多年后，90平小三房会不会不好卖？

在这个低总价就是王道的时代，我们对于90平左右小三房的功能性要求是越来越高，甚至有人会说：作为过来人，三房一卫的设计是注定要被抛弃的

随着90平小三房越来越多的交付，它们之间在二手房市场上的竞争也会更加激烈

同时，未来市场面对的客群更加年轻，他们是90后甚至00后的刚需，他们的家庭构成更简单（说白了大部分都不愿意和公婆同住），同时人口也更少的情况下

90平的小三房，一定需要两个卫生间，才能住得舒服和住得更久，卖得出去吗？

今天就和大家来聊聊这个话题

先来看看，这么多年90平的小户型，经历了哪些变化

20年前，80-90㎡户型都是大两房的设计，并且只有一个卫生间。之前的老房子，就算是面积再大，也很少会有两个卫生间

那时候的80-90平小户型，大多都是长成这样的：把客厅和两个卧室的房间做大一点，厨房和卫生间各规划出一个空间就好了

（来源：链家）

后来，时代在进步，户型的设计也在经历着变化，不断地升级，变得好像越来越精细，终于出现了90平，做成小三房的户型

2009年，万科白马花园90平米跨时代地做成了三房。后来，政府出台了7090调控政策，在这个政策的限制下，一大批90平的小户型进入市场

2014年，万科城推出了一个上海罕见的开间大于进深的90平小三房，迎来了上海小户型的第一波转折点：户型方正、南北通透、长开间短进深——这完全是当时上海买房者心中最好户型拥有的特点啊

