深圳100+新盘成绩单，暴露了3个买房真相

回看今年的深圳楼市，发生了很多事颠覆了大家的认知。

一是降价，二手房贴指导价甚至低于指导价成交的越来越多，各大新盘开打价格战，从光明卷到龙华，甚至前海新盘都在打折。

二是分化，最明显的就是各大新房的去化率。

据不完全统计，今年开出的100多个住宅盘中，开盘去化超6成的仅25个，占比约1/4，去化90%及以上的有10个，约1/10，日光盘仅6个（截止2022年12月27日）。

回看2022年大环境相对低迷，买房人信心不足，在这种情况下，有25个开盘卖6成以上的成绩，这也暴露出了市场的喜好。

那么，究竟什么样的楼盘能受到买房人的欢迎？

这些楼盘究竟有过人之处？

带给我们哪些置业启示？

下面就一起来回顾下这些楼盘的高光时刻。

01.

买房一路向西

南山、宝安、光明新盘更好卖

整体来看，2022年去化率较高的新盘依然集中在深圳中、西部的核心区，东部数量相对较少。

其中，去化率60%区域排序分别为：

南山（6个）＞宝安（5个）＞光明（4个）＞福田与龙岗（3个）＞前海与龙华（2个）＞坪山（1个）。

可见，在楼市下行周期，深圳买房人越发谨慎，但西部依然受市场认可。

具体来看，福田、南山、前海等中心区的优质资产，光明等非中心区的高素质新盘更受市场欢迎。

02.

“日光盘”为去年1/6

千万豪宅独领风骚

从近3年的日光次数来看，2020年有30次日光，2021年有36次日光，几乎每个区都有日光盘出现！

2022年仅有6次日光，算上去化9成及以上的也仅有10个，买房人的热情的确不似去年汹涌，不少此前可能“日光”的楼盘都受到了一些冲击。

从板块来看，去年日光率100%的前海，今年却没有日光盘出现。

其中，最接近日光的项目是深国际颐城栖湾里，去化率约98%，以及去化约9成的万科颐城臻湾悦。

今年开出的6个日光盘中，既有南山、福田的千万级豪宅，也有宝安、光明的刚需、改善盘。

除去宝安宏发前城滨海花园、南山深铁阅山镜推出的尾盘，只有4个新盘售罄，分别为：海德园A区、招商玺、宏发万悦山、深业颐瑞府。

这四个盘入市前，几乎就吸引了全城关注，单从认筹人数和中签率来看，几乎可以提前锁定日光。

其中，海德园成为了今年第一个启动积分的楼盘，最低入围积分约53.5分，239套房很快选完；招商玺还剩最后7套时，还有约600位客户在等待。

对此，有人调侃，抢不到房的千万富豪们在风中凌乱。

03.

热销大揭秘

价格有倒挂、综合素质高

这些新盘之所以热销，与其价格倒挂红利有关，一些豪宅尤为明显。

例如，南山、福田的豪宅动辄单价10万+、总价千万起步，但放在他们所在的片区来看，其价格依然极具吸引力。

比如福田的海德园，均价约12.6万/㎡，周边万科臻山悦等二手房的实际成交价格均突破15万／㎡，整体挂牌价在17万-20万／㎡之间。

由于存在“套利”空间，富豪们趋之若鹜，这也是推动招商玺、海德园等高倒挂豪宅热销的原因之一。

值得一提的是，刚需和改善客的价格敏感度也很高，光明、龙华等限价明显的新盘就脱颖而出。

例如光明中海观园，一口气推1262套房，吸引1253批冻资，认筹率99.2%，这也是今年光明登记人数最多的一个新盘。

由于限价+央企优势，该项目一开盘就卖了900多套，其83平户型全部售罄，吸金约40亿，刷新了光明楼市的纪录。

此外，也有楼盘开启主动降价模式，包括本身限价的深业颐瑞府，卖毛坯价送简装，最终也顺利日光。

除了价格倒挂，这些楼盘自身的综合素质也相当能打。

尤其是刚需和改善盘，从配套来看，大部分都靠近地铁口，在教育或者商业等方面有一定优势。

比如处在光明凤凰城中心的宏发万悦山二期，676套房开盘即罄；

临近龙华深高北，备受深圳家长喜爱的中海学仕里，开盘卖了约86%……

相比之下，一些“三不沾”楼盘即便给出再多优惠，依然无人问津，人们买房也更务实了。

从整体来看，2022年深圳新房依然受到了大环境的冲击，但经过大浪淘沙，真正有价值的房子才显示出来，市场的分化是必然的。

一边是富豪们在排队购买核心区稀缺的豪宅，

另一边深圳刚需、改善的需求也不断释放出来，买房更加理性，大都涌入到从外到内都相对优质的新盘中，比起虚幻的涨幅、未来价值，人们更关注当下学校、地段、商业等配套的真实兑现。

随着今年地铁14号线、12号线的通车，地铁沿线楼盘的价值被重新唤醒。

比如坪山14号线通车后，不仅沿线房价租金悄然上涨，入市的新盘也趁势热销，有的周末成交数据甚至比当初开盘还好，中心区的配套也在加速兑现，包括区域内的新能源巨头比亚迪一枝独秀，也让更多人看到了这里。