十大关键词，解读2023深圳楼市上半场！

随着时间来到7月，2023年转眼已过半，从年初人人皆言“小阳春”，到近期部分自媒体期待“大招”救市，深圳楼市上半场走了一个“先扬后抑”的行情，“小阳春”终究只是昙花一现。

近期，深圳楼市上半年相关数据陆续出炉，且让我们一同回顾刚刚过去的上半场。我们认为，上半年深圳楼市，离不开这10大关键词！

关键词一

先扬后抑

据乐有家研究中心数据显示，今年上半年，深圳一手住宅网签16209套，同比微幅上涨，单日网签量最高近600套；网签面积约166万㎡，同比小幅下降；在二手房市场方面，二手住宅过户量达到16236套，同比上涨63%，环比上涨38%。

图源：乐有家研究中心

从整个上半年来看，“小阳春”行情主要集中在春节后的3-4月，一手住宅成交分别为3199套、3505套，二手住宅成交量也在3月达到3949套，为近2年来最高峰值。值得一提的是，3月二手住宅网签量达到4943套，环比增长39%，同比增长228%，一度接近深圳二手住宅荣枯线（5000套）。

图源：乐有家研究中心

甚至4月还诞生了今年首个“日光盘”，位于龙岗布吉的信义金御半山三期推售152套现房住宅，带精装均价7.92万/㎡，开盘当天全部售罄。

但随即市场又开始降温，一手住宅5-6月成交在3000套左右徘徊，而二手住宅则跌落3000，6月仅成交2407套，即便二手房指导价放松，也无力改变二手房市场的颓势。整体而言，深圳楼市上半场“先扬后抑”，回暖动力不足，让不少人期待值落空。

关键词二

库存量创新高

据乐有家研究中心数据显示，上半年深圳一手住宅预售面积达到324.56万㎡，环比下跌14%，同比大幅上涨84%。随着供应量大增，库存压力再度上涨，深圳新房库存量在2022年时隔7年超400万㎡后，2023年上半年增长至436.82万㎡，创历史新高！

图源：乐有家研究中心

若按近半年的平均销售水平来算，2023年6月深圳新房的去化周期已接近16个月，超过新房14个月的警戒值。

图源：乐有家研究中心

尽管如此，下半年新房市场依旧有大批产品入市。今年5月9日，深圳住建局发布了《深圳市住房发展2023年度实施计划》，提出预售和现售商品住房6万套，上半年新房预售新增至3万套左右，还远没有达到计划供应的全部体量。

7月3日，深圳市住房和建设局公示了今年三季度计划入市商品房房源信息情况，公告显示三季度深圳预计供应房源16984套，计划入市34个商品房项目，其中包括14957套住宅。

可以预见，下半场的竞争将更加激烈，“价格战”或将成为房企取胜的关键因素。

关键词三

刚需为王

从成交数据来看，上半年一手住宅网签量同比微幅上涨，但网签面积同比却小幅下降，说明市场主要购买力仍以刚需购房者为主。在二手市场中，主力成交面积为60-90㎡，占比高达47%，也是以刚需购房者为主。

从区域来看，上半年宝安、龙华、龙岗的一手住宅网签量均超过3000套，位列全市前三，正是刚需群体置业的热点区域。在二手市场中，龙岗则以3597套过户量成上半年二手房交易冠军，其中配套醇熟的龙岗中心城以1040套成全市唯一破千套板块，独占鳌头。

图源：乐有家研究中心

此外，今年大批量入市的人才房也完全可以看作是刚需产品，户型均为2-3房。

关键词四

人才房“昙花一现”

去年底，深圳首批可售人才房上线，市场反响寥寥，并未掀起多少波澜。

但是到了今年，随着热门板块，如南山、宝安等区域推出可售人才房项目，并对人才购房资格门槛进行了优化，设立第二梯队条件，放宽年龄及户籍等要求，得到了市场和购房者的大力支持和广泛认可，热度瞬间拉满，已全然超越新房及二手房市场。

