这两年的深圳楼市，是一场持久的精神内耗。

临近年底，深圳前海豪宅开盘售罄，仿佛是在给明年2024年的深圳楼市埋下美好的想象空间。

对于豪宅盘的热卖，甚至售罄，一万间始终认为，对刚需市场鼓舞不大，只是再次说明，深圳不乏强悍的购买力。

与其说，深铁前海时代·尊府“日光”，是深圳楼市的回暖向上的体现，还不如说深铁前海时代·尊府“日光”是对今年深圳楼市政策发力的成绩总结。

2023年深圳楼市在政策的裹挟下，刚需市场转向改善市场，购房者用“真金白银”表达了对优质片区，优质资产的认同+投票。

对此，一万间的老朋友，某地产资深媒体人说：

“不管怎样，年底新盘“日光”，治愈了部分深圳购房者的精神内耗，起码让他们对明年的楼市有了信心。”

01

2023年

深圳楼市转向改善市场

之前一万间在文章里面表达过，刚需购房者是楼市的基石，刚需不稳，楼市很难回暖。

但是从去年年底开始，”加强房地产市场预期引导，探索新的发展模式”成为深圳楼市的基调，叠加新一轮的房改将以“刚需有保障房，改善有商品房”为主要目标。

深圳今年出台的一系列政策，特别是下半年，政策都是偏于改善购房者的。

如“认房不认贷”、降低二套房首付至40%、取消750万“豪宅线”等，改善群体购房基本迎来了近7年来楼市政策最为宽松的时期。

而刚需购房者，更多的是流入安居房、人才房这类型的保障房体系中，同样在保障房中，刚需的购买力也不弱。

就12月，就有2个保障房售罄：

12月21日，位于宝安中心区新安街道的人才安居房—海乐华府，270套房源全部售罄，

12月12日，位于布吉百鸽笼的纯安居房项目—云禧公馆954套房实现售罄。

至此，深圳楼市现状，已经有点“刚需有保障房，改善有商品房”楼市新格局的雏形，符合之前说的新一轮“房改”（14号文）的改革理念。

不过，虽然已有“新房改”雏形，但是深圳楼市现状还是处于以商品房为市场主导的格局，无论目前新房，还是二手房，高库存，去化难都是深圳楼市不得不面对的难题。

“以价换量”成为深圳开发商、二手业主出货的唯一途径。

就连前面我们说的“日光盘”—深铁前海时代·尊府（前海时代三期），也是打折后才有售罄的结果。

▲深铁前海时代·尊府效果图

前海时代三期，开盘均价9.86万，最低8.42万，总价最低1606万可以买入前海190㎡超大四房！

这个数据你看着没啥感觉，但是我再跟你说：

2021年3月，前海时代二期20套尾盘推售的单价最低约8.74万/平，

深圳中原的数据显示前海时代二期大平层12月的挂牌价约16万元/平，今年年初的挂牌价是17万元/平....

你是不是理解，为什么前海三能“日光了”？

因为它确实是在“以价换量”，它就是让深圳有钱人觉得，“买到就是赚到”。

而且，大家别忘了，现在没有豪宅线，“认房不认贷”、二套房首付四成、购房利率降低.......这些政策因素也是促成前海时代三期“日光”必不可少的因素。

一万间相信，在这样的政策大环境下，深圳优质改善盘、豪宅盘，只要价格合适，依然会延续这种火热，然后慢慢让深圳楼市在震荡中企稳。

而刚需楼盘目前处于最“煎熬”的阶段，“折扣打到底，去化也一般”。

新房折扣力度达到空前，开盘即送折扣，给出监管约束的折扣底线，甚至打破底线，“擦边式降价”已经是常态，比如“买房送房”“送首付”“75折”“工抵房”等等。

来看看近期明确给出低折扣的部分楼盘清单。

一边是普通住宅去化难，一边是保障房（人才房、安居房）强势抢夺刚需购房客户，核心板块的改善住宅又在夹缝中灿烂。

一句话总结——喜忧半参，在不确定性中，深圳楼市曙光已经出现。

02

2024年

深圳会维持震荡上扬的行情

2024年深圳楼市如何？

一万间不想讲得太深奥，但是起码明年上半年，无论新房还是二手房，议价空间依然很大。

然后叠加更刺激的利好政策，深圳更多压抑的需求会释放出来，这会让市场在宽松政策下的缓慢恢复过来，使到深圳楼市在震荡中保持上扬的姿态，在这个过程中购房者的信心也在进行修复。

