汇澜云庭花园—合正观澜汇三期准备入市，预计均价约5万，比3年前便宜超5000元？

据小道消息，4号线北延线茜坑站地铁口的合正观澜汇三期05地块汇澜云庭花园马上入市，价格很可能会出乎意料，均价大概5万左右，有不少房源4字头就能拿下，具体信息以开发商官方公示为准。

对比2020年二期备案均价5.69万（开盘3天售罄），算下来便宜超5000元/㎡，简直是给刚需发福利，可以说各大新盘内卷之下，购房者才是最大的受益者。

本次将首批推售约700余套，建面约103-129㎡3-4房，目前已经开放展厅和样板房，预计近期入市。一路之隔就是龙华区府，附带龙华外国语学校学区，是龙华百万的综合体大城，生活所需都能在小区内满足。

平面图和户型图

项目基本信息

开发商：合正地产

项目总建面：约130万㎡总建面

三期总建筑面积：约84万㎡

产权年限：70年（2021年11月3日至2091年11月2日）

可售户型：103㎡三房两厅两卫、129㎡四房两厅两卫

交房时间：2025年12月31日

交付标准：精装交付

层高：3米

梯户比：4梯6户、3梯5户

停车位：1639

社区配套：全龄亲子游泳池、空中运动公园、环形有氧跑道、儿童稚趣乐园等

大城业态：品质住宅、商业mall、万豪旗下酒店、甲级写字楼、产业研发集群、高端公寓等

项目简介

合正观澜汇三期位于深圳市龙华区福城街道观澜中心西片区，新和社区观澜大道与云澜路交汇处西北侧，为4号线茜坑站地铁口物业。项目北侧毗邻龙光玖誉府、合正观澜汇，南毗邻田背村，西毗邻茜坑新村，东毗临龙华区政府和观澜河。

整体物业业态丰富，涵盖住宅、公寓、主题商业、九年一贯制学校、产办等，是当前片区内罕有的约130万平超大体量项目，具有区域标杆作用。

该更新单元公共划分有6个地块，分多期开发，05地块是本次介绍在建的澜汇云庭。

澜汇云庭项目占地面积约2.7万㎡，规划总建筑面积约32.13万㎡，计容积率建面约24.69万㎡，其中住宅约16.24万㎡，办公约3.05万㎡，商业约2.27万㎡（另有地下商业约8000㎡），酒店约1.17万㎡，另配建有社区健康服务中心、老年人日间照料中心公交首末站、社区级公共配套等基础设施。

项目规划由6栋建筑组成，其中2栋、3栋、4栋为53-56层高的普通商品住宅楼，另有两栋（1栋2单元、1栋3单元）为53层高的保障房住宅楼和1栋（1栋1单元）31层高的写字楼。

小区的基础配套设施如社康中心、邮政所、老年人日间照料中心、公交首付站分布在小区西侧沿黄木街一侧的3栋住宅楼底部，小区的商业分布在小区东侧沿观澜大道一侧两栋保障房住宅楼底部。

一期于2016年1月16日大中华开盘，一期规划6栋791套住宅，均价3.6万/㎡，开盘一星期内，所有房源已售完。

时隔4年半，二期于2020年9月23日开盘，推售建面96-126㎡3-4房住宅，5.2万/㎡起。目前三期推售时间待定，规划有学校、商业、住宅、公寓及办公等多种物业。

配套情况

交通：项目是4号线茜坑站D出口地铁口物业，属于地铁零距离的物业，去龙华中心区、深圳北站和福田中心比较方便。通过观澜大道可以快速转上沈海高速、环观南路、珠三角环线高速。

商业：澜汇云庭自带约3.07万㎡的商业，西侧还有约1万㎡的比邻购物中心，500米范围内还分布有6.7万㎡的合正观澜汇广场（福城天虹）和1.3万㎡的澜汇云轩商业；1.5公里范围内还能覆盖到观澜天虹、中航格澜郡商业街等，购物娱乐就近即可满足。

学校：隔壁的云镜花园有1所21班幼儿园，根据龙华最新的学区划分，小学和中学对口的都是南侧一路之隔的龙华外国语学校福城校区（九年制学校），龙华首个外国语教育集团。周边还有多所学校环绕，观澜二中、观澜二小等。

休闲：日常休闲娱乐可在就近的田背社区公园和观澜河人工湿地公园，1.5公里范围内分布有观湖美术馆和观湖文化体育中心，观湖文化体育中心片区新建的集图书文化馆、体育馆、音乐厅于一体的城市综合体，满足广大群众的精神文化需求。

周边房价：合正观澜汇一期二手房指导价5.15万，市场报价在6万出头，合正观澜汇二期2020年入市，备案价均价5.69万，开盘三天售罄。

区域现状

观澜的主要优势在于它的传统工业基础非常好，这么多年下来观澜没有傍任何区域的大腿，独自埋头发展，目前已形成以麓湖片区为代表的成熟高品质居住区，以观澜高新园为代表的新型产业聚集区和以观湖新城MH MALL、合正观澜汇MALL为代表的优质大型集中式商业，与此同时观澜多个商住总综合体、新型产业园区、文体配套等正在落实。

项目所在的福城街道属于观澜中心西片区，该区域是观澜商贸生活综合服务区的组成部分，与龙华区政府、观澜中心区紧邻。就区位上来说它的位置是非常好的，观澜主要的成熟商业配套、市政配套都在它1.5公里辐射范围内。

但需要注意的是隔着一条观澜河两边的城市面貌差异较大，一边是商品住宅及配套扎堆的成熟区，另一边是住宅稀疏，传统工业厂房及村民自建房遍布的郊区既视感。

但项目所处位置能享受到相对成熟的配套，能弥补前期发展不完善造成的生活不便利，待未来3-5年片区发展逐渐完善，不仅能满足自身自给自足，凭借良好的区位优势、轨道交通优势、辐射性优势、全要素配套资源优势，宜居属性将进一步突破。

项目总结

优点：

1、百万平综合体大成，自成一体生活所需小区内就能满足；

2、楼下就是地铁4号线茜坑站，地铁出行方便快捷；

3、项目自带商业，加上一期的天虹，共计6.7万平米，家门口的繁华商圈；

4、南侧龙华外国语福城校区，孩子读书出门就能到，非常方便；

5、价格很大可能有惊喜，单价4字头就能上车3房，适合人口多的刚需家庭。

不足：

1、周边农民房和产业园区比较多，环境有待提升；

2、超高层、居住人口多，享受成熟居家氛围的同时会有点拥挤。