这几天，很多粉丝朋友向一万间吐槽：

“最近中介疯狂给电话，挂了又来.......”

“张口就是，姐，最近深圳放开了，买房可以便宜很多，有个盘你要不要看一下.......”

“说了不感兴趣，就立马推下一个盘，我再说不想买，就说要不要看看中山的......”

“完全不敢接电话，年底冲业绩也不是这样的......”

“还跟我说，现在房子挂出去就能卖......”

......

其实，最近的中介那么疯狂，主要是因为深圳又又又又有重磅新政策落地了：

11月23日起，深圳二套房最低首付款比例降至40%、普宅取消750万标准线。

这次新政主要是刺激在改善群体的换房意愿，所以如果你接到中介给你介绍新政，以及推房源，这说明，在中介的客户库中，你是相当有实力的。

二套首付4成、取消750万豪宅税，绝对是近三年来深圳实质性的大规模政策松绑，两大利好落地肯定会有所影响，那现在市场情况如何，我们一起探讨一下。

01

二手房市场

有人降价卖房，也有人趁机涨价

二手房方面，深圳市场多家主流房产中介平台反映，客户咨询量明显上升。

深圳中原表示，在新政首日中原找房二手房进线量环比上升98%，二手房浏览量增长15%。深圳乐有家表示，二手房带看量平均增长17%，成交价平稳。

至于成交量，深房中协表示，目前政策效应还没有体现，市场整体来说较为平稳。

根据他们公布的数据，新政后的当周（11月20日-11月26日），深圳二手房成交量965套，相比上周，微降。

央视财经也出来证实，新政后市场反应不错，有购房者连夜赶到中介门店了解情况，购入家庭第二套房，深圳某房产从业人士表示，新政公布后，客户咨询量翻倍增长，预计今天一天要打300多个电话，和客户沟通是否有买房意愿。

300个！所以大家知道为啥最近接到那么多中介电话了吧

除了这些比较官方的报道，一些自媒体爆料也在深圳蔓延开，比如百花片区新政后24小时成交了近10套........

本来一万间以为是假消息，是中介兄弟放出来的烟雾弹，因为流传的图片就是单纯的聊天截图，没有具体项目名字，真假难辨。

但是，在一万间查找资料求证的时候，发现“百花片区成交近10套房源”的信息与每日经济新闻报道吻合。

报道截图

而且，这些房子大部分实际成交价格多低于参考价100万-300万元。如长泰花园成交的一套三房房源，参考价格为980万元，业主挂牌价格790万元，实际成交为770万元。

长泰花园截图，图源链家，11月30日

不过，也不是业主想降价就能成功“甩卖”，某业主罗女士表示，“没有上调价格的计划，我的房挂了半年还没卖出去，看都没人看。”

还有一些业主，因为房子在非热点片区罗湖翠竹、福田园岭和龙岗大运片区，或者房子硬伤明显（老破小），房子没有卖出去，影响置换的进度。

他们纷纷表示“房子已经挂盘好几个月，现在反价也不太可能，能尽快卖出就行。”

而热点片区的业主，反正每次新政出来，总会爆出几个“反价”的案例。

比如，深圳湾恒裕滨城二期的业主原先想以830万底价出售的一套房子，在新政出台后，直接涨价50万。

还有在某中介平台，有近70套有效房源在过去的24小时内价格上涨，而且涨幅较大的房源大多是在未来的交易中将取消“豪宅税”的房源（总价在750万以上，面积在144m²）。如：

西乡圣淘沙骏园、南山南海玫瑰花园、福田桑达新村......

福田桑达新村截图，图源链家，11月30日

对此情况，有资深房地产中介表示“业主也不是想涨价，就是想试探一些市场”、“这些房源大部分是之前降价没卖掉的业主”

对于闻风涨价的行为，一万间在此前的文章多次说过：在现在的楼市大环境下，深圳楼市还是买方市场，涨价是非常不理智的行为，小则自己房子卖不出去，影响置换计划，大则加剧市场观望情绪......

一万间以往观点截图

相比于二手房市场的拉锯，新房市场倒是非常统一的“整活”吸客。

深圳贝壳研究院院长肖小平也表示，新政后几天，新房签约量上升比二手更明显。上周末两天，深圳新房签约量比上个周末增长35%，增幅高于二手。

02

新房市场火热

新房市场这边，最火热的莫过于北站片区，几大热点盘都在蓄势待发。

北站某盘直接不休假，先争夺市场，经理表示：“这周末我们全员取消休假，政策的宣传板也做好了。”

“我们项目开盘已经两个多月，销售率在6成左右，目前折扣优惠率不变，公司还是想趁着政策放松尽快去化。”

