深圳工改项目特点

工改项目特点

工改更新项目都有业主单一、现状容积率低、拆迁成本低的优势，但在规划业态、土地贡献、地价、利润等方面各有差异。

工改工项目

丨土地贡献少、配套设施少，地价较低。

丨产业监管严，需要具备产业策划运营能力。

丨工业楼宇去化受区位影响较大，现金回流有挑战。

工改商住项目

丨需要满足法图规划为商业或居住功能，否则要提前调整图则性质，比较困难。

丨土地贡献多、配套设施多（住宅需要配幼儿园、小学或初中），地价较高。

丨物业去化快，利润空间较大。

工改保项目

丨城市更新申报门槛降低，但是有一定的学位、医疗、交通配套压力。

丨可能存在不够回迁的问题，因为更新“工改保”物业类型为“25%商品性质物业。（住宅、底商）+75%安居房”或“ 45% 商品性质物业（住宅、底商）+55%公租房”，保障房不能回迁。

丨地价低，移交政府保障房免地价，仅商品性质物业需要交地价。

丨物业去化快，资金回笼迅速。

工改公配项目

丨法定图则规划为公共利益用地（GIC类），按法图实施。

丨公配建筑按办公类型，修正系数小、地价低。

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