福田某住宅新盘“工抵房”擦边操作“一成首付”，福田住建局“可能会影响正常的网签”

财联社报道，近日深圳市福田一楼盘首付只需一成的消息在深圳各房产中介的朋友圈中涌现：

福田新房承翰国际骏玺，两房户型面积（76—85平方米）现在首付只要一成，开发商优惠两成首付。

很快承翰项目的官方公众号“承翰湾尚国际”发布声明称，“7月5日网络上出现本项目8折销售，送两成首付等销售信息，与事实严重不符”。

否认了承翰项目的优惠真实性。

但是近日有记者去现场实探，销售工作人员表示，“一成首付”、“八折购房”的优惠确实存在。

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“如果看中就赶紧签约，说不定什么时候就会被叫停！”

记者探访时，售楼中心一名自称承翰项目的销售工作人员表示，“一成首付”、“八折购房”的优惠确实存在。

承翰湾尚国际位于庭玺家园下方的接待中心

据悉，承翰湾尚国际位于深圳市福田区水围四街附近，由深圳老牌城中村水围村旧改而来，周边生活氛围浓厚。

2022年8月，承翰项目一期（备案名：湾尚庭玺家园）374套住宅获得预售证并开盘销售，不过，近一年时间，该项目去化仅三成。

而今年5月最新加推的位于骏玺家园的169户78-85㎡两房户型，截至7月6日住建局数据显示，“已签认购书”及“已备案”房源合计仅11套。

作为福田区稀缺住宅产品，承翰湾尚国际为何去化不佳？

参观过项目的客户总结出至少三点：

一是村落环绕、鱼龙混杂，

二是配套低端，

三是单价太高。数据显示，骏玺家园备案均价超10万元/㎡，最低单价为9.09万元/㎡，最低总价630万元的是一套仅61㎡的户型，套均总价834万元，最高总价超千万元。有网友直言，“这个价格还不如买前海”。

骏玺家园高层俯瞰，水围村尽收眼底

但是近日由于房产中介开始集中带客，这个盘又热闹了起来。

据探访的媒体报道，承翰项目的售楼处有些隐蔽，若不是房产中介带路，外人比较难找到。

如需要从与地面齐平的接待处进入，乘坐电梯前往地下三层，再穿越长长的走廊，来到楼盘看房登记处，再乘坐电梯，前往地上三层，承翰项目的沙盘才浮现在眼前。

对于该项目售楼处的繁琐设计，现场带看的中介都忍不住吐槽“太弯弯绕绕”。

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项目优惠怎么操作？

承翰湾尚国际·骏玺其实有三种优惠方式给客户选择。

第一种：房源的备案价为预售批准的价格，购房者只需付一成首付，第三方（施工方）会将两成首付对应的资金打入购房者的账户；

“签约时你带两张银行卡，工程方先把两成首付款转入你的A银行卡，你再从A银行卡转到B银行卡，就安全没事了。”现场的房产中介如是说。

第二种：按照项目预售时批准价格的九折备案，购房者付两成首付，第三方会将一成首付对应的资金打到购房者账户；

第三种：按照项目预售时批准价格的八五折备案，购房者付三成首付，第三方会将0.5成首付对应的资金打到购房者账户。

记者盘算过，实际上，不管是采取哪种方式，最终都能实现预售批准价格的八折优惠。

销售表示，八折优惠的房源属于工抵房，只有80平左右的刚需户型参与了优惠活动。

而现场也仅78平方米、81平方米、82平方米的户型开放了样板间，未参与活动的86平方米样板间并未开放参观。

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记者置疑项目活动的合规性，因为按照深圳市的规定，开发商在售卖新房产品的时候，售价不能高于或者低于备案价的85%，也就是说，售价的最低折扣为八五折。

案场销售顾问回复称，活动房源属于“工抵房（工程抵押房）”，“当然是合规的”。

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“工抵房”

指在某些条件下，房地产开发商为了后续项目的建设或开发，而向银行或房地产的相关行业（如建筑商、材料商等）进行融资、贷款所抵押的该房地产项目中尚未出售的房屋的全部（或部分）的产权或使用权。

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关于大幅降价的原因，销售顾问称：“供应商想要现金，而公司为了正常运转，肯定不能全部用现金支付，所以我们把房子抵押给他们，再帮他们打折卖出去。”

销售对于“工抵房”的解释是否合理？

律师周争锋认为，这大概率只是一个降价促销的借口，若出卖人实际为开发商，则一定不是“工抵房”。“工抵房是开发商先和工程方签订买卖合同和抵债协议，再由工程方对外出售约定，开发商配合工程方找到的人签订网签合同，办理过户手续”，他同时指出，“银行的信贷资金最终会划入监管账户，工程方根本拿不到钱。”

北京金诉律师事务所主任王玉臣表示，这种直接送首付的方式本身就是违规的，是明令禁止的。王玉臣提到，如果是真的工抵房，房款不能打到监管账户，不能用于这个项目的开发建设，可能会面临延期交房等风险。有些工抵房还可能是抵押房。“所以购买这类房子还是要慎重。”

同时，南都·湾财社记者7月7日从福田区住建局获悉，目前深圳市并无明确约束此行为的法律法规，但开发商此举有扰乱市场的嫌疑。

该工作人员表示，此前曾针对该情况向开发商核实，得到否定回复，后要求开发商公开声明。至于声明后活动依旧持续的情况，福田住建局会继续督促开发商。谈到购买此类住房存在的风险，该工作人员提醒，可能会影响正常的网签。

文章整合自：南方都市报、第一财经、证券时报等