从12万跌到4万多！南山月亮湾花园还有救吗？

撰文|马振阳

4万多买南山，你敢下手吗？

12月19日，月亮湾花园一套建面约98㎡的法拍房源，以450万的价格成交！

450万就是起拍价，只有一人报名竞拍，底价就成交了。

算下来，单价约4.59万/㎡！

来源：阿里资产·司法

这是什么概念呢？

相比2021年的历史最高价12.89万/㎡，跌去了64.4%！

这已经不能用腰斩来形容了，从高点缩水了六七成，可以说是膝斩。

与这套法拍房同时上架拍卖的，还有月亮湾花园的两套房源，分别是94㎡、101㎡的户型，都没人报名，流拍了。

来源：阿里资产·司法

价格大幅缩水、底价成交、流拍......月亮湾花园还有机会吗？

踩上风口

冲到近13万/平！

能够借势起飞的小区，往往都是踩中了风口。

月亮湾花园这个神奇的小区，恰恰踩中了两个超级风口。

一个是前海的风口。

月亮湾花园位于前海路南端，大小南山之间，属于前海的妈湾片区。上一波深圳楼市上涨行情，刚好是前海概念极为火热的时期。

月亮湾花园位置

特别是2020年到2021年那会儿，前海新房往往是开盘就售罄，前海概念的二手房也纷纷被捧上天，例如诺德假日花园，最高单价去到了17万/平。

另一个是棚改的风口。

2020年那会儿，很多人对月亮湾花园的棚改进度，有着非常高的期待，当时看起来一片光明。自从2018年，深圳发布相关政策后，棚改进度开始加速，例如华富村、香蜜二村等都迎来明显进展。

在这种背景下，2020年8月初，月亮湾花园棚改意见征集正式启动。因为地段好，又有了棚改预期，月亮湾花园给了市场很大的想象空间。

甚至很多人预计，按照流程大概8个月的时间就能完成腾退工作，棚改后的新房已经是唾手可得。

在这两个巨大的风口之上，众多投资性资金纷纷涌入，月亮湾花园的房价也趁势起飞。

自从当年7月传出棚改消息后，小区房价一路狂飙，短短两个月的时间，房价便从7万/平冲到了10万+/平，并在2021年2月达到了历史顶峰。

一套92平房源，成交总价1186万，单价12.82万/平！

要知道，当时与月亮湾花园一路之隔的次新房佳兆业前海广场，也才卖到13万/㎡。而月亮湾花园已经近30年楼龄了，小区很破旧。因此，这个价格的投资逻辑，完全是在押注棚改，而一旦棚改有任何变化，则会不堪设想。

12月19日拍卖成交房源楼栋面貌

事实很残酷。

从那以后，深圳迎来了楼市下行。

紧接着，棚改的梦也碎了。

2021年8月，住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，明确不得大拆、快拆旧住宅、城中村等旧区。

因此，月亮湾花园的棚改被搁置了，南山街道办称等政策明朗后再研定。

随着而来的，是小区房价断崖式下跌......

楼市下行，棚改梦碎

房价不断下跌！

事实上，自从2021年房价达到近13万/㎡的高点之后，月亮湾花园的价格，还是扛了一段时间的。

因为指导价出台后的一年内，根本就没有新的成交。

直到2022年2月份，才迎来新的成交案例。一套70㎡的2房，以总价551万的价格成交，单价7.87万/㎡。

此后一年，月亮湾花园的价格，基本上保持在7万以上。

到这个时期，棚改预期已经减弱了。但是大家对于深圳楼市的信心，还是有的。

然而，在今年深圳楼市整体都在下跌的趋势中，月亮湾花园则迎来了更加猛烈的下跌。

今年2月，一套104㎡的3房，以650万的总价成交，单价降到6.25万/㎡。

到了年中的6月份，一套93㎡的3房，成交价格已经跌至5.44万/㎡。

到了11月份，一套105㎡的3房，成交总价518万，单价去到了4.93万，首次跌到5万以下！

而法拍房的价格，则要更低。

刚刚成交的这套98平3房，单价已经是4.59万/㎡。

我看了下，现在挂牌售卖的价格，也有不少是5万出头，想要成交估计还是得4字头。

毫无疑问，前两年高位接盘的人，已经被深深套牢了......

月亮湾花园还有救吗？

月亮湾花园还有没有救？持有的人，要不要卖掉？

价格这么低了，能不能买？

相信很多人都有这样的疑问。

仔细看看今年月亮湾花园的成交情况，就可以发现，虽然价格降了很多，但还是能成交的，今年已经有至少10套成交，加上法拍房就更多。这说明，月亮湾花园价格降下来之后，还是有人看好。真正没救的小区，往往是降价也很难成交。

为什么还有人买入？

毕竟地段还是在前海，而且棚改的预期也并没有完全消失。尽管棚改的周期可能会比较久，但是大概率还是会进行的，哪怕是8年、10年，这个预期也还是在的。

也许有些人，没有其他更好的投资标的，就想用低价买一套在那放着，并不太在乎时间，慢慢等待，其实也未必就不可。毕竟还可以收租金，2房租金可达5500-6000每月，3房可达6500-7000每月（来源：贝壳）。这也是一种投资方式。

很关键的是，价格已经很低了，在南山，还是前海，4万多的价格，再低也低不到哪里去了。

当然，假如是自住，最好就不要考虑这里了，楼龄太大并不宜居。或者看重房票，资金实力又比较强，可以去购买位置更好的新房，没必要等待这种不确定性较大的棚改，风险太高了。

还有些人，买的早，本来就是很低的价格买入的，就算是现在的价格卖也还是赚的，想要变现然后买地段更好的房子，也可以想办法出货。短期内，估计价格很难有明显回升了。

总之，要看自己目的是什么，也要考虑资金成本、时间成本，没办法一概而论。