不打折卖不出去？被“低估”的龙岗，还有什么潜力股？

　这段时间，相信关注房产信息的人都已经在某音刷到了“深圳一楼盘送60万首付被查处”话题吧。

　　涉事楼盘是位于龙岗中心区的缙悦城，为了回款去化库存，推出“首付只需要30万、开发商直接送60万”的优惠活动。

　　参与活动的户型有78㎡的三房，均价3.94万/㎡，总价接近300万，首付三成仅需90万，加上开发商送出60万，首付只要30万就能上车，等于在备案价的基础上打了八折。

　　这个价格在活动当天吸引起了一大批人去看房，不过有点意外的是，和看房同一批的，还有一批组团去营销中心喊退房的人。

　　项目营销中心外排长队 图源：网络

　　冷静下来想想，即便30万上车，这个优惠也仅利好在附近工业园区上班和一直居住在这个片区的群体。

　　缙悦城位于五联朱古石片区，和东莞凤岗只隔着一片山地，和地铁站直线距离约2.8公里，出行依赖公交和自驾，缺乏居住配套。

　　靠打折才能获客？龙岗新房其实也没这么惨，最近布吉百鸽笼和大运枢纽这两个片区有新盘准备入市了，从现场环境来看，地铁/商业/学校配套一个都不少。

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　　布吉百鸽笼：升级的睡城

　　布吉地处于罗湖和龙岗的交界板块，得益于地理位置的优势，早期在布吉置业的人大部分人的活动范围集中在罗湖，布吉也是充当着罗湖睡城的角色，第三产业发展的比较好。

　　在龙岗区的十四五规划中，布吉的定位是”东进门户、文化商圈”，着重以推动老旧城市二次开发建设，打造站城一体的枢纽中心、商贸中心、文化创意产业集聚区、综合服务中心、多元融合的宜居家园于一体的枢纽活力新城。

　　尤其在去年14号线通车后，从布吉去往罗湖和福田的时间被缩短，地理位置的优势也再次体现出来，尤其在龙岗首个万象商业落地百鸽笼之后，这个片区也像大家展示了一个不一样的布吉。

　　而在布吉目前居住品质最好的片区是百鸽笼，这里聚集了龙岗首个万象系商业，还有百外学校，紧邻罗湖布心，片区内基本都是大型住宅社区，街道宽阔，市政面貌不错。

　　白鸽笼片区内目前有百合世纪广场、信义金御半山珑门和新保辉香阅轩项目准备入市，这三个盘恰好都在百鸽笼万象汇旁，其中有的已经是现房状态。

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　　百合世纪广场

　　项目锦龙路和惠康路的交汇处，就在百鸽笼地铁站A出口门外，总建面有36万㎡，在周边基本都是信义系大社区的情况下，百合世纪广场的体量还算大。

　　百鸽笼站与项目的距离 图源：一刀房产圈

　　一期可售房源共314套，位于7栋和8栋，面积段是101-121-174㎡的3-4房，全户型朝南。不过这两栋底层有部分回迁房。

　　项目沙盘 图源：一刀房产圈

　　据现场销售透露，该盘预计在今年6月拿证入市，价格现在没定，但预计在6万/㎡左右。目前项目接近现房状态，明年2月毛坯交付。

　　从居住的便利程度来看，和地铁站相隔不到百米，下楼即可搭乘，体量达到12万㎡的万象汇商业和项目仅隔着一条马路，项目还自带4万㎡底商，出门就能约饭逛街。

　　百合世纪广场已接近现楼 图源：一刀房产圈

　　学校方面，除了百合世纪广场配建的9班幼儿园，项目和百外世纪小学仅一墙之隔，这所学校已经办学，一公里内还有信义实验小学、贤义外国语学校、木棉湾学校以及百合外国语学校，教育资源很集中。