自3月底第一批可售人才房集中入市以来，目前已有13个可售人才房项目陆续入市，共推售9502套房源。其中，南山安居同乐馨苑、深铁熙府以及宝安华发新城均获得万组家庭参与申购，再次上演“万人摇”。

从去化来看，两房产品去化基本达到100%，仅有位于龙岗的安居玥龙苑未售罄，但也达到了93.3%。由于三房产品门槛较高，大部分申请人达不到申请三房的条件，故尚未卖完，仅有安居同乐馨苑、光明华侨城九樾广场去化达100%。

图源：安居客深圳

可惜的是，就在7月3日，深圳市发布了《深圳市公共租赁住房管理办法》《深圳市保障性租赁住房管理办法》《深圳市共有产权住房管理办法》《深圳市保障性住房规划建设管理办法》（以下简称《办法》），将住房保障体系与国家住房保障体系全面衔接，保障各类住房困难居民住有所居。四个《办法》将于8月1日正式实施，自施行之日起，不再安排建设安居型商品房和人才住房，可售性人才房将成为历史。

关键词五

二手房持续低迷

今年4月，有网传信息显示，深圳二手房交易将执行新政策，即：指导价不取消，不调整；银行核定房价以网签备案价和评估价孰低为准，参考价仅作参考。虽然没有正式的官方文件，实际上二手房指导价已“名存实亡”，该政策被部分媒体被视作一个信号，二手房市场行情有望迎来转机。

但该政策对于深圳二手楼市的推动收效甚微。虽然上半年二手房交易量达到16236套，同比上涨63%，但自3月达到峰值后便开始下跌，二季度更是连续下滑，6月过户量仅2407套。

图源：乐有家研究中心

在挂牌价方面，全市有90%的区域挂牌价下调，业主也从一开始对参考价不屑一顾到如今不断调价，挂牌价正逐渐趋近指导价。从成交价与参考价偏差走势来看，低于参考价成交的房源占比逐渐提升，于6月达到峰值，接近5成，而高于参考价10%以上的房源占比仅有18%，这其中估计多数是豪宅。

图源：乐有家研究中心

在挂盘量方面，截至2023年7月1日，根据四大行（贝壳找房、乐有家、中原、看房网）公开挂盘出售数据统计，深圳全市共挂盘出售房源164169套（存重复房源），对比6月1日统计的160108套挂牌房源增加4061套，环比增长率为2.5%，仍在持续上涨。

由此可见，深圳二手房市场还需要更多支持政策推动。

关键词六

深超总宅地突破限价“天花板”

作为深超总22年来唯一宅地，T207-0060地块一经挂牌便热度拉满。该地块于6月30日拍卖，历经6家房企竞争、1个半小时激烈拍卖、近百轮举牌、39次触顶，最终由中海以125.32亿+竞配自持租赁58500㎡竞得，成为深圳土拍历史上第8块“百亿地王”。

该地块带来2个重大变化：

首先，该宗地不限户型比例，即打破70/90限制，可以提供市场稀缺的大平层住宅。

其次，项目建成后的普通商品住房销售均价限不高于13.33万元/㎡（毛坯），正式突破限价“天花板”。此前深圳批售的新房最高均价为华润城润玺一、二期，价格是13.2万元/㎡。

需要注意的是，7月4日，深圳市规划和自然资源局挂出三宗二类居住用地出让公告，其中位于宝安新安的A001-0212地块出让条件有调整，将首创采用竞“现房销售面积”。这是否意味着深圳楼市在“预售改现售”方面取得实质性突破？

关键词七

白芒村统租事件

在各大平台爆火的白芒村统租事件，是今年上半年深圳乃至全国关注度最高的话题之一。

“统租”是由政府或相关部门出资或管理的租赁房屋，通常针对低收⼊群体或有特殊需求的⼈群提供的公共福利房屋。统租的目的是为了加快解决新市民、青年人等群体的住房问题，提高保障性住房的供应和质量。

