深度研究丨保租房目标完成近6成，市场租金平抑效应凸显

 近日，住建部表示，近两年来全国各地共已建设筹集保障性租赁住房508万套（间），按照“十四五”期间全国计划筹建保租房870万套(间)估算，完成进度近60%。

  随着各地保租房的加速供应，市场租金走势也成为行业关注的焦点。在去年的研究中我们已经发现保租房对市场租金的平抑作用已经有所显现，今年这种平抑效应进一步凸显。

  据克而瑞租售数据显示，2023年三季度，一二线租赁住房热点城市的个人房源租金同比下跌显著。

  随着城市化的快速推进和年轻人对各大城市的喜爱，我国各地的个人租赁房源市场的租金前期一直租呈现出持续上涨的态势。

  特别是北京、上海、广州和深圳这四大一线城市，由于地理位置优越、经济发达、人口密集，个人房源租金更是一直因为租金高受到重点关注。

  很多新进入城市的年轻一族谈到房租上涨，无不深感压力。然而，随着时间推进至2023年的第三季度，我国多个典型一二线城市的个人房源租金却展现出了不同层次的下滑趋势。

  根据克而瑞监测数据显示，2023年三季度，除北京外，其他9个城市的个人租赁房源成交租金同比均下跌，北上广深四个一线城市三季度租金同比平均下跌5.09%，杭州、成都等六个二线城市平均下跌3.65%，一线城市租金下降更加显著。

  为何会出现这种现象呢？通过进一步的追溯，我们认为“保租房加速供应”和“租客支付能力下滑”或是其背后的两大原因。近两年保租房快速发展，已成为市场供应增加的主要来源，低租金的保租房大量涌入市场，对个人租赁房源租金产生冲击。

  1 供应端：各地保租房加速供应

  根据住建部近期披露数据，2023年全国筹集建设保障性租赁住房204万套（间）的任务目前已完成72%，各地筹集建设进度不断加快。从全国看，截止到2023年三季度各地已共已建设筹集保障性租赁住房508万套（间），预计2023年底累计筹集规模将达到565万套，“十四五”全国筹集建设目标将完成65%。

  随着筹建进度不断推进，保租房项目也加速入市。根据公开资料整理，多地保租房入市量超过已筹集建设量的一半以上。

  除了市场化项目纳管和建设周期相对较短的存量改建项目外，近两年一二线城市涉租赁用地新建的租赁社区也开始大规模入市运营，带来保租房市场供应量的快速上升。

  保租房的租金普遍低于周边市场，且整体品质相对更高，它的加速供给对个人房源的去化产生冲击，租金的下调是其最直观的表现之一。这也说明了保租房加速供应对市场租金的平抑效应进一步凸显。

  2 租客端：租金支付能力下滑

  近两年，全国经济增速下行，人们的收入普遍下降，带来租客的租金支付力下降。2023年第三季度，智联招聘发布《中国企业招聘薪酬报告》，从2022Q1-2023Q3全国平均薪酬数据来看，全国平均薪酬基本在10250左右，同环比增速均呈下降趋势，第三季度同比下降0.5%。收入水平的下降，也会降低租客在租金上的支付能力水平。

  与此同时，全国青年人失业率也不断上升，进一步加大租金支付力的下滑。

  根据国家统计局公布的2022年10月-2023年6月全国18-24岁人口城镇调查失业率来看，2023年以来青年人失业率不断上升，6月份已上升至21.3%。

  失业意味着失去稳定的收入，以及招聘薪酬下降，带来租客租金支付能力下降，这也在一定程度上影响了市场租金的下滑。

  以保租房筹集及供应较快的城市——上海为例。根据规划，到“十四五”期末，上海将累计建设筹措保障性租赁住房达60万套（间）、形成供应40万套（间），全面健全完善“一张床、一间房、一套房”的多层次供应体系。

  据统计，截至2023年10月，上海通过多种方式已累计建设筹措保障性租赁房46万套（间）、供应28万套（间），分别完成“十四五”规划期末总量77%和70%，跑出了加速度，完成进度位居全国前列。

  供应端来看，今年上海整个住房租赁市场供应显著增加。2023年1-11月，上海机构化集中式长租房新增供应约5.8万间，市场规模较去年同期上升了35.08%，其中65%以上来源于保租房新增供应。

  从个人房源成交数据来看，2023年11月，上海个人房源成交租金坪效约82.8元/㎡/月，已连续6个月出现成交租金同比下降，个人房源租金变化主要受住房租房市场的供需结构及租客的支付力的影响，其中，保租房的加速供应是上海个人房源租金下滑的一个重要原因。

  进一步细化到板块来看，上海保租房供应量最大的三个板块为闵行区浦江镇板块、浦东新区周康板块、松江区松江新城板块，对应的三个板块2023年1-11月个人房源租金坪效较去年均出现下跌，且跌幅均超过全市个人房源租金下降水平。

  2023年三季度个人房源租金下滑显著，保租房对市场租金的平移效应逐步凸显。

  保租房的租金普遍低于市场化租赁房的租金标准，保租房加速供应，不仅让更多城市青年人“租得到”“租得起”“租得好”，同时对市场化租赁房源也形成一定的竞争压力，从而平抑市场租金，这也进一步推动了“租购并举”制度的落实。