深惠 | 地铁直抵交界 临深片区楼市解析

“50米到深圳，四分之一的深圳价格，现在还可以零首付。”在罗湖布心片区从事房产中介工作的黄经理很是热情，“深圳的地铁已经修到深惠交界，所以我们也更积极代理深圳周边的新盘。”

过去，深圳楼市的“火热”早已烧至周边的临深地区，更促使部分需求外溢至临深片区，也让更多深圳购房者选择置业东莞和惠州等临深片区。最近，深圳地铁14号线、6号线支线和12号线开通，这些线路终点站已经临近东莞和惠州，深莞惠“一小时生活圈”正加速形成。

“现在，地铁14号线已经通到坪山区沙田，而且在地铁通车后还开通了很多条跨市公交线路，到了沙田站再坐20分钟的公交车就能到家。”家住惠州大亚湾的陈先生告诉记者。对于地铁的开通，他很是激动。不过，他也表示，“双城生活的距离是越来越近，但其实还是有诸多不便，还是会受到疫情等众多因素的影响，关键要打破行政藩篱，互通有无、优势互补。”

几位主营临深片区房产的中介经理对记者表示，临深片区楼市景气与萧条很大程度上取决于深圳。虽然东莞和惠州此前分别在不同程度上放松了楼市调控，但两城楼市接下来的走势与深圳市场的回暖密切相关。此外，深圳客的占比在这几年其实已经有所降低，东莞和惠州楼市的成交旺区和房价高地也不再是临深片区。

记者也致电位于东莞塘厦和惠州大亚湾的几个新房营销中心，工作人员均表示受疫情的影响深圳客户前来看房的数量不多，销售情况不温不火，而且这一两年开始，东莞和惠州本地客的占比越来越大，但如果以购买力来说，惠州临深片区的主要购买力还是来自于深圳客。

尽管地铁开通等预期早已存在，但相关研究数据显示，东莞和惠州新房市场“银十”有所失色。数据显示，10月惠州一手住宅网签4496套，环比下跌14%，全市一手住宅网签均价每平方米12365元，环比下跌3.4%。其中，成交第一名为惠城区。东莞方面，10月东莞一手住宅成交3028套，环比下跌21.79%；东莞二手住宅网签2020套，环比下跌26.1%，东莞滨海片区和城区成为成交主力片区。

深圳业内资深人士认为，基于看好深圳楼市的前景，东莞和惠州的前景也被看好。“首先，由相邻城市组成的城市群、都市圈共同发展，可以起到相互取长补短的作用，因此深惠莞都市圈协同发展已是大趋势。其次，深圳作为面积最小但经济却最发达的城市，其房价高企是必然发生的，因此把东莞和惠州作为楼市的后花园，可以很好地平衡深圳市民的职住关系。开通三地的轨道交通工具，可以极大地缩短两地的通勤时间，实际上就会促进三地楼市的共同发展。因此虽然今年东莞、惠州两市的房地产交易量也出现大面积萎缩，但随着深圳楼市的复苏，东莞、惠州的成交量也会同步上升。”

深圳都市圈年度报告发布

通勤趋向“硅谷化”

需建市域快轨和城际线路

11月12日，对话都市圈·可持续创新——深圳都市圈2022年报告发布会在线上举行，论坛上发布的深圳都市圈2022年度报告，将深圳都市圈研究范围界定为深莞惠三市加上珠江西岸的广州南沙、中山、珠海部分区域，面积共1.7万平方公里，GDP总量4.5万亿，人口超过3600万。

“大湾区已成为巨型都市网络，与东京、纽约、北京、上海等地不同，深圳都市圈是广州、深圳、香港三个体量大体相等的都市圈的叠加，广深港分别在各自专业化层面辐射大湾区的共同腹地，”中国城市规划设计研究院深圳分院院长方煜在发布会上指出，结合通勤等数据可以看出，深圳都市圈的范围大致略高于北京和杭州的市域面积，仍在城市尺度的范围内，说明深圳都市圈是相对紧密的都市圈。

深圳都市圈正在重塑区域格局

创新产业成为穿透

城市传统圈层的强劲动力

深圳主要是发挥经济特区、全国性经济中心城市和国家创新型城市的引领作用，建成具有世界影响力的创新创意之都。在这样的定位下，构建深圳都市圈显得势在必行。

按照世界大都市地区发展的一般规律，当核心城市进入服务业国际化和制造业技术化之后，就亟待扩张区域空间。

深圳面临一个基本的市情——经济总量大城，人口规模大城，环境容量小市，城市空间规模小市。深圳从宝安县的基础上发展起来，现在成为一个超大型的城市，空间资源短缺与发展需求的旺盛是深圳面临的较大矛盾，这也是城市更新如火如荼的最根本现实约束所在。从空间格局来说，目前的市域范围解决人口居住、就业、交通的问题很难有所作为，而且也不符合高级超大城市发展的客观规律。

无论是通过飞地模式还是边界合作模式，深圳产业向外转移成为大趋势。现阶段外迁的企业大多数是先进制造业，尤其是大中型企业外迁会同步带动相关行业的小企业外迁，主要迁往深圳周边、内地以及越南、东南亚等地。根据数据统计，作为深圳经济的重要支柱产业，电子信息产业占深圳市GDP比重近1/4，然而外迁占比较大的也是电子信息产业。

深圳周边城市正在“大手笔”吸纳深圳企业落户，不仅因为土地与人口间的矛盾愈发剧烈，城市空间发展严重不足，还有厂房租金成本、劳动力成本、生活成本等因素，根据市场调研，东莞和惠州的厂房租金普遍在10-20元/平/月左右，深圳的厂房租金普遍在25元/平/月以上，甚至有的厂房租金标价45元/平/月，东莞和惠州的厂房普遍要比深圳低12-13元/平/月，成了不少深圳企业的选择。总部在深圳，生产在周边已成为许多企业的常态。

经过产业近域迁移之后，深圳都市圈集聚了全国32%的PCT国际专利申请量，50%的手机产量和85%ICT产业产能，是大湾区高新技术企业集聚度最高的地区，具备建设世界级创新型都市圈的基础，已进入世界级创新城市第一阵营。

惠州在深圳都市圈战略地位提升，与深圳协同效应加强，也必将成为下一个争夺的风口。

来源：证券时报、深圳房网

克而瑞产城发展部