深圳工改工政策演变起步阶段与快速发展阶段

第一阶段：起步阶段（2007-2012）

2007《深圳市工业区升级改造总体规划纲要2007-2020》、《关于工业区升级改造的若干意见》（深府【2007】75号）

2008《深圳市工业楼宇转让暂行办法》（深府【2008】213号）

2009《深圳市城市更新办法》（深府令第211号）

2012《深圳市城市更新办法实施细则》（深府【2012】1号）

 政策要点

旧工业区升级改造拉开序幕，拓宽改造方式 

丨2007年拉开旧工业区改造序幕，将改造分为综合整治和拆除重建两类。

丨2008年的《深圳市工业楼宇转让暂行办法》（深府[2008]213号）规定工业楼宇丨可分割面积＜50%。

丨2009年的《深圳市城市更新办法》，确立了“拆除重建”、“功能改变”、“综合整治”三类更新模式。

代表项目

这时期的工改工项目基本为工改办公（ M0前身），工改商住项目较多，没有工改保类型。

工改工代表项目有深业上城（2010）、光明峰荟（2011）、龙华恒大时尚智慧谷（2012）。

工改商住代表项目有大鹏KPR佳兆业广场（2007年）、宝安宏发世纪花园（2008）、龙岗远洋新天地家园（2011）。

第二阶段：快速发展阶段（2013-2017年）

2013《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》、《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》、《深圳市宗地地价测算规则（试行）》、《深圳市关于贯彻执行<闲置土地处置办法>的实施意见（试行）》、《深圳市人民政府办公厅关于印发创新型产业用房管理办法的通知》、《深圳市人民政府办公厅关于加快发展产业配套住房的意见》、《深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法（试行）》

2014《深圳城市规划标准与准则》、《深圳市城市更新单元规划容积率审查技术指引（试行）》

2015《深圳市综合整治类旧工业区升级改造操作指引（试行）》、《深圳市建筑设计规则》

2016《深圳市城市更新“十三五”规划（2016-2020）》、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办【2016】38号）

2017《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》

▽ 政策要点

M0正式走上舞台，工改M0比例受控 

丨2013年的1+6文件，首次新增创新型产业用房，实行差别化地价。工业楼宇 100%可分割销售，配套设施不超过总建筑面积的 30% 。

丨2014年的《深标》，新增了 新型产业用地(M0)用地类型，包括研发、创意、设计、中试、无污染生产等创新型产业功能及配套服务的用地。

丨市更新“十三五”规划要求原特区外工改M0占工改工的比例≤ 60% ，全市不超过6.75k㎡；“十三五”中期调整要求南山区比例≤80%，宝安、龙岗、龙华、坪山和光明区≤50%。

限制工业建筑设计

丨2014年的《深标》规定M1和M0容积率上限分别为4.0和6.0。

丨2015年的建筑设计规则，进一步规范建筑设计管理，并在2018年做后续调整。

丨2017年的商业办公研发用房建筑设计政策，要求M0套内建面不小于180㎡。

加快旧工业区综合整治

丨2015年的综合整治类旧工业区升级改造政策，简化旧工业区综合整治的审批程序，放宽准入条件，鼓励社会力量加速开展旧工业区的综合整治。

代表项目

这个时期的工改M0全面开花，工改M1较少，工改商住项目多，仍无工改保项目。

工改M1代表项目有宝安固戍维尔康地块城市更新单元（2016）、龙岗齐藤玩具厂区（2016）、宝安大洋工业统筹片区（2017）。

工改M0代表项目有坂田华为产品研发园（2014）、宝安中粮创芯研发中心（2015）、福田长城开发彩田工业园（2015）。

工改商住代表项目有南园晗山悦海城（2013）、龙华鸿荣源北站商业中心（2015）、宝安万丰海岸城（2016）。

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