深圳南山工改旧改城市更新分析梳理

本文对深圳南山区2016-2019年拆除重建类城市更新项目数据进行了梳理，对城市更新相关政策进行了解读，详情如下文。

2016年1月1日-2019年12月31日，深圳南山区共立项拆除重建类城市更新项目35个，其中2016年立项7个，2017年立项6个，2018年立项16个，2019年立项6个。从2016年1月1日开始，至2019年12月30日止，深圳市南山区已立项的城市更新单元总计35个，其中更新方向为新型产业功能的项目有24个，占总数的68%；更新方向为居住功能（含商业混合）的项目有9个，占总数的26%；更新方向为商业功能的项目有2个，占总数的2%。由此可以推测，以更新方向为新型产业功能的项目，更容易获得南山区城市更新职能部门的审批通过。

在已立项的35个城市更新单元中，拟拆除重建面积在10000㎡以下的项目有9个，占总数的26%；拟拆除重建面积在10000㎡—100000㎡之间的项目有21个，占总数的60%；拟拆除重建面积在100000㎡以上的项目有5个，占总数的14%。结合政策对位于原特区已生效法定图则范围内、拆除范围用地面积不足10000平方米但不小于3000平方米且具有以下情形之一的区域，方可申请划定小地块城市更新单元得出：

1．旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的。

2．旧工业区、旧商业区升级改造为商业服务业功能的。

3．为完善法定图则确定的独立占地且总面积不小于3000平方米的城市基础设施、公共服务设施或其他城市公共利益项目，确需划定城市更新单元的。

至2019年12月30日止，上述35个项目中，仅有5个项目已获得实施主体（市场主体）确认，占总数的14%，即使深圳市实施强区放权以来，南山区城市更新项目获得实施主体确认的比例较低，根据项目本身复杂程度，实质上影响项目获得实施主体（市场主体）确认的速度较低。

综上所述南山区拆除重建类城市更新整体情况进行初步分析，有以下几点：

1.已立项的城市更新单元获得实施主体确认的总体比例较低，多数项目可能存在推进困难的风险；

2.深圳市政府对于“两房”（即保障性住房和创新型产业用房）重视程度一直未有减弱；

3.2019年3月南山区出台《深圳市南山区棚户区改造实施细则（试行）》，将来旧住宅小区改造、甚至包括城中村改造，将从市场主导调整为政府主导。

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