南山&福田&宝中丨小公寓合集

今年的楼市卷的卷，降价促销也大把，政策也一点一点往外挤，导致观望情绪浓重，让很多人想要买房的人望而却步，都想等一等。但冷市场+降价打折的市场下，有一类产品反而卖的还不错，那就是小面积打骨折的公寓项目，比如龙岗的御景荟都、龙华的锦绣时代广场等。

这些项目普遍都打折，而且是打骨折，再加上本就低总价、低首付，特别适合手里有点闲钱抄底的人群，买来无论是自住还是出租都可以租抵供。

当然如果单从投资的角度出发，那不妨从下面这些位于南山、福田、宝中的小公寓项目挑一挑，位置够好，不仅租金更可观，未来的潜力也更大。

恒裕深圳湾有63-72㎡小户型公寓在售，单价15-17万/㎡，小户型公寓分布在B栋低区即26F以下。

「恒裕深圳湾」小公寓测评：

• 优点：

① 地段无敌，深圳湾最后一个可居住类生活作品，通燃气、带阳台、不限购、不限贷

② 圈层：深圳豪宅半数聚集于此，堪称深圳的圈层标杆，这里更是世界500强领袖居住首选之地。

• 缺点：

① 小户型景观一般，因为低区会受遮挡，高区才能看海景

02 深业世纪山谷一期

深业世纪山谷小户公寓位于1栋A座高区，面积约67-87㎡，均价约8.62万/㎡，带精装，而且近期刚入伙。

「深业世纪山谷」小公寓测评：

• 优点：

① 现楼，70年产权，3.3米层，户户带阳台

② 离1号线白石洲站约500米，步行约7分钟

• 缺点：

① 整个周边都是旧改，会持续很长时间，会有噪音影响

03 恒裕柏悦湾

项目位于南山南油，总建面约37万㎡，由四栋约200米超高层建筑（2栋办公、2栋公寓）组成，楼下同时集结了北大光华管理学院（瑞思楼）及清华大学港澳研究中心。项目目前在售36-42-59-77㎡ 精奢公寓 。

「恒裕柏悦湾」项目测评：

• 优点：

① 恒裕品牌背书，带阳台、通燃气，精装交付，可改做loft

② 9号线南油西站上盖，步行900米还有9&12号线南油站；自带5000平会所，健身、游泳应有尽有

• 缺点：

① 层高3.6米，如果要改成loft的话会有些压抑

② 不是每户都通燃气，只有公共区域可以用燃气做饭，单户室内只能用电磁炉等做饭工具。

04 东海国际公寓

在售77-420㎡公寓，大中小面积都有，其中低楼层为小户型；主力户型77/122/320/365㎡，均价10万/㎡，不限贷不限售。

「东海国际公寓」测评：

• 优点：

① 现楼，即买即住，配套成熟

② 福田香蜜湖核心地段，亚洲第一高公寓，标杆公寓代表作

③ 最大卖点景观：拥有福田CBD、红树湾、深圳湾海景、香蜜公园等多层景观

• 缺点：

① 户型杂乱，77平小户型到420平，户型跨度太大，价格的跨度也很大；而且项目是94年的地，50年的产权，目前只剩二十年产权

② 使用率比较低，而且装修是很早之前做的，放到现在有点过时和陈旧老化，品质一般

③ 二手价格比一手更香，一手货量充足，均价10万，而部分二手笋盘低至6字头

05 深业中城

深业中城总建面约36万㎡，容积率6.62，毗邻约42.4万㎡的香蜜公园，是集商业、酒店、办公、公寓、住宅等物业类型为一体的城市公园综合体。目前还有49-68-70-72-79-87㎡的小公寓产品在售。

「深业中城」公寓测评：

• 优点：

① 香蜜湖豪宅地段，配套成熟，北面是香蜜湖公园，7号线农林站450米、车公庙700米

② 现楼，即买即住

• 缺点：

① 容积率6.62，比较高，公寓梯户比9T24，也比较高

② 靠近马路，存在噪音问题；低楼层还存在景观面很少的问题

06 弘基朗寓

弘基朗寓位于南山区西丽大学城片区，项目总建面约8.6万㎡，由1栋A座31层办公楼及1栋B座15层公寓组成。公寓可售217套，目前剩余货量不多了，户型为约35-98㎡1-3房，现在有少量工抵房，单价4字头起，总价170多万，而且即买即收租！

「弘基朗寓」项目测评：

• 优点：

① 现楼，通燃气，户户带阳台

② 5号线塘朗站地铁口，门口还有宝能环球汇、塘朗城时尚中心双购物中心

③ 35㎡户型租金能在5000-6000左右

• 缺点：

① 梯户比较高，社区较小

07 河东骏濠国际

在售约24-73㎡公寓，总价90万起，首付45万起。

项目共打造5栋建筑，其中1栋A座为31层办公产品，1栋B座为31层住宅产品，2栋为29层商务公寓，3栋为32层住宅，4栋为3层幼儿园。

「河东骏濠国际」项目测评：

• 优点：

① 商务公寓，带阳台、通燃气、不限购不限贷，可积分入学

② 紧邻15号线（规划中）西乡公园站，直线距离约200米；目前的地铁是12号线流塘站约900米

• 缺点：

① 容积率偏高，为6.34；而且项目楼与楼之间相隔比较近

② 公寓产品户型一般，利用率低

③ 周边多是城中村，整体环境面貌一般