　　百外世纪小学 图源：一刀房产圈

　　不过项目也不是十全十美的。除了容积率比较高，车位比也没达到1：1。

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　　信义金御半山珑门

　　项目与百合世纪广场仅隔着锦龙路，对面就是万科红生活广场，总建面17.55万㎡，由8栋建筑组成，体量稍微小一些。

　　珑门楼体已出地面 图源：一刀房产圈

　　主推建面86-95-100-122㎡的3-4房，预计4月入市，大概率毛坯交付，价格预计在6万/㎡左右，差不多有308套，目前项目已出地面数层。

　　在其他居住配套上，基本和邻居百合世纪公园一致，唯一不同的是，项目周边聚集的都是同一个开发商开发的其他物业，整体住宅成片。

　　除了珑门，信义金御半山三期还有152套尾盘即将入市，面积段都是97㎡的复式现房，价格预计在7万/㎡左右。

　　珑门沙盘图 图源：一刀房产圈

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　　新保辉香阅轩

　　项目位于惠康路与中元路交汇处，与珑门相邻，是三个项目中体量最小、离地铁口最远的一个，建设进度也和珑门相似。

　　香阅轩楼体 图源：一刀房产圈

　　香阅轩由2栋住宅、1栋人才房、1栋写字楼和部分底商组成，据营销中心销售透露，项目预计在4月份入市，大概率会是毛坯交付，推售建面约84-94-118㎡的3-4房。

　　香阅轩沙盘 图源：一刀房产圈

　　2栋住宅内有35套房回迁房目前已被提前选完，可售住宅大概有298套，销售称开盘可能会有一些折扣，均价最多不多超过6万/㎡。

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　　大运：大型综合交通枢纽

　　去年年底，随着东部地铁双线14/16号双线开通，大运枢纽站也正是启用。

　　大运枢纽是集地铁、城际铁路、公交以及各类接驳设施为一体的大型综合交通枢纽，建面约17.32万㎡，相当于17个标准车站的建设体量，有效促进深圳东部交通质量的提升，加强龙岗与中部的交通衔接，通过14号线，从龙岗20分钟能直达福田。

　　大运枢纽站旁目前有颐安都会中央四期和深铁阅云境广场这两个项目待入市。

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　　颐安都会中央四期

　　项目位于红棉路东侧，距离大运站直线约500米，目前已是现房。

　　颐安都会中央四期此次计划推出180套住宅，户型为建面约109-145㎡的3-4房。

　　颐安都会四期已是现房 图源：一刀房产圈

　　四期在2021年9月份备案过375套房，均价5.5万/㎡，精装交付，开盘当天售罄，此次价格预计和去年持平。

　　从位置上看，靠近大运枢纽站，多条地铁线路交汇，出行便捷。而且项目在华南师范大学附属龙岗大运学校学区范围内，附近还有香港中文大学深圳分校、深圳北理莫斯科大学等国际大学城校区。

　　商业方面，项目配建的商业目前在营业的店铺不多，不过项目旁有星河COCOPARK商业和山姆超市，吃饭逛街也很方便。

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　　深铁阅云境广场

　　项目位于龙岗大道西侧，就在大运站旁，属于是地铁上盖物业。

　　深铁阅云境广场原为2021年11月25日出让地块，相较于同期出让的地块已经预售入市，该地块目前还在修建地下室，楼体还没出地面，进度很慢。

　　深铁项目施工现场 图源：一刀房产圈

　　项目由两块地组成，北地块为可售人才房+普通商品住宅，南地块为写字楼+商业，预计推出建面约95-140㎡的3-4房，预计年底入市，毛坯限价5.08万/㎡。

　　从居住配套来看，项目和颐安都会中央四期相差无几。此外，深铁阅云境还将配建跨街商业及独立大型商业中心，体量达到25万㎡，待项目建成后，大运枢纽的商圈会更加丰富。

　　总的来看，百鸽笼片区的三个新盘配套和价格相差不大，大运枢纽旁的两个项目配套相同，价格也很接近。