卫生间做了三分离设计，超越传统的干湿分离，更大限度的提升了卫生间的使用率

三分离从外到内的排序依据日常使用频率来决定。卫生间使用率最低的是淋浴，放在最里面；其次是马桶，放在中间，最频繁的是台盆

厨房为U字形设计，在所有形态的厨房中使用率是最高的，这个90平的户型，放在如今也是市场上很优秀

随着商品房设计的优化，房价高涨不下，人们对于90平小三房的要求越来越高

2017年，万科公园大道95平米三房的配置不仅做到三分离，还做成了两个卫生间，并把主卧做成了一个套房的设计

到了后来，小三房产品开始越来越实用紧凑，现在市面上的小三房，大部分都长这样

考虑到未来置换的成本，房间数量肯定是3个，整个户型是紧凑型的，而不是舒适型的，未来可以承载起甚至5-6口之间的居住进化

这样的设计，还有没有可能继续优化呢？我真的认为这样的小三房，不一定会吃香到最后

首先，90平小户型双卫的设计，很大一部分牺牲的是厨房的面积。

很容易就变成三房+2mini卫生间+1mini厨房的设计，经常会看到厨房非常非常小，大部分都是这样的L型厨房

两个人同时使用厨房，是转不开身的

如果是豪宅，厨房只需要给阿姨进出，那么空间小也不会影响到我们的生活，可是，小户型刚需都得自己做饭啊，这才是现实

当两人世界变成了三口之家，既要给宝宝做辅食，自己也要注重养生，家庭的一日三餐下来，使用厨房的频次越来越多，厨房太小非常不适合人居

什么是家，家就是要坐在一起吃饭，享受美食，此时此刻，对于厨房敏感的人，其实更愿意牺牲一个卫生间的面积（至少5㎡）把它们给到厨房，最好是U型，还可以放得下冰箱的

如果是我，我一定更愿意选择更大一点的厨房

可是到了这里，一定就会开始有分歧了

坚持双卫的朋友，一定会抛出两种情况：一个是早上抢厕所洗漱该怎么解决，一个是平时突然两人同时内急，抢马桶这事又怎么办？

在卫生间里，这两个地方最容易两个人争夺使用权：洗漱台和马桶

但是很多时候上班的时间并没有那么冲突，即便相近，女主人可以先做其他准备，男主人先使用卫生间

即便冲突了，卫生间里只需要一个双台盆就可以解决这个问题了

这样早晨洗漱就不会拥挤，两个人不用去挤一个台盆，另一个人也不需要跑到公共卫生间去洗漱，还可以在台盆边放各自的化妆品

其次是家里来客人，还有普遍人担忧的两人同时抢马桶的问题，其实恰恰反映了，很多90平小户型里，需要的不是双卫生间，而是双马桶罢了

现在的双卫生间设计，没有考虑真实的生活场景，其实高频使用的是马桶，并不是整个卫生间

所以小户型更加需要的是1.5个功能明确划分好的卫生间

像下面这个户型，公共卫生间就做了一个马桶和洗手盆，完完全全变成一个1.5卫生间的设计，我们看这个户型的厨房，书房，卧室空间也没有被压缩

其实对于一个三口之家，在公共卫生间洗澡的可能性是很低的，但是日常却需要2个马桶，以备客人来访，或者不时之需

所以我强烈呼吁，未来更多的80-90平小户型，做成这样实用的1.5卫的设计，让公卫充分利用，私人卫生间也相对宽敞和舒适，两全其美

即便是两个卫生间的设计，对于卫浴空间功能的细分要更精细，而不是简单地做两个三分离的卫生间

比如下面这样的，有些开发商会对双卫生间进行优化，将公卫细分为一个独立马桶和家政空间

其实，大部分家庭并不需要两个三分离式的双卫生间，反而大件衣服和设备需要清洗，所以公共卫生间，取消了淋浴增加了家政空间，加上洗衣机烘干机的位置

这才是一个非常实用的双卫生间设计

所以大家看到了吗，相比那些简单规划成两个重复功能的卫生间，其实我们需要的是，在有限的面积内，对于生活场景更精准的设计

不能因为考虑到总价的控制，我们就放弃了对其他空间的规划。充分利用每一平米，这才是螺蛳壳里做道场的真谛啊

这就是我今天想要和大家讨论的，在寸土寸金的情况下，小户型的室内设计，值得更多研究，更多实用场景的落地和创新，而不是简单地堆砌空间和复制

90平小户型的房子里，很长一段时间里大多是2-4口人在居住

当家庭是1-3口人的时候，一个卫生间足以，有时候一个大卫生间，比两个小卫生间更实用，尤其对于人口较少的家庭来说

常住人口少，卫生间多了，使用频率反而不高，还白白占了好几平的空间，着实浪费

4口人以上，或是需要长期和父母/公婆同住的，确实需要保留2个卫生间，但是如果确实必要三代同堂的，建议还是选择一步到位买100平以上的正三房户型

因此，双卫一定是和户型面积大小有关的，80-90平米的小户型还要做双卫，那么房子每一个空间都是非常逼仄

未来的市场客群也在变化，90后甚至95后成为刚需客群主流，不愿意因为面积小降低了生活品质

但是，如今市场上大量的产品都在做90平三房两卫，怎么办呢？

可以把其中一个卫生间改造成主卧衣帽间，满足主卧更多的收纳需求

也可以将两个挨着的小卫生间合并成一个，改成一个四分离的，舒适大卫生间

将两卫生间改为一个后，实现了浴缸+淋浴+马桶区+双台盆区的设计，功能还更加齐全

说实话，现在很多小的卫生间都只能实现简单的干湿分离，真正做到三分离的卫生间很少，因为对空间的要求高，很容易就变成这样两个狭窄的小卫生间，哪一个使用起来都不是很得劲儿

这样三分离或者四分离式的卫生间，其实更适合90平的小三房，而不是简单粗暴的两个卫生间的大杂烩

当然我也理解，如今在如此小面积空间里做户型的创新有多不容易，受到的制约和束缚实在是太多了

但是我们不能放弃，对这样小户型产品，可以有更多持续性的研究和输出

当然，90平米的小户型只做一个卫生间，这么做是否值得，这样的话题一定会有很大的争议和探讨

在房子是买来住的前提下，如何让自己和家人住得舒适，才是最为关键的

一个90平米的小三房，本来就没有可能做成各个空间都非常舒适的地方，但正因为面积小，才要把每一平方利用好，好钢要用在刀刃上，将面积用在那些能够提升我们生活品质的地方

作为我个人来说，一个三分离甚至是四分离的卫生间，和一个敞开式的U型厨房，绝对是提升生活幸福感的两大重要场所

换做是你，如果买一个小三房，面积89平左右，你会愿意要两个卫生间+一个小厨房的设计，比如这样的：

还是直接舍弃一个卫生间，选择一个面积相对大一点的厨房和卫生间（也许还能做成四分离式的）？

对于这个话题你又有什么看法？我们需要什么样的户型优化？

希望大家一起在留言区讨论这个问题