特发香阅四季建面约89-126㎡户型分析，限价5.1万/平！

多年来，深圳龙岗布吉一直被大家调侃成“不急”，一方面是因为房价一直上不去，急也涨不了，所以“不急”；另一方面是区域内交通经常拥堵，急也走不动，所以“不急”。

在十几二十年前“罗湖为王”的年代，布吉凭借着紧挨罗湖的地缘优势，以商贸服务业为主的产业也快速发展，吸引了数十万人在此工作生活，一片繁华景象。

后来随着深圳城市建设西移，老大失势，小弟自此也无大腿可抱，逐渐成为了大家如今认识的“不急”。

近些年来，如果不是业务需要，很多许多买房的人包括一些大v在内，都告诉大家不能买布吉，然后就列举出布吉“房价涨不动、交通拥堵、城市面貌差、居住环境差、鱼龙混杂······”等等。

而实际上不难发现，在龙岗近些年来成交排名靠前的个小区中，布吉每年都有多个小区在列，似乎又不像那些人口中说的“不能买”。

当然，笔者一贯认为，“房子多人买并不意味着就有价值”，但却证明了这里的房子具有一定的“流通性”。

而随着深圳楼市涨势不再，人们的购房逻辑也要随着转变，从热衷于追远郊的“概念股”，转到更多地关注流通性上面来。

笔者并不是特意给布吉洗白，抛开人们近些年来对“不急”的固有印象，作为刚需置业选择来说，布吉还是有一些区域值得肯定的，比如石芽岭、百鸽笼片区。

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根据目前的已知消息，布吉在今年剩下不到的2个月时间中，或有机会迎来3个住宅项目入市，也算是一个小爆发期。毕竟布吉的住宅新盘少，近两年来仅于去年6月入市过佳兆业壹都汇这一个住宅新盘。

而潜在入市的3个项目中，其中一个是位于石芽岭的特发香阅四季；第二个是位于百鸽笼的百合世纪广场，前二者都在日前住建局官宣的四季度计划预售项目之列；第三个则是位于樟树布社区，刚刚开放营销中心的畔山铭苑。

三者当中，最被看好的项目，无疑就是特发香阅四季！

理由有三：一是土拍限价盘，与周边楼盘有价差优势；二是区域面貌好；三是近已开通地铁14号线石芽岭站。

楼市速递摄于2022年10月中旬

特发香阅四季位于龙岗区布吉南湾街道香阅路与星火路交汇处，该地块于2021年9月28日特发在土拍中竞得，土地面积约1.37万㎡，建筑面积约6.15万㎡，普通商品房毛坯限售均价5.1万/㎡。

项目背靠石芽岭公园，周边聚集了多个布吉有名的品质楼盘，而且是布吉二手房指导价最高的区域之一，其中宇宏健康花城为5.75万/㎡，鸿荣源尚峰为6.03万/㎡，此前实际成交价格还要略高一些。

项目区位及周边二手房价格（仅供参考）

因此，与周边的二手楼盘相比，特发香阅四季即便是含装修再加3000元/㎡，还是存在明显的价差优势，这也是该项目的主要竞争力。

而且随着地铁14号线的开通，这个距离石芽岭站步行约900米的在建新盘，也被看成是东部这条“明星地铁线”开通后很大的一个受益者，可以大幅缩短与福田中心区之间的通勤时间。

另外一点，一直以来布吉的居住环境和城市面貌都被人们诟病，但特发香阅四季所处的石芽岭片区却是个例外。

项目背靠石芽岭公园，拥有很好的生态资源及景观，而且周边基本上都是商品房小区，城市面貌姣好，拥有比布吉其他片区更好的宜居属性。

而且，项目自带一所6班幼儿园，西北侧为九年一贯制石芽岭学校，附近还有南湾实验小学，基本可以满足刚需需求。

产品方面，特发香阅四季规划有4个住宅单元，共有住宅670户，车位约666个，基本达到了1:1，在刚需项目中还是比较友好的。

由于是土拍地块，项目规划了许多安居房和自持租赁房，可售普通商品住房仅有290户，位于2栋的三/四单元，户型建面为约89/96㎡的3房2厅2卫和约126㎡的4房2厅2卫。

特发香阅四季的户型基本上都是开间朝南，而且所有户型都是超长面宽阳台，可以欣赏到更好的公园绿景（意向打新者建议选择中高楼层），总体通透性以及空间表现在当前同类型产品中都比较不错。

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由于多年来布吉片区的住宅新盘少，因此在更多人从新盘销售状况的角度去了解一个片区的楼市看，布吉楼市多年来都是缺乏热度的。

而随着最新的楼市政策走势以及人们购房逻辑的悄然转变，再加上接下来有至少三个住宅新盘要推出，对于布吉这个曾经无数人来深第一落脚点来说，也终于迎来了一个难得的露脸机会。

从地段角度看，布吉是深圳东部最接近市中心的片区，而且如今又多了14号地铁快线连接；

从居住角度看，石芽岭是布吉宜居性最好的片区；

从价格角度看，特发香阅四季与周边楼盘又存在一定的价差优势。

当然，特发香阅四季也存在普通商品住房占比较少，小区花园小，周边缺乏大型商业，学区一般等不足。

但作为一个刚需盘，特发香阅四季还是能够符合许多购房者的上车需求的。特别是对于以往只能选择区域二手房的购房者来说，如果不着急用房，那特发香阅四季肯定可以作为布吉乃至龙岗刚需置业的优选目标。

项目已经于10月中旬开放了营销中心，从目前各方的反馈消息看，项目关注度还是比较高的，预计很有可能成为今年东部刚需打新选择靠前的热销盘。

主推建面约89-126㎡住宅，共有3种户型分别为：

建筑面积约89㎡户型

建筑面积约96㎡户型

建筑面积约126㎡户型

建筑面积约89㎡户型

朝向东南或西南，动静分区布局；

客厅带有大进深通廊式阳台，兼顾休闲、家政空间，也可根据家庭需求扩展次卧室内空间，提高次卧实用性能；

主卧套间功能全面视野开阔；

餐厨空间紧凑合理，自带生活阳台；

长玄关提供良好的室内外过渡空间，并且提供良好存储功能。

建筑面积约96㎡户型

东南或西南朝向，结构与89㎡户型类似，居住空间居住舒适度更佳，03户型有更为全面的公园景观。

建筑面积约126㎡户型

通透户型，通风采光性能优秀，景观视野开阔；

全功能四房配置四开间朝阳，光照充足，1.9米进深通廊式阳台宽敞舒适，功能全面；

主卧自然通透，具有良好的开间进深比，空间利用充分，自带衣帽区；

双次卧空间配置均衡，满足家庭居住需求；

餐厅与客客厅等面宽，大采光面明亮舒适；

厨房布局科学合理，自带生活阳台进一步提升厨房空间，大台面多人操作，自然通风，采光充足。

小结：

户型布局科学合理，全南向光照充足，视野景观开阔；

户型整体实用率较高，大阳台、大飘窗配置，在充分发挥视野优势的同时提升室内空间实用性能；

户型设计充分满足不同家庭需求，充分利用赠送面积空间有效扩展高，大次卧实用空间在当下普宅新房产品中较为少见；

产品布局合理，具有良好的均好性，各单位之间相互影响较小。