均价9万多、物业费20元/平！方直珑樾山值得吗？

位于塘朗山南侧的方直珑樾山在3月2日获批预售。

此次备案203套房源，其中住宅177套，位于1栋A、B座，项目主推120㎡的3房，以及316㎡的大户型。

备案的177套住宅，单价区间约8.5-12.4万/平、总价区间约1024-3924万，整体均价约9.93万/平。

这个价格与10万/平的吹风价相差不远。

值得一提的是，项目在备案的物业管理费为20元/㎡，是目前深圳住宅物业费的天花板，据了解，深圳较为知名的豪宅物业费中，蛇口太子湾玺13.5元/㎡，深圳湾顶豪华润悦府12.8元/㎡，华润城润玺9.9元/㎡，早期的恒裕滨城二期也只是每月6、7元/㎡水平。

接近10万/平的价格+物业费，这个价格到底值不值？

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位置上看，项目位于南山桃源北环大道北侧、塘朗山南麓，距离7号线深云地铁站约135米。

门口就是北环大道和龙珠大道，去往南山、福田等核心区域快速便捷。但会有一定的噪声影响。

参考时间：

→欢乐海岸（深圳湾）：8km，16mins

→福田星河Cocopark（购物公园）：11.7km，19mins

→海岸城购物中心（后海）：10.8km，20mins

→万象天地（大冲）：6.6km，12mins

另外，项目背靠塘朗山，享受塘朗山公园的森林资源，也是很多新盘都没有的优势。

配套方面，项目的周边配套还不是很完善，教育资源一般，大型超市只有桃源村的盒马。

由于路网的影响，项目与周边区域如安托山等也没能很好互通，需要通过天桥或者开车绕路才能享受。

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回到楼盘本身，从规划来看，项目主要是由高层+洋房组成。

项目有58平1房、116-200平三房、268平四房以及350~500平顶复等多种户型，满足不同需要的人群。

需要注意的是，项目车位共635个，而商品房就有520套。如果是纯商品房车位，那车位比是超过1:1的；但如果和4栋人才房共用车位，那车位将会不足1:1.

本次首批推出的1栋180套120平三房户型，使用率约74%。

户型图有两种，横厅户型看山景，每一层有两套房源，客餐厨一体化+大阳台，视野上更加开阔。主卧借走隔壁次卧的一部分空间做成一个衣帽间。整体上动静分离，户型方正，视野开阔。

竖厅户型则更靠近北环大道，每层有两套房源，与横厅户型相比，多出了一个朝东南的生活阳台。整个户型设计没有那么通透。

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接近10万的均价到底值不值，还得对比其他楼盘才能看出来。

项目周边范围内，最近期的一次开盘就是南面靠近安托山的深铁懿府，备案均价10.75万/平，278套预售房源和24套现售房源于去年12月17日选房当天全部售罄。

深铁懿府的热卖或许依赖安托山东部的价值，位置还要偏北的珑樾山，更像是个“远方亲戚”。

二手方面，珑樾山周边二手楼盘主要有桃源村、深云村、佳兆业香瑞园、中爱花园、俊峰丽舍等，成交上来看：

• 香瑞园87平房源，成交均价约8.2万/平

• 深云村70平房源， 成交均价约9.7万/平

• 中爱花园56平房源，成交均价约8.7万/平

• 俊峰丽舍106平房源，成交均价约7.8万/平

与周边二手对比，珑樾山在价格上并没有很大优势。

今年又是深圳新房的井喷年，在待售的新房当中，同价格段（门槛1000-4000万）可选择的楼盘不少，咖姐筛选了部分价格和面积段与珑樾山接近的楼盘：

同位于安托山的海德园，有消息称A区89平3房将要入市，预计最快月底开盘，套均总价约1100万。临近2、7号线安托山站，还位于红岭实验小学、深高南初中部学区范围内。

福田沙尾的金地环湾城，临近河套核心区。直面红树林生态公园，享受一线海景和红树林生态景观资源。预计上车门槛约1200万。

另外还有颇具热度的红盘如前海招商前海玺、宝中泰华梧桐林居等。预计上车价格都在1000万出头。