事关“保交楼”，住宅4年内竣工！深圳开工竣工办法征求意见

7月5日，深圳市规划和自然资源局发布《深圳市建设用地开工竣工管理办法（修订稿）》（以下简称办法），公开征求意见。

《管理办法（修订稿）》进一步明确竣工定义、规范建设项目开竣工期限、优化违约金计收规则等。其中：

1、对于开工竣工期限：

● 主体功能为住房类建设项目应在划拨决定书签发之日或供应合同签订之日起1年内开工建设，自划拨决定书签发之日或供应合同签订之日起4年内竣工。

● 主体功能为非住房类建设项目的开工、竣工期限按下表规则确定。其中，建设项目地下室≥3层的，其开工日期可再延长6个月，竣工期限相应顺延。

2、延期规定

● 政府原因的延期，按前款规定延长开工、竣工期限的，不计收违约金，每次延期不得超过1年。延长开工期限的，竣工期限相应顺延。

其中政府原因包含：

（一）因未按划拨决定书或供应合同规定、约定的期限、条件将土地交付给土地使用权人，致使项目无法按时开工、竣工的；

（二）因土地利用总体规划、城乡规划依法修改，造成土地使用权人不能按划拨决定书或供应合同规定、约定的用途、规划和建设条件按时开工、竣工的；

（三）因政府出台相关政策，需要对规定、约定的规划和建设条件进行修订的；

（四）因处置土地上相关群众信访事项等无法按时开工、竣工的；

（五）因军事管制、文化保护等无法按时开工、竣工的；

（六）政府、政府有关部门对特定区域或特殊类型的建设项目开发建设有其他强制性要求及其他行为，致使项目无法按时开工、竣工的。

● 企业原因的延期：

违约金标准为每延长1个月，按供应合同有偿使用价款的0.5%计收；不足1个月的，按1个月计算。申请延期只可延期1次且最长不得超过2年。

土地使用权人未申请竣工延期但实际竣工逾期的，逾期2年以内按照前款规定标准缴纳违约金。逾期满2年（含2年）的，土地使用权出让方可按供应合同有偿使用价款的20%计收违约金，如实际逾期期限按照前款规定测算应缴纳违约金的比例高于20%的，按实际测算的比例计收；也可以按划拨决定书或供应合同的规定、约定无偿收回土地使用权及地上建筑物、附着物。

修订的主要内容

《管理办法（修订稿）》在原有政策基础上，通过对竣工定义、开竣工期限、违约金计收等内容进行修改完善，进一步规范建设用地开竣工管理。修订的主要内容如下：　

（一）进一步明确竣工定义

为衔接《深圳市建设工程竣工联合验收管理办法》相关规定，适应现行操作程序，《管理办法（修订稿）》将竣工定义修改为土地使用权人依法取得整宗地的规划条件核实或竣工验收备案相关证明文件。

（二）规范建设项目开竣工期限

一是明确主体功能为非住房类但含居住功能的建设项目，居住部分开工、竣工期限按住房类建设项目执行，其他用途部分仍按原有规定执行。二是对于建设项目竣工前后申请提高容积率的情形，分别明确建设项目重新核算开工、竣工期限规则。三是增加线性工程（道路、综合管廊等）用地的开工、竣工期限确定规则，线性工程项目应于合同签订之日起1年内开工，竣工时间根据项目可行性研究报告论证阶段发改部门批复的建设周期确定。

（三）优化违约金计收规则

在保持违约金计收标准不变的情况下，将违约金计收周期由3个月调整为以月为周期，违约金标准由每延长3个月按合同有偿使用价款的1.5%计收调整为每延长1个月按合同有偿使用价款的0.5%计收。

（四）明确违约金计收基数

结合实际情况，明确竣工违约金以供应合同为依据。供应合同约定以土地出让金为基数计收的，供应合同有明确土地出让金的，违约基数按供应合同约定的土地出让金确定；供应合同未明确土地出让金的，土地出让金按供应合同有偿使用价款的15%确定。供应合同约定以有偿使用价款为基数计收的，违约基数按供应合同约定的有偿使用价款确定。

（五）关于新旧政策衔接问题

本办法实施前已签订供应合同但还未竣工的建设项目，因无法按时竣工申请竣工延期或实际竣工逾期的，违约责任按供应合同约定执行；供应合同未约定或约定不明的，按照本办法执行。

