实探高峰学区！新房4字头、二手业主哭了...

来源：深圳淘房志

淘房志现场实拍

“附近的新房才卖4万多一平，我们这些高位买进的业主太可怜了。” 

 在2020年以7多万单价买入龙华高峰学校学区内的特发和平里自住的刘小姐，在得知学区内新上一个楼盘的单价4字头起的消息后，欲哭无泪。

 而比刘小姐情况更糟糕的，是2021年初买进尚峻的吴先生，当时小区内的单价已经飙升至8万一平。 

 “本来就是买来投资的，结果遇到两年多的楼市低谷。好不容易现在市场有回暖的迹象，这个新盘一出来，好担心小区价格崩盘啊....” 跟业主一样担心高峰学区房受到巨大冲击的，还有附近的二手房中介小曾。

他告诉熊猫侠，自己本来约了好几批买家看二手房，结果一大半都要先去看看新盘，再考虑这边的二手房。

曾几何时，高峰学校以黑马之姿闯进全区中考第一，带动学区内的二手房价格一路飙升，但在楼市下行周期里，站在高处“叱咤风云”的学区房终究是跌下了“神坛”。

现在，高峰学校学区内的二手房行情究竟如何？

受新房挤压情况严重吗？

还会持续下跌吗？

你认为高峰学校的二手学区房值得“抄底”了吗？ 

中考“黑马”高峰学校

学区内二手房成交单价一度超9万/平

深圳市龙华区高峰学校，是一所公办九年一贯制学校，先后被评为“广东省一级学校”、“广东省梦想课程示范学校”、“深圳市教育系统先进单位”等。

2016年，高峰学校中考8大高中录取率排深圳第12名；在2019年中考中，更是冲进了全区第二、全市前十。

学校成绩上升，名气也随之而来，学区内的房价自然水涨船高。

2018年，学区内的几个代表性楼盘：

潜龙曼海宁，均价约6万/平；

特发和平里均价约5.8万/平；

港铁天颂均价约6.2万/平；

福东龙华府均价约6.2万/平。

到了2021年初，学区内的二手房成交价三年上涨了30%+，像港铁天颂这样的标杆小区，甚至上涨了近50%。具体来说：

港铁天颂，建面80-88平的3房，总价750万-800万，单价突破9万+/平；

特发和平里，建面84-88平的3-4房，总价700万-770万，单价8万+/平；

潜龙曼海宁，建面67平的2房，总价近620万，单价9万+，小区内的三房成交单价约7.5万-8万/平；

尚峰，建面94平的3房、107平的4房，成交单价也都突破了8字头。

还有一个真实的案例，2020年，淘房志有粉丝花300万左右在潜龙曼海宁北区买到了一套一房，到2021年同样的价格只能买到该小区的一个单间。

大部分二手房跌回2018年

业主信心大挫

2021年下半年，在指导价出台、经济下行的双重压力下，整个市场开始回落调整，高峰学校学区内二手房的行情，也在彼时急转直下。

一开始，区域内的二手房纷纷跌破8字头。

到2022年下半年，龙胜地铁站附近的特发和平里、港铁天颂等小区的笋盘，单价跌破7万；上塘地铁站附近的潜龙曼海宁花园，因为地理位置稍微有优势，成交单价还能维持在7万+。 

 从2022年下半年到2023年上半年，区域内虽然上新了一个楼盘，但是备案价跟周边二手房的价格相近。

故整个高峰学区内的二手房并没有被像沙井的二手房一样，出现被新盘价格严重挤压导致价格再度“崩盘”的情况。

基本上区域内的二手房成交单价都能维持在6万-7万。

 但2023年后半年，市场迟迟不能回暖启动，业主信心也受到很大打击。

特发和平里二期已经有一批“笋盘”报价5字头了，总价不到500万就能买到一套实用率很高的大三房，这个价格甚至比2018年的价格还低。

来源：行舟深房

潜龙曼海宁花园的单间，差不多200万就能拿下，甚至一房也只要220万左右，还都有谈价空间。

目前价格大概率见底

具备“东山再起”的可能性

其实，现阶段高峰学区内的二手房价格大概率已经是“底价”了。

虽然，新入市的项目单价4万起，但是这波库存清掉之后，就不会对二手房市场持续挤压了。 

 并且，新盘户型的整体实用率相较于这些品质还不错的次新小区，存在一定差距，二手房依然有其优势所在。

更重要的是，现在二手房市场的成交了已经起来了，市场信心正在修复，高峰学区内的优质二手房，长期价值还是看涨的。