龙华房价急需重估

事实上，现在整个龙华的价格体系已经彻底崩掉。

龙华最大的小区壹城中心已经跌破指导价。

并且跌价的速度，已经超出龙华市场回调的速度。

龙华二手房价格已经回到了5年前。

11月21日，龙华壹城中心5区，一套73.25平房源成交单价掉到6.0068万/平，再次刷新小区的底价。去年1月同户型成交高峰去到7.8万/平。

而10月11日，壹城中心5区才成交一套约75平户的型，总价514万，单价6.85万/平。

短短40天，壹城中心成交价跌去了近8500元/㎡，速度之快，说实话已经出乎鲨鱼的意料。

2016年6月，壹城中心五区开盘，毛坯均价5.4万/㎡；

2016年8-12月，壹城中心六区开盘，毛坯均价5.3-6.6万/㎡；

2017年8月，壹城中心七区开盘，毛坯均价6万/㎡。

这也意味着壹城中心已经跌回5年前。

而且不仅跌回5年前，还跌破指导价。

壹城中心作为龙华中心最大的小区，片区内各项配套无论是地铁还是商业，都是仅次于红山的，是龙华的明星楼盘之一。

现在成交价直接跌到6万/平一平，比指导价6.8万/㎡还便宜8000元/㎡。

受这套房源成交的影响，接下来整个壹城中心的成交必定以6万/平作为价格的锚点。

而其中更大的影响是整个龙华的价格体系彻底崩掉，龙华市场的逻辑防线已经被击溃。

首先是对龙华新房的传导影响。

因为6万/平的单价，不仅比指导价低，比龙华同地段的一大批新房还要低。

对龙华的新房来说不仅会非常难卖，还可能会高高地站在天台上。

最明显的就是壹城中心十区，不仅没有了倒挂，打折也未必能卖得完。

同样的地段同一个社区，2022年04月壹城中心十区开盘，备案单价区间约6.53-7.57万/平，就算打个九折，最高备案价依旧比6万/平价贵。

而项目1051套精装住宅，开盘至今去化仅32.16%左右，还有七百多套剩余房源。

完全清盘可以说难上加难。

就更不用说马路对面还有更便宜的对手盘华侨城四海华亭。

连四海华亭开盘1043套住宅即便足够低价，也只能去化不到两成半。

所以对龙华而言，新房不像二手房可以按照市场价波动卖房。

随着二手房的成交价不断刷低，只会越卖越难卖。

其次是对二手房的传导影响。

市场的逻辑就是价格的逻辑，从头部传递到底部。

连龙华中心的明星盘都不断刷新低价，同地段的二手小区也会被迫跟进，否则也会一直难成交。

若要成交，就必须以不断新低的价格作为挂牌或者成交的锚点。

所以龙华中心片区内，所有小区都会迎来新一轮的价格回调，并且会更彻底。

壹城中心已经跌破指导价，龙华的红山也没好多少。

实际上，龙华的头部片区价格体系也已经彻底崩掉。

以红山一线典型小区为代表已经滑落到新低。

比如中航天逸。

2022年10月9日成交一套约89平的户型，总价753.8万，成交单价约8.39万/平。

而今年8月成交一套88平房源，总价762万，成交单价8.66万/平。

小区的成交历史高峰，同户型都是9万+/平。

比如莱蒙水榭春天三期。

2022年11月3日成交一套66平房源，总价580万，成交单价约8.79万/平。

而2020年7月14日，小区一套同户型面积房源成交总价为638万，成交单价达到9.54万/平。

红山顶不住，压力不仅来自同地段片区的小区，还有来自福田的。

11月底，已经有福田皇岗的业主以八万多一平的价格出掉手中83平的房源。

连皇岗都八万一平的话，就会思考七万五一平选红山的意义在哪里？

所以，如果连福田皇岗都出现新的价格锚点，就更不用说龙华红山了。

对红山而言，至少新房的锚点需要发生变化，价格面临新一轮的估价。

红山是整个龙华的天花板，如果红山需要重新锚定，那么整个龙华也就不再以红山作为锚点，而是要以南山、福田价格作为锚点。

同样，影响效应也会传导到红山的新房。

尤其是红山的存量新房，也会受到非常大的冲击。

比如红山片区的鸿荣源博誉府。

鸿荣源博誉府（二期）2022年4月开盘，推出986套精装住宅，备案均价75560元/㎡，备案单价区间约7.1-8.2万/㎡。

而目前红山的新房价格已经掉到八万出头的价格，已经没有多少倒挂可言。

再加上虽然项目主打的概念是红山，但项目距离真正的红山片区其实已经比较边缘。

所以剩余的七百多套房源，更会面临越卖越难卖的尴尬。

换句话说，龙华当前的一二手房已经没有多少倒挂可言，二手房成交价格也还继续下行。

市场的逻辑就是价格的逻辑，从头部传递到底部。

所以，接下来，在前海价龙华化的压力下，龙华价光明化也会加剧。