附：

深圳市建设用地开工竣工管理办法（修订稿）

第一条 【目的及原则】为加强土地供应批后监管，规范建设用地开工、竣工管理，提高土地利用效率，遵循“以用为先、依法进行、分类处理、节约集约”的原则，制定本办法。

第二条 【定义】本办法所称开工，是指土地使用权人依法取得施工许可证后，需挖深基坑的项目，基坑开挖完毕；使用桩基的项目，打入所有基础桩；其他项目，地基施工完成三分之一。保障性安居工程开工按照保障性住房建设相关规定执行。

本办法所称竣工，是指土地使用权人依法取得整宗地的规划条件核实或竣工验收备案相关证明文件。

第三条 【适用范围】本办法适用于已取得国有土地使用权划拨决定书或已签订国有土地使用权出让合同、租赁合同、作价出资（入股）合同（以下简称供应合同）的建设用地开工、竣工管理。

政府投资类项目用地的开工、竣工延期按照本办法有关规定办理。

第四条 【开工竣工期限】根据项目用地性质、建筑高度和建筑规模的不同，对划拨和出让用地的开工、竣工期限作如下规定。

（一）主体功能为住房类建设项目应在划拨决定书签发之日或供应合同签订之日起1年内开工建设，自划拨决定书签发之日或供应合同签订之日起4年内竣工。

（二）主体功能为非住房类建设项目的开工、竣工期限按下表规则确定。其中，建设项目地下室≥3层的，其开工日期可再延长6个月，竣工期限相应顺延。

*表格所称开工期限、竣工期限，均自划拨决定书签发之日或供应合同签订之日起算。

主体功能为非住房类但含居住功能的建设项目，居住部分开工、竣工期限按第（一）款规定执行，其他部分按上表执行。

建设项目竣工前经批准提高容积率（增加建筑面积，下同）的，按总建筑面积参照上表重新核定开竣工期限，开工期限自原划拨决定书签发之日或供应合同签订之日起算；在项目竣工后经批准提高容积率的，增加部分建筑面积按上表核定竣工期限，开工期限自补充协议签订之日起算。涉及开竣工逾期或闲置土地的，应先按规定处置完毕。

（三）线性工程（道路、综合管廊等）用地应在划拨决定书签发之日或供应合同签订之日起1年内开工建设，竣工时间按照项目可行性研究报告论证阶段发改部门批复的建设周期确定。

（四）除住房类建设项目外，出让用地存在地质条件特别复杂等其他特殊情形的，土地使用权出让方组织论证后，可对用地的开工、竣工期限再另行规定、约定。

第五条 【权利义务】土地使用权人应当在项目开发建设期间，及时向土地使用权出让方报告项目开工、建设进度、竣工等情况。土地使用权人确实无法按划拨决定书或供应合同的规定、约定按时开工、竣工的，可按照本办法申请延长开工、竣工期限，并对不能按时开工、竣工原因进行说明并举证。

第六条 【政府原因】政府、政府有关部门行为的原因（非土地使用权人自身原因）包括：

（一）因未按划拨决定书或供应合同规定、约定的期限、条件将土地交付给土地使用权人，致使项目无法按时开工、竣工的；

（二）因土地利用总体规划、城乡规划依法修改，造成土地使用权人不能按划拨决定书或供应合同规定、约定的用途、规划和建设条件按时开工、竣工的；

（三）因政府出台相关政策，需要对规定、约定的规划和建设条件进行修订的；

（四）因处置土地上相关群众信访事项等无法按时开工、竣工的；

（五）因军事管制、文化保护等无法按时开工、竣工的；

（六）政府、政府有关部门对特定区域或特殊类型的建设项目开发建设有其他强制性要求及其他行为，致使项目无法按时开工、竣工的。

因疫情、自然灾害等不可抗力导致无法开工、竣工的，按照前款规定办理。

第七条 【政府原因确认程序】土地使用权人主张无法按时开工、竣工属本办法第六条规定原因的，应当提供原因说明材料和市、区主管部门出具的书面证明。书面证明应如实说明对地块施工的实际影响及影响的期间。

市、区主管部门按各自职责分工出具影响开工、竣工的书面证明。其中：属市级部门职责权限的，由市级主管部门出具书面证明；属区级部门职责权限的，由区级主管部门出具书面证明。因情况特殊或职权划分不清的，可报请区政府（新区管委会）协调或指定有关部门出具书面证明。

