一线城市，房子也变“不动产”了！

一线城市的二手市场该不该救？这可能是最有争议的一次讨论。

近日，随着一线城市上半年二手房成交数据出炉，坊间及媒体均提出了不同的观点。

有人认为，一线城市二手市场的上半年成交数据已经比去年好看很多了，所以并不需要救市。但也有人认为，一线城市的二手市场成交量近几个月不断下滑，是时候该救了。

孰是孰非？我们在此来深入讨论一下。

01

上半年整体回暖

3月起市场掉头向下

数据显示，四大一线城市今年上半年二手房成交量，均比2022年同期要高得多。

其中，北京市上半年二手房成交达84332套，同比增长18.7%；上海市上半年二手房成交95082套，同比大涨70.2%；广州市上半年二手房成交54409套，同比增长29.8%；深圳市上半年二手房成交16236套，同比增长62.9%。

逐月具体来看，各市二手房成交情况既有相同点，也有不同点。

比如北京，在历经去年四季度及今年1月的成交低谷后，今年2-6月的二手成交量均过万，其中3月份达到22192套的成交峰值。但3月之后不断下滑，其中6月最新成交量直接腰斩，仅为3月的一半。

不过，北京市今年上半年月均成交量约14055套，与行内普遍认为的1.5万套荣枯线仅相差万套，远比2022年上半年月均11845套要高出许多。

北京今年上半年二手成交为何回暖明显？而成交峰值又为何出现在3月实现？这跟今年北京入学人口刷新历史记录有着莫大的关系。

众所周知，适龄儿童正式入学在9月份，而一般5月就会开始进行入学的信息采集工作，不少家庭要在这之前准备好学位对口的二手房“红本”。虽然目前还没有确切的北京入学人口具体数据披露，但对照2020年北京小学入学人数21.7万左右的数据，可想而知今年入学人口对于楼市带来的需求有多旺盛。

上海市的二手房成交情况与北京市有着诸多共同点：今年唯一月成交量破2万套的峰值出现在3月，2-6月成交量均破万套，6月成交量相比3月腰斩一半......

比较特殊的是，由于疫情原因，上海2022年4-5月的二手房成交几乎是停滞状态，因此今年上半年二手房成交量同比2022年上半年增长会大幅提升至70.2%。

若是按正常月份需求量算，上海2022年上半年二手房总成交量可能大致在8-8.5万套。相比之下，今年上半年成交的9.5万套，也要比这个数据高很多。

广州市也是在3月出现12260套的成交量峰值。这是自2021年5月以来的最好成交月份。不过，广州今年上半年也仅3月、4月成交量破万。

值得一提的是，广州市6月二手房成交依旧达8292套，环比5月仅微降5.5%，且比2022年4月至2023年1月的任一月份成交量要高，足见目前广州市二手市场成交韧性之强。

深圳市二手房成交情况，与其他三个一线城市大有不同。如果放在田径场上，深圳市几乎是在跑200米短跑赛道，而北上广则是在跑800米、1000米、1200米的赛道。

深圳市今年上半年二手房成交量的16236套，甚至比不上北京上海的个别月份二手房成交量。但就在这种情况下，深圳市今年上半年依旧实现了同比增长62.9%的怪异现象。

实际上，2022年初，深圳二手房成交量确实过冷。也正是在2022年3月29日，深圳市住建局回应彼时“二手房参考价将上调3%-5%”的传闻并会适时做出相应调整，二手房成交才回暖不少。如果没有这则消息，或许今年上半年成交，还会与去年上半年成交的差距进一步拉大。

从另一方面看，今年3月份“小阳春”行情，奠定了深圳二手房成交量与去年同期相比大幅拉开差距的基础，同时这也是自2021年5月以来首次逼近4000套关口。

深圳中原地产内部人士表示，深圳楼市“小阳春”的出现，实际跟不少客户认为疫情闯关成功后经济将复苏的心理有关。

紧接着，今年4月，深圳市“二手房成交指导价”真正意义地回归到“指导”的意义上，延续了行情，也让回落的二手房成交数据远比去年同期的好看。

总体来讲，北上广深四城上半年集中释放了一波置业需求，令二手房市场得到短暂回暖，其中深圳楼市的二手房成交量则更受政策端口的影响。

02

一线城市挂牌量创新高

接连数月的成交量下滑，也让一线城市的业主慌了。其中的关键因素在于供需并不平衡，即挂牌量一边上涨，市面上代表着需求端的成交量指标却不断下滑，二者呈现K字型走势。

据中原数据显示，上海市二手房挂牌量已经突破20万套，创历史新高。而财联社报道，北京市二手房挂牌量也已近20万套。

这个数据到底有多恐怖？全国二手房挂牌量超20万套的城市分别有上海市、重庆市、武汉市、杭州市、成都市5城。

广州市、深圳市目前二手房挂牌量分别为约13.5万套、约5.2万套。

其中，广州市一度在4月二手房挂牌量突破14万套，数据回落的主要原因正是二手房成交坚挺，也有部分原因可能包括部分业主撤回挂牌。但总体挂牌量仍比较高，全国超10套二手房挂牌量的城市仅18座。

相比之下，深圳市二手房挂牌量则相对偏低，这与深圳市独特的住房分布结构有关，深圳只有约189万套“红本”商品房。

具体到四个一线城市对比，截止2022年末，北京市常住人口为2184.3万人，上海市常住人口为2475.89万人，广州市常住人口为1873.41万人，深圳市常住人口为1766.18万人，而北上广三城的“红本”商品房都是深圳的数倍之多，比深圳更够住。

03

二手房流动性变差

将会带来哪些影响？

一线城市二手房成交下滑趋势非常明显，但上半年总体情况比去年要好也是不争的事实。这二者之间的矛盾，已形成了一个僵局。

一线城市二手房的流动性，也在其中僵住了。这无论是对于业主本身，还是新房、二手房两级市场都影响颇深。

二手房缺乏流动性，就意味着许多一线城市中拥有“红本”的有产者，他们的一部分资产财富或许只是一纸红本、一间砖头盒子，而难以兑现成现金流。

由于高房价以及高利率，部分有产者还会被套牢其中，甚至因无法支付月供而被迫面临断供局面，最终变成无产者。房子，也变成法拍房。

据中指院数据显示，北京市今年上半年新增挂牌3685套法拍房，上海市今年1-5月法拍房新增挂牌1616套。注意，2017年全国法拍房挂牌量也仅几千套而已。

另一方面，二手房无法变现，也就难以给新房市场供血。

众所周知，在一线城市买房，改善型需求群体想要买到一套新房，首付款起码要准备几十万乃至数百万现金。

因此，不少有产者需要通过挂牌出售现有的二手房来筹集现金，才能携款冲进新房市场。在这个过程中，二手成交量上扬，一定程度上将会给新房市场注入“新动能”。

反之，新房、二手房成交均下降，则会动摇一线城市房产的保值问题。

今年，随着二手房挂牌量激增，广州市总价超亿元的豪宅新增挂牌量也创新高，今年至今已挂牌20套，远高于2021年的4套、2022年的8套。这些豪宅业主们选择在今年抛售，一定程度上代表着广州顶尖购买力对于市场风向的把握。

不过，纵观国内楼市数十年发展，不少有产者或许还是坚持长期主义，而非过度在意眼前的“些许波折”。