最高空置率40%！深圳写字楼还撑得住吗？

第一太平戴维斯统计，2022年深圳写字楼空置率升高至24.9%，涨了2.2个百分点，真实情况如何呢？

01

罗湖地王大厦，深圳发展绕不开的地标。

据调查，这些年地王的空置率都在20%以上，空置率最高的时候达到30%以上。

附近做写字楼业务的中介介绍，疫情这几年，有的深港两地跑业务的公司关停，有的公司撑不住就搬走了，这部分会委托中介做转租。

还有一些关着门，但并未搬迁，也没有腾空，具体如何，恐怕只有自己才知道。

但确定的是，很多业主都或主动或被动的降低了租金，甚至延长租金给付时间。

这样的写字楼都有专人团队运营，外人很难知道它的实际空置率，而他们的客户反馈，空置率20%出头，真的不算很高。

淘房志3月7日实拍

运营团队或者业主们担心的更在于租金水平没法提升。

目前地王的写字楼平均租金水平对外宣称130元/平米，但能在网上看到的租金在100——150元间浮动。

02

华强北写字楼形势严峻，赛格空置率至少30%。

华强北的情况要严重一些，赛格广场目前空置率在30%——40%。

淘房志实地拍摄

经济不景气，连带着赛格通信的底层小商铺都呈现惊人的空置率。

随着楼层越高，空置程度越高，2楼以上空置率快达到50%。

随着疫情放开，一些新的柜台在开始入住，但整体华强北要真正旺起来，还需要很长时间。

有几个“旺铺转租”的，淘房君跟他们电话联系了一下，对方表示生意不好做，甚至建议不要租，他的租约到期后，就会直接关店，现在只是把这里当成仓库，未来直接搞网店了。

淘房志实拍

03

深圳大量写字楼降价出售，平均租金177元，甚至更低

除了租金收益不高，写字楼的二手流转也提不起价格，最近有中介朋友介绍，不仅住宅市场有笋盘，写字楼搞起特价来更猛。

几个写字楼的数据：

罗湖

佳宁娜广场面积156平米的写字楼出售，单价3.5万元；深圳发展中心仅售1.4万；深圳嘉里中心3.1万。

福田

车公庙的雪松大厦售价3.2万，当然这个户型超大，有980平米；劲松大厦有的才售2.4万；同片区的盛唐大厦售价3.5万；

南山

前海路的星海名城7期也就3.5万的单价；桃园路的西海明珠大厦有的降价到2.9万；南山海岸城的海岸大厦东座，原业主3.8万可谈，这个价格基本上和南头的田夏金牛大厦的价格差不多了，它才3.6万。

降价写字楼和特价写字楼，不代表所有同大楼的物业都是价格。

这些降价的写字楼基本上都有些年头，而且户型面积都偏大，小的都有150多平米，大的上千平米，平均都在500平米左右，总价和总租金仍然很高。

链家数据

这类写字楼总租金高，小公司承受不了，大企业不会选，他们有自持的办公场所。

04

租金方面

第一太平戴维斯发布的数据显示：

全深圳甲级写字楼租金指数同比下降4.3%，平均租金降至每平方米每月177.1元。

甲级办公楼整体租金同比下降6.5％，相比上半年，下半年租金降幅有所加大。

然而，第一太平的统计的都是档次较高的写字楼，然而不管罗湖还是福田，都有大量的老旧写字楼，甚至很多还在住宅区里办公，这部分企业的租金很多只有80元——120元。

在租金表现方面仲量联行的数据更令人担忧，2022年全年深圳甲级办公楼租金下降6.5％，而且降幅还在持续加大。

一方面，面对租客大量退租，业主的空置压力加大，一些体量大的标杆型写字楼面临大批量中小企业退租的情况，租金下调幅度较大。

另一方面，经济不景气，租户的承租能力大为降低，有的租户合约还没到，就要谈判降租金，业主不得不妥协。

多方原因导致当下很多业主只能降价留客，只有少数优质楼宇租金能维持，极少数能够达到租金上升。

笔者采访了福田的中介，过去两年写字楼租金一直在降，如果业主想要留下企业续租，还会主动提出减免部分租金和延长付款时间，甚至很多写字楼的租金根本达不到177.1元的水准。