刚刚取证的新盘——中洲迎玺，直接打骨折，叠加新政利好，吸引了不少人“入场”看房，由于预约人数较多，重现样板房需要排队的盛况。

折后单价6.01万/㎡起，97㎡3房2卫总价597-656万起；120㎡4房2卫总价724-798万。

据说该盘有如此高的人气，还跟开发商给各大中介平台开出了高额佣金带看有关。（有兴趣的朋友请关照一万间）

还有南山绿景白石洲项目推出部分“一口价”房源，活动时间为11月23日-30日，多数房源较原总价减少100万。

不过，同样是南山，据说有个新盘消折扣5个点的消息，125平的主流户型交涨价50万以上。（不排除为开发商采取的逼定策略。）

图源：网络

同时，龙岗大运的星河盛境3期、福田金地环湾城等热点楼盘人气也不错，深圳新政后首个开盘的南山蛇口豪宅，一天卖了90套。

03

各方心态

新政后，一万间跟好几个粉丝沟通后，发现他们对市场还是有观望心理的，或者觉得政策还没有真正到底。

比较典型的有以龙华的许女士为代表的置换群体，现在是有钱上车了，但是一算月供就不敢买了。首付从70%降到40%，贷款额度就从30%变成60%，月供压力将翻倍。

乐有家就曾算过，一套800万的房子，新政前，要640万的首付，每月还贷8100元；新政后，首付降至320万，但每月的还贷额却飙升至2.43万元。

还有部分刚需购房者表示，他们真正希望的是房价降下来，深圳动辄4、5万一平的房价，对他们来说还是压力很大，而且这次新政，感觉也跟他们刚需购房者关系不大。

还有少部分的购房者表示，不急，再等等，等政策全出来再说，深圳肯定还有大招没放出来.........

一万间也去咨询了几个中介朋友，除了少数几个说毕竟忙，大部分表现还是比较平淡的。

南方日报也报道，南山区桃源村周边的门店反应清淡，中介人员神情淡定，有少数中介与买家/卖家电话沟通政策影响。

不过，这个也符合一万间的预测，新政出台后会加剧市场的分化，此次政策利好改善需求，肯定也是利好更中心的地段，更好的学区，更大的户型，更便利的交通，更优秀的品质等等。

其他品质一般的地段或者楼盘，只能跟着喝口汤。

04

一万间

观点&预测

最近看新闻的人都知道，电商消费都降级了，淘宝宣布取消“双十二”，年轻人消费力下降已经成了事实。

一万间也不想在这鼓吹什么楼市即将进入转折点，牛市即将要来，这些似是而非的观点。

近期央行行长潘功胜都说“总体来讲，中国的房地产业正在寻求新的平衡，中国房地产市场的情绪和价格都开始呈现正常化的趋势，预计房地产市场已经见底。”

对此，我们不得不承认，房地产的黄金时代业已过去。无论深圳楼市这次的新政如何重磅，目前楼市买卖双方还在极限拉扯，观望情绪占主导。

新房依然要卷价格，二手房以价换量，哪怕是热点片区的热点楼盘项目，甚至豪宅也不能置身事外。

正如专家宋丁说，这次政策，不会对楼市产生过激性影响，这是扶持政策，并不等同于“过激”性刺激政策。

所以，无论是购房者，还是业主，我们的心态都要转变。

1，经济基础决定上层建筑。深圳经济发展肯定与楼市息息相关，深圳优势产业——房地产、外贸电商、金融、互联网等，在近2年发展减缓，大家购买力减弱，所以真正影响楼市的不单单是政策，还有经济环境。（所以看见政策就反价的业主的，很难把房子卖出去）

2，楼市分化是必然的。不同城市间，不同片区间的分化都是正常的，刚需有保障房，改善回归商品房也是必然。（房价不会跌出正常范围）

3，商品房回归金融属性，不代表房子就有“炒”的空间，只是代表房子作为财富保值的资产是可行的。（依然“房住不炒”）

4，现在深圳很多核心区的二手房都跌出了性价比，前2年高位站岗的购房者，必定是这一轮楼市发展的牺牲者。（这个问题真的无解）

不过最后，一万间还是想给大家一些信心，明年是一定比今年要好的。政策依然还有放松的空间，房贷利率和首付比仍有调降可能，一线城市放开限售限购也不是没有可能。

现在买房也是个好时机，比如一万间现在的粉丝咨询，提的需求比找对象还严苛，如：要品牌房企、学位不能差、花园小区要好、停车位要够、三房以上，而且还要地段适合他.......然后说预算不超过500万。

但是这些需求，在当下深圳楼市一扒拉，还真的能找到适合他的房源，还有得挑。

就是这么神奇且合理。

我是一万间地产陈一，专注深圳新房市场，更多的楼市分析和购买优惠可以关注我，免费咨询。