了改造。
一是地方政府,主要负责出资新建崖壁步道,改造公共环境;二是区属国企,主要负责出资征收改造部分房屋,引入文创酒店、餐饮、零售等业态,并自持运营;三是街区原居民,主要负责开展底商和二层以上房屋的自主改造,包括加装电梯、房屋重新装修等…
经过三方的协同合作,戴家巷老街区迎来了一波“逆生长”,成为城市的打卡新地标,焕发了全新的商业与人文活力。
又比如广州著名的旧街区改造项目永庆坊,同样也是聚集了三方主体共同参与的。
永庆坊前身为永庆大街,历史骑楼建筑留存完整,文物古迹丰富多样。但由于人口逐渐增加,街区的生活环境明显下降,所以地方对其实施了“微更新”。
永庆坊的改造采取了政府主导、企业承办、居民参与的模式。地方政府建立了以“引入社会资本”、“搭建协商平台”和“保障公共利益”等内容为主的主导机制。
其后,当地政府又与万科签订了“BOT”协议(Bulid-Operate-Transfer,即“建设-经营-转让”),由万科负责改造、建设和运营。
此外,当地政府还通过公共平台,鼓励街区改造的相关利益人充分参与沟通,让社区新老居民达成价值共识。
如今的永庆坊,已经成为了广州最火热的文艺打卡地之一。
可见,多方市场力量的参与,更有利于旧街区改造价值的提升。地方政府主导工作的协调统筹和必要的出资征收;社会资本负责规划、改造、开发、招商与运营;这样的专业化分工能充分发挥专业的力量,让改造后的街区实现可持续的发展。
参与和共创,也有利于调动居民的改造积极性,让改造工作的推进更加顺畅,也更易获取居民的认可。
做强运营、做实内容
探索街区可持续的、复合化的发展路径
实际上,对所有老旧街区改造项目来说,完成改造仅仅意味着一个新的开始,后续的运营工作才是真正的难点。
毕竟无论是对于地方城投还是社会资本来说,不动产的规划、开发、改造与修缮,已经是很成熟的业务,只要规划阶段的策划到位,实施起来没有多少难度。
但走上市场化运营道路之后,各运营主体就得八仙过海、各显神通了。过去那些街区改造项目在落成后,因经营不善而沦为空城的例子不在少数。
如何找到街区改造项目的可持续发展路径、塑造活力源泉,是各地政府、城投和商业运营类企业必须解决的课题。
在这方面,北京的石景山模式口历史文化街区做得就很不错。其通过对商业业态的全面提升和精细化的内容运营,大幅提升了街区的商业价值和消费活力。
模式口围绕其独特的历史文化标签,开展了特色化的招商。
比如在文保单位老爷庙内引入了博物馆展陈模式和精品网红咖啡,把这里改造成了集休闲消费与文化鉴赏于一体的的人文空间。
又比如在改造后的危旧民房中引入了知名品牌“樊登书店”,打造除了融合亲子、精品民宿、文化书店等功能的精品文化院落。
此外还依托于首钢园、天泰山、西山绿道、八大处等京西文旅资源,推出了Citywalk精品文旅线路,推动“微度假”、“微旅游”等新型消费场景的落地。
空间、品牌与文化内容的深度结合,使得模式口历史文化街区迎来了全新的运营面貌。目前,模式口地区已实现30个主力院落、百余家沿街商铺开业,2023年游客接待量超过400万人次。
深圳南头古城的发展路径则更加复合化,在商业、产业和文化方面都实施了精细化的内容运营。
在商业方面,南头古城引入了大批特色餐饮与文创艺术类商户进驻,如本地老字号、港澳特色餐饮、怀旧零售、非遗文化体验、设计师集合店等,与原有的老街生活气息融合,营造出文艺小镇的休闲氛围。
在产业方面,南头古城进驻了一批设计创意类企业,并打造了深港文化创意平台,汇聚粤港澳大湾区文化创意类头部企业和人才,这里还多次成为深港双城双年展的举办地,每届都能吸引大批观展人群到访。
在文化方面,南头古城将历史文化与科技艺术相融合,在街区内打造了常设展厅、展馆,并持续开展文化创意及艺术类展览、沙龙、讲座、市集等活动。
自开街以来,南头古城先后举办了出土文物系列展、南头牌匾故事展、香港文创设计IP展、深圳设计周、深港文创设计IP展、源野集市集活动、南山戏剧节等等文化活动。
通过源源不断的内容生产和复合化的业态运营,南头古城已经稳稳立住了人文策展型街区的定位,并吸引了众多青年艺术家、新锐创意人进驻,为古城的可持续发展提供了动力。
结 语
城市更新的大拆大建时代已经远去,无论是硬件上的“微更新”还是软件上的内容运营,都属于精细活儿。过去做旧改大开大合很容易,但如今项目要考验“绣花”功夫了!
每个城市的旧街区,都有着独特的历史痕迹与人文底蕴。如何在微改造的同时挖掘出本土文化遗产的魅力,形成项目的独特标签并实现可持续发展?这是每个城市的时代新课题。
今天分享的这些案例,已经实践出了一些很实用的方法论。在接下来的存量时代中,小明期待看到更多的城市街区,焕发新的活力!
来源:明源不动产研究院
从各区房价变化来看,5个区域环比上涨,其中福田区环比变化最大,环比涨幅约为10%;另外6个区域环比下跌,其中南山区环比跌幅最大约为13%。
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