第八条 【政府原因的延期处理】因本办法第六条规定情形导致建设项目用地不能按时开工或竣工，土地使用权人申请延长开工、竣工期限的，土地使用权出让方应对未按时开工、竣工的原因进行认定，认定后按程序办理延期手续，签订补充协议重新约定开工、竣工期限。如土地使用权人对认定结果提出异议或存在其他特殊情形的，由土地使用权出让方报区政府（新区管委会）审定。

按前款规定延长开工、竣工期限的，不计收违约金，每次延期不得超过1年。延长开工期限的，竣工期限相应顺延。

第九条 【企业原因的延期处理】除本办法第八条规定情形外，土地使用权人应当在划拨决定书或供应合同的规定、约定期限内按时开工，开工期限不予延期。超过规定、约定的开工期限未动工开发造成土地闲置的，按照闲置土地相关规定处理。

土地使用权人申请竣工延期的，应在竣工期届满前3个月内提出申请，并按申请延长竣工的期限缴纳违约金。违约金标准为每延长1个月，按供应合同有偿使用价款的0.5%计收；不足1个月的，按1个月计算。申请延期只可延期1次且最长不得超过2年。因企业自身原因造成土地闲置经处置后延长竣工期限的，不能因企业自身原因再次申请竣工延期。土地使用权人按规定缴纳违约金后，竣工期限按原供应合同约定的竣工期限顺延。

土地使用权人未申请竣工延期但实际竣工逾期的，逾期2年以内按照前款规定标准缴纳违约金。逾期满2年（含2年）的，土地使用权出让方可按供应合同有偿使用价款的20%计收违约金，如实际逾期期限按照前款规定测算应缴纳违约金的比例高于20%的，按实际测算的比例计收；也可以按划拨决定书或供应合同的规定、约定无偿收回土地使用权及地上建筑物、附着物。

土地使用权人缴清违约金后，由土地使用权出让方办理延长竣工期限的手续，签订补充协议重新约定竣工期限。

第十条 【违约金计收基数】竣工违约计收违约金应以供应合同为依据。供应合同约定以土地出让金为基数计收的，供应合同有明确土地出让金的，违约基数按供应合同约定的土地出让金确定；供应合同未明确土地出让金的，土地出让金按供应合同有偿使用价款的15%确定。供应合同约定以有偿使用价款为基数计收的，违约基数按供应合同约定的有偿使用价款确定。

建设项目竣工前提高容积率的，竣工违约以整宗地的地价（包括提高容积率前的地价和提高容积率后补缴的地价）作为基数计收违约金；建设项目竣工后提高容积率的，竣工违约以提高容积率补缴的地价作为基数计收违约金。

第十一条 【分期开发】划拨决定书或供应合同规定、约定分期开发建设并规定、约定了各分期的竣工期限的，竣工延期的违约责任按划拨决定书或供应合同规定、约定分别确定逾期竣工的期限和面积。划拨决定书或供应合同未规定、约定分期开发建设的，以整宗地竣工的时间确定逾期竣工的期限。

第十二条 【规划条件核实】政府有关部门在受理土地使用权人申请办理整宗地建设工程规划验收手续或分期开发建设的最后一期规划验收手续时，应核查申请用地是否在划拨决定书或供应合同规定、约定的竣工期限内竣工。逾期竣工的，受理部门应告知土地使用权人在办理延长土地竣工期限手续后，方可办理有关规划和用地手续，并按最后一次规划验收的时点计收违约金。规划验收面积小于合同约定面积的，应在规划验收后按实际规划验收的用地面积及建筑指标签订补充协议。

第十三条 【监管职责】为切实加强建设用地供后开发利用监管，土地使用权出让方应进一步做好预警提醒工作，通过现场核查、闲置土地处置、竣工验收、开发建设进度跟踪管理等手段，构建土地利用全过程动态监管机制。

第十四条 【政策衔接】本办法实施前已签订供应合同但还未竣工的建设项目，因无法按时竣工申请竣工延期或实际竣工逾期的，违约责任按供应合同约定执行；供应合同未约定或约定不明的，按照本办法执行。实际逾期竣工满2年（含2年）的，土地使用权出让方可根据实际情况，与土地使用权人协商一致后，按土地出让金的20%计收违约金（供应合同约定违约责任按合同有偿使用价款计收的，按合同有偿使用价款的20%计收违约金）；也可以按供应合同约定，无偿收回土地使用权及地上建筑物、附着物。

第十五条 【附则】本办法自发布之日起实施，有效期5年。本办法实施前我市发布的有关规定与本办法不一致的，以本办法规定为准。