深圳3种带押过户方式，哪种更好？

深圳带押过户又有实质进展。

5月9日，深圳市规自局发布了《不动产“带押过户”登记申办指引》。明确了带押过户的适用范围、3种服务模式以及相对应的申请材料、申请流程和办理期限。

▲截图自深圳市规自局

根据文件，深圳市范围内（不含深汕合作区）存在抵押登记的不动产，转让方、受让方、贷款银行协商一致，申请办理不动产“带押过户”相关登记的，适用本指引，无需先行注销原抵押登记；

银行以外的单位或个人作为贷款人的，也可以参照本指引办理。

总的来说就是，除深汕外，全市适用。

最关键的是，明确3种带押过户模式：抵押权变更、顺位抵押、双预告。

跨行也能办，最快3天办完，最慢也就4天。

这对于二手房交易来说，无疑是个好消息。

办理时间大大缩短了不说，还能省掉一笔赎楼费。

那么，具体三种模式的流程如何，应该如何选，深圳目前“带押过户”落实情况如何？

我们问了银行、律师和机构从业人员，一起看看他们的答案。

“带押过户”3种模式可选

律师：主要参照申请主体

根据文件，带押过户的模式主要有抵押权变更模式、顺位抵押模式、双预告模式三种。

抵押权当事人可以根据自身实际选择，相关的登记事项可以一并申请组合办理。

其中抵押权变更模式，主要适用于抵押状态下的离婚财产分割、夫妻更名、继承、遗赠、一次性全额付款购房等情形。

顺位抵押模式、双预告模式适用于贷款购买商品房或其他不动产情形。

针对贷款买房的大多数情形，上述两种模式该怎么选？

华商律师事务所周争锋律师分析认为：

⭕顺位抵押，在抵押权人是同一个银行的时候具有优势。

⭕双预告模式，在涉及到抵押权人是不同银行的时候具有优势，因为在流程上，不需要转让方贷款银行共同申请。

也就是说，跨行带押过户，首选双预告模式，如果是同一家银行，首选顺位抵押。

▲双预告模式，无需转让方贷款银行共同申请

官方推行5个月

深圳完成首例跨行带押过户

距离今年1月5日，深圳六部门联合官宣推广二手房“带押过户”，已经过去了5个月，“带押过户”执行情况如何？

4月中旬，@深圳买房计划 了解到民生、建设、工商、农业、光大、兴业、招行等多家银行，均在试行带押过户业务。

并且民生、工行透露有成功案例，当时仅限于同行之间的带押过户。

4月25日，根据深圳特区报报道，深圳首例“跨行带押过户”诞生。

据报道，卖方原为微众银行贷款客户，因资金困难出现还贷压力，卖家积极寻找买家，希望通过市场交易方式结清贷款。

最终，在建设银行南山高新园支行办理了二手房按揭贷款，并在深圳市不动产登记南山登记所前海登记服务大厅顺利办结“跨行带押过户”登记手续，领取新的不动产权证，成为深圳市首例“跨行带押过户”政策的受益者。

不过需要注意的是，这种情况并不具有普适性。一般是原业主将房产抵押给小贷公司或者是抵押给个人，有比较复杂的债权债务关系，才会通过公证处进行过户。

另外，我们还了解到，除公证处之外，带押过户有时还涉及到担保公司。

部分银行引入担保机构共同完成带押过户。比如，针对买家网签合同的监管金额小于卖家的欠款的情况，银行为了规避风险，会引入担保公司。

据了解，担保公司的收费标准在千分之三左右。

虽然不乏上述成功案例出现，但是@深圳买房计划 向深圳一家头部中介机构了解到，他们公司还未有客户通过带押过户买卖房子的案例。

“这项业务还在探索的路上。 ”该机构按揭部门的同事表示。

他们认为推进难的原因有两点，一是流程还没有走通，细节没有落实，二是买家也有担心，特别是针对卖家负债过高的情况。

同时，他们认为，随着这次流程的发布将加快带押过户这一政策在深圳的落实。

部分数据来源：

不动产“带押过户”登记申办指引 | 深圳政府在线

http://www.sz.gov.cn/szzt2010/wgkzl/glgk/jgxxgk/gtzy/content/post_10586356.html

深圳首例“跨行带押过户”在前海落地 | 深圳特区报 http://sztqb.sznews.com/PC/content/202305/03/content_3060377.html