2020深圳《棚改意见》在旧改棚改中所存在的问题

在《棚改意见》中，关于补偿标准，仅确定了按套内建筑面积1：1或建筑面积1：1.2补偿或者按照市场评估价进行货币补偿。但在开发商主导的城市更新项目中，除了拆赔比普遍高于上述比例外，开发商还动用了大量的“计划外”资金或运用各种市场手段去迎合业主，从而赢得多数业主的信任和支持，比如：

（1）逢年过节的礼品赠送；

（2）组织业主开展各文体旅游活动；

（3）帮助业主解决各种私人杂事；

（4）签订“抽屉协议”照顾个别业主的特殊诉求；

（5）设置各种激励手段激励搬迁谈判团队成员等等。

然而，作为政府主导的棚改，所有拆赔工作必须在阳光下操作，搬迁补偿标准必须经过政府内部层层审批之后公之于众，政府除了能调动公检法等公权力对被搬迁人产生威慑和制约之外，无法运用灵活的市场手段与业主博弈。

而一旦政府某个项目在搬补标准方面出现松动，必然牵一发而动全身，例如福田华富村棚改项目在“增购“方面的松动，直接导致宝安38、39区业主的抗议，政府被迫做出让步，这次的《棚改意见》中就统一规定可以增购不超过10平方米建筑面积。

显然，政府主导的棚改在搬补谈判中的优势在于以政府公信力、行政权力为谈判背书，但其劣势在于缺乏灵活性和针对性，可以预见，《棚改意见》规定的刚性补偿标准难以满足不同项目、不同权利人的个性需求。

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