明年会出怎样的政策？

12月21日，全国住房和城乡建设工作会议召开，定调了2024年房地产业发展。

根据部长的发言：

明年最直接的一个政策是将会进一步加大首套住房、二套住房政策落实力度。

深圳很有可能跟进“首套最低二成首付，二套最低三成首付”的政策。

因为在今年12月北京和上海带头全面松绑，所以我们预计明年政策调整不会再畏手畏脚，反而会非常果断，持续的托底动作会救到市场企稳为止。

我们不妨再期待一下深圳非热门片区会放开限购，让更多外地人进入深圳，消化一波库存。

同时，展望全局，当前的地产行业，正处于新、旧模式转换的节点。

明年，房地产总基调依然是“房住不炒”，但是又要“坚持稳中求进、以进促稳、先立后破”。

先立后破是什么意思？

一万间认为，可以简单理解为，先发展，再治理。

就是先稳住（立住）房地产，依然把房地产行业当做经济发展的主要抓手，当经济企稳后，再破解“中国经济不能再过度依赖房地产”的局面。

目的是为以时间换空间，化解行业潜在危机，加快构建房地产发展新模式（新房改）。

基于这个决策，我们又可以对明年的房地产有新的判断：

1，明确了商品房回归商品属性，满足改善性住房需求。（明年政策依然会偏改善客户）

2，对房企金融上的支持政策会更积极、积极稳妥化解房地产风险（保交楼，稳预期）

2024年，保房企、保销售，将成为明年房地产行业的主旋律。

政策从严苛转向呵护后，行业也将逐渐从衰退周期，转入复苏周期（预计要到明年下半年），进入一个触底反弹的新阶段。

一万间认为，我们现在已经到了新周期的十字路口，深圳楼市已经出现翘尾的行情。在此阶段买房（明年上半年之前），是最优的选择，因为复苏周期前的触底期间，议价空间最大。

错过当前窗口期，市场明显升温的时候，购房成本就要上升了。

03

总结

明年经济决定楼市的高度。

一般我们都说，经济基础决定上层建筑，就是说楼市的底部不在楼市而在经济！

一万间查看了许多经济专家分析，大部分对明年经济环境预测比较乐观。

总的来说，就是展望2024年，随着周期性因素的筑底回升，我国宏观经济有望进一步向上修复，在美元走弱和政策加码的前提下释放更多经济活力，经济增长稳中向好。

中信证券预计2024年GDP将实现5.1%的增长、

高盛发布的《2024全球宏观经济展望》报告中，预计2024年中国实际GDP增速为4.8%，高于国际货币基金组织（IMF）给出的4.6%的预测值。

2024年是后疫情时代的第二年，经济回升信心恢复，这对房地产市场的影响是正向的。

所以，在2023年大量政策和2024年积极的财政与货币政策双重驱动下，部分购房需求会释放出来，所以对于明年楼市，只要政策到位，还是要抱有信心。

而同时，我们可以重点关注一个信息—就是明年美元大概率会降息，如果美元真的降息，更多国内资金会流入国内，不单单会让国内释放更多经济活力，还会再次让房子成为货币的蓄水池。

一线城市的优质资产价格会更加凸显。

对于热钱，深圳这样的一线城市天然就具备了强大的吸引力，GDP越高的区域，它的房价就越有支撑，它的房子也就越能保值抗跌。

所以，明年这么多变化合成在一起，注定会让2024年成为不平凡的一年，也成为地产史一个重要的转折点。