05

南山区的日子最难过，2023年写字楼暴增

福田的日子不好过，南山中心区，前海这些地方，写字楼的空置率和租金又如何呢？

综合第一太平和戴德联行的数据——

南山中心区

租金方面，南山中心区写字楼每平米平均租金为127.14元，环比下降1.59%，这个租金水平其实跟罗湖、福田没有多大差距。

甲级写字楼平均租金为138.81元/㎡·月，环比下降3.59%；乙级写字楼平均租金为101.38元/㎡·月，环比下降0.99%；

售价方面，南山中心区写字楼平均售价为37692.49元/㎡，环比下降4.15%，有的甚至低过罗湖一些老旧写字楼。

空置率方面，南山中心写字楼空置率为15.7%，其中甲级空置率9.98%，乙级空置率18.59%，租客的留存率已经是碾压罗湖福田。

前海

租金方面，前海写字楼每平米平均租金为138.77元，环比降了0.54%。

甲级写字楼平均租金为157.81元/㎡·月，环比下降0.86%；乙级写字楼平均租金为77.74元/㎡·月，环比下降2.36%；

售价方面，前海写字楼平均售价为60707.87元/㎡，环比下降4.37%，前些年投资前海写字楼的人，现在应该体验到腰斩的剧痛。

空置率方面，前海商圈写字楼空置率为17.74%，其中甲级写字楼空置率18.49%，乙级写字楼空置率8.08%。

后海

租金方面，后海写字楼每平米平均租金为229.6元，环比上升1.44%，是目前深圳仅有的租金还能上涨的优质区域。

甲级写字楼平均租金为214.44元，环比上升0.9%；乙级写字楼平均租金为88.98元，无变化；

售价方面，后海平均售价为40495.09元/㎡，环比上升1.3%。

空置率方面，后海空置率为20.63%，其中甲级写字楼空置率20.68%，乙级写字楼空置率19.16%，即便租金稳中有升，仍然面临空置率高的难题。

而且，2023年南山区的日子会更不好过。

2023年南山区新写字楼暴增，是全深圳未来办公楼市场上新增供应最多的区域，占比达到54.6%。

其中，光是前海就预计就有约115万平方米的新增办公面积，是供应量最大的片区；

深圳湾超总供应量预计将达到29万平方米；西丽、留仙洞也有大量新增写字楼杀入办公市场。

而在龙华、坂田片区，星河双子塔也预计将于年内交付入市，加上其他区域新增写字楼，第一太平戴维斯预计，2023年深圳光是甲级写字楼新增就有145.3万平方米。

存量空置率还没解决，新增供应又迎来高峰，可以说，深圳2023年的整体写字楼空置率必然再度上升。

唯一的好消息是，南山租赁大头都是一些企业总部自用，占比50％，比如深创、大疆这样的企业搬到自己的总部大厦，算是冷淡写字楼市场的一片遮羞布。

06

仅福田中心区、前海，租金还能撑得住

在我们调查中，租金的变化还是看地段，比如福田中心区和前海的写字楼价格变化不大。

福田中心区金融公司多，尽管这些行业也受到了冲击，但对于租金的承受力仍然高于其他行业。

证券、基金和保险等行业的承租能力非常犀利。

除了金融，这两年信息技术行业，新能源行业的租赁需求也比较高，这些企业也比较多金，这点可以参考坪山比亚迪，附近连住房租金都大为提升。

前面提到前海的空置率较高，但其实整体租赁成绩还是较好的，即便略降，但受创不大；

前海有了新兴的风投创投、私募证券投资、国际资管等机构进驻，给前海注入了新活力。

仲量联行数据显示，2022年前海净吸纳量近23万平方米，在深圳新兴子市场中遥遥领先，也可以印证。

07

2023年福田存量内卷，前海供大于求 空置率增高

三年前有大V预言，2025年深圳的写字楼空置率将达到45%！

个人认为这个预测是疫情期间的悲观情绪。

2023年的大概情况会是——

南山办公楼预期空置率进一步上升，重点商务区除福田中心区外，包括科技园、后海的空置率将进一步上升。

福田中心区已经进入存量物业内卷时代，除开部分原开发商自用办公楼进入租赁市场外，短期内并无新增。

而福田中心区稳定的去化节奏将带动片区空置率小幅下降。

科技园经历了科技行业退潮、龙头企业搬离等困境，今年的写字楼情况不容乐观。

道远咨询预测，2023年科技园片区办公楼租赁市场仍将持续承压，空置率预计将被抬升至20.7%。

至于前海能不能将产业落地，吸引到区外的企业入驻，还是未解之谜。

道远咨询的预测是，2023年前海的空置率，在供应的挤压下上升至38.2%。

想起一句话：世人慌慌张张，不过是图碎银几两，偏偏这碎银几两，能解世间惆怅，可让父母安康，可护幼子成长。

但是，投资深圳写字楼，还是慎重些，散户们还是捂紧荷包吧！