简单来说，“统租”就是从城中村房主手中获取房源，再经过一定程度的升级改造再运营，改造为公寓。但由于规模化的推进，势必会造成被迫搬家、涨租、孩子上学等问题，同时也会打破城中村租赁市场的生态平衡，最终和曾经万科的“万村计划”一样。

图源：网络

虽然官方已于6月3日发布致居民的一封信，表示：不要求限期搬离；符合入学条件在南山区内就读的学生，无论搬离与否均予以保障学位；改造后的租金以不涨为原则，单套租金原则上与改造前基本持平。

但社会负面舆论仍在发酵，时至今日，白芒村统租签约已经暂缓，之前的统租宣传标语已全部被撤下，终究是“理想很丰满，现实很骨感”。

关键词八

保障房

随着人才房步入历史，保障房将成为新的关键词，活跃在今后的深圳楼市里，上半年更是推出多条重要政策：

①深圳加快保障性住房的建设和筹集力度，将“十四五”规划期间建设和筹集保障性住房的原目标54万套（间），调整为不少于74万套（间），增加的20万套（间）均为保障性租赁住房。

②深圳将核查公租房申请人财产收入！超标要退租、加租！5月10日，深圳住建局发布关于公开征求《深圳市公共租赁住房申请家庭经济状况核对和认定实施细则（征求意见稿）》意见的通告》，规定家庭收入主要包括工资性收入、经营净收入、财产净收入、转移净收入，并在此基础上明确了优待金、奖学金、城乡居民基本养老保险基础养老金等八类不计入家庭收入项。

③深圳发布4个《办法》，将住房保障体系与国家住房保障体系全面衔接，保障各类住房困难居民住有所居，取消原来的安居型商品房、人才住房等住房类型，新增了保障性租赁住房（细分为政府组织配租和社会主体出租两种类型）、共有产权住房等住房类型，自8月1日起不再安排建设安居型商品房和人才住房。

关键词九

外资重返深圳市场

据仲量联行数据显示，2023年上半年以广州和深圳为主的华南区房地产大宗交易录得数据约为164亿元，达到去年全年交易额的71%。其中，深圳房地产大宗交易总额约为48亿元，接近去年全年交易总额的56%。以物业类型划分，办公楼占比最高，交易额约38亿元，占总额约81%；从交易面积看，办公楼的交易面积接近6.5万㎡，占比约为62%。

图源：美丽深圳

深圳办公楼投资市场需求依然以自用为主导，81%的办公楼成交皆为自用，但对比去年，自用比例有所下降。买家以银行、保险和证券等金融企业为主，共占约一半（48%）成交。

可见，深圳作为全球一线城市，其豪宅、核心地段甲级写字楼等资产对全球高净值人士来说仍具吸引力。

关键词十

深圳常住人口首次下跌

5月8日，深圳市统计局 、国家统计局深圳调查队公布了《深圳市2022年国民经济和社会发展统计公报》。

根据公报显示，2022年末，深圳常住人口为1766.18万人，较2021年减少1.98万人，这是自深圳1979年立市以来，也是44年来，人口首次负增长。

对于人口下降，从另外一个数据也能反映出来。2022年深圳幼儿园招生人数为17.57万人，同比下降了8.8%。深圳幼儿园在园儿童数量也下降了1%。

整体来看，眼下的楼市环境更有利于购房者，新房方面，开发商只有进一步提升产品品质，并在价格上让出一定利益，才能更好地吸引购房者买房，在竞争愈加激烈的下半场中赢得先机；二手房方面，挂牌量的增多以及挂牌价趋近指导价，也让购房者拥有更多自主选择权，可仔细查看房源后，再选择自己心仪的房子。

另一方面，指望楼市有更大的刺激政策已不现实，毕竟深圳人口已经下降，这就意味着人才也随之开始流失，“来了就是深圳人”这句口号正逐渐失去底气。

除开疫情、深圳收紧落户政策、新生儿出生率走低等客观因素外，高房价终究是人才流失的根本原因之一。如今深圳房价已相当“稳定”，纵使行情偏冷，但深圳优质房产依然值得追捧。

文章来源：地产凝眸