光明的“考验”

打折不是问题，位置、产品、质量才是王道。

　　今年光明的新房可以说，是大乱斗。

　　上半年的供应，基本被华润的项目包圆，开盘11次，其中7次都是华润的项目。

　　而区域内接下来还有十几个项目等着入市。

　　这就意味着，下半年光明的新房会延续去年的供应节奏，项目之间的battle相信会持续升级。

　　对市场来说，未免不是一件好事。

　　但除了被前期的交房质量吓怕之外，市场更担心的是光明到底还有没有光明。

　　因为新房比二手房便宜，很多人对新房有滤镜，觉得随便买都不会太差，很少会关注新房的数据。

　　但这几年新房的变化，可以说是翻天覆地的。

　　不过在说市场之前，先说说光明现在的基本面。

　　虽然很多人对光明都不陌生了，但大部分几乎都没怎么去过光明。

　　对它的印象甚至还停留在郊区、荒凉，各种基建设施、道路待完善的阶段。

　　实际上，最近走访发现，光明已经蜕变了不少，各种规划配套的兑现，估计要比我们想象的快很多。

　　相比5年前，光明各种规划建设已经开始有市区的影子。

　　艺术中心、商场、绿道、小溪流水、草坪、儿童游乐设施都已经做得非常漂亮。

（光明艺术中心）

　　光是区域内的公园，这几年就落成了不少。

　　比如楼村湿地公园、麒麟山公园、大顶领公园、红花山公园、光明新城公园等，规划得都非常漂亮，都是赏花、玩水，周末露营放松的好去处。

　　（楼村湿地公园）

　　（大顶山公园幽径）

　　（光明小镇欢乐田园）

（虹桥公园）

　　甚至连河心路旁以前的臭水沟都改造的不错，把周边民居的氛围都造出了类似日本京都小鸭川的感觉。

（河心北路一侧）

　　这是光明中心的核心的位置，可能有人会说当然环境会惬意很多。

　　小女警也往不是那么中心的位置走了一趟，道路绿化同样也不差，除了一些在建的楼盘会有一些土路，主干道的绿化都长得比较好。

（光明光桥路一侧）

　　虽然城市界面都比较新，但相对南山福田来说，人少地大路宽，公园绿野多，居住的舒适性会好很多。

　　整体来看，光明的居住舒适度相比5年前提升得还是蛮明显的。

　　如果单纯从居住环境来看，未来大概率不会输给南山、福田。

　　而且因为是新区，城市规划、配套和容积率自然是要比市区内好很多。

　　所以小女警觉得，光明的配套和规划兑现是没有什么问题的，大家所追求的都市+田园的生活，可能就在光明。

　　说完基本面，再回到市场部分。

　　市场一直都非常看好光明。

　　最主要的原因就是区域的配套和规划都能兑现，再加上区位本身的聚集效应，核心地段有支撑。

　　但对光明而言，判断的未来是涨是跌，不要光看规划建设，还要看光明短期库存。

　　因为三五年之间，市场的变化可以是翻天覆地的。

　　比如二手房。

　　2020年之前，光明几乎没有二手房供应。

　　二手房成交，能够参照是光明一号、龙光玖龙台。

　　但这两个小区，2021年初前者二手房成交都还能卖到6万+/平，后者能卖到8万+/平，2023年最新的成交只能做到4万+/平和6万+/平。

　　比如新房。

　　在2020年之前，光明的新房同样也很少。

　　区域内第一个新盘是2008年的宏发美域花园，576套住宅，开盘均价约8000元/㎡。

　　新房基本到了2014年才稍微多起来，到目前为止，包含公寓、商办、人才房、安居房项目，才119个预售项目。

　　但经过5年的沉淀，光明的新房供应已经上来了，而且还是扎堆地上来了。

　　不像市区新房供应的节奏比较均衡，光明是在短短5年的时间，迅猛地供应了超过3万套商品住宅。

　　根据深圳房地产信息系统的开盘记录和登记备案来看，2019年—2023年上半年光明总共供应30850套，成交22089套，到目前为登记备案变更在售的房源还有4816套。

而短期迅猛的供应就会导致两个结果。

　　一是新盘不好卖，二是进入二手房的次新房竞争会很激烈。

　　因为同地段，市场会互相比较小区内部的配套、户型的格局、楼层以及价格等。

　　这就会导致小区与小区之间会互为对手盘，价格会相互牵制。

所以在市场转变非常快的情况下，就很有必要把5年作为一个周期考虑。

今年光明在统计之内的项目还有十几个，将近一万多套房源会陆陆续续进入市场。

大量的新房会对周边的二手房持续地造成降维打击。

想要再复现2021年1月之前的机会，已经一去不复返。

除此之外，还要把保障房对商品房的挤压考虑进来。

因为尽管深圳楼市未来会是“保障房+商品房”的双轨模式，但保障房不会完全独立于商品房的体系。

保障房越多，市场受到的影响就越大。

光明已经有很大的保障房项目，影响是躲不掉的。

所以，光明短期的库存会是最大的考验。

如果自住光明是一点问题都没有的。

但如果是冲着增值去，就要再谨慎一些了。