绿城深圳首个楼盘年内要卖，吹风价5万+，值不值得买？

位于光明大街片区的绿城桂语兰庭常被置业者提起，预计第四季度拿证入市，不少人称其可能是下一个“日光盘”。作为绿城进入深圳后打造的第一个项目，绿城桂语兰庭是否值得期待？

记者实探

已建至8层左右，预计下个月可拿证

绿城桂语兰庭全名为“汇银·绿城桂语兰庭”，位于光明街道规划翠辉路北侧、规划荔狮路南侧，属于光明街道荔园片区城市更新项目。该城更项目申报主体为深圳市汇银置业有限公司，是绿城房地产集团成员。

南都·湾财社记者走访后发现，光明大街片区与凤凰城片区虽相隔一站地，但发展程度存在差异。凤凰城片区开发时间较早，整体面貌崭新，无论是商业还是学校都较为成熟；而光明大街旧改区域较多，也更为密集，除了项目工地还有很多尚未拆除的老旧居民区。

由于被多个施工中的项目包围，目前周边路况不佳，绿城桂语兰庭销售中心目前设在光明大街A口旁的新地中央大厦。透过大厦高层落地窗向外眺望，光明大街以南的绿地新都会、星河天地以及大街以北的佳兆业云峰汇楼体都已成型。佳兆业的背后就能看到绿城桂语兰庭的工地，工地东侧是皇庭拿下的旧改地块，居民区还未拆除。现场销售告诉记者，目前绿城桂语兰庭最高建设至8层左右，预计下个月可以拿证。

绿城桂语兰庭在公共交通上比较便利，处在地铁6号线光明站与光明大街站之间，离光明大街C口大概600米左右；由于北侧光辉大道未通车，与光明站的实际距离暂时无法精准测量。与中心城区的连接方面，未来13号线二期（北延）开通后，可从光明大街站搭乘6号线至凤凰城站转13号线，快速通往宝安、南山。

目前绿城桂语兰庭周围商业未完善，但从销售口中得知，项目自带4600㎡商业，能够满足日常所需，同时西北方向规划有约10万㎡满京华商业体；当前已成型的商业有凤凰城站东西两侧的蓝鲸世界和万达广场。医疗方面，中山大学附属第七医院就在附近，据销售介绍，开车距离在15分钟以内。

教育方面，项目自带3200㎡幼儿园，北面还规划一所72班学校，销售透露，该学校预计是南科大附属学校，“但还没有确定，需等教育局官方文件”。记者从区域规划图上看到，项目周围还有东周小学、华南师范附属光明星河小学等。

值得一提的是，绿城桂语兰庭被公园环绕，居住环境不错：项目自带2.4万㎡园林，绿化率约40%左右；背面是狮山公园；步行650米左右可到达大型综合性城市公园“科学公园”，该公园占地216公顷，内有美术馆、科技馆、艺术中心、体育中心；此外项目东侧还有翠湖公园。

核心问题

“n+1”户型到底值不值得买？

南都·湾财社记者了解到，绿城桂语兰庭此次共推出89㎡2+1房、115㎡3+1房和128㎡3+1房三种户型，精装交付。据熟悉该区域的中介所述，绿城是近期片区内唯二的“n+1”户型，另一个是电建洺悦鹏著。

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但记者发现，片区内绝大多数楼盘80-90㎡就可以做到真三房，100㎡以上实现真四房，比如安联尚璟府的89㎡三房和111㎡四房，深业颐瑞府105㎡四房，联发悦尚居83㎡三房和94㎡三房。相较之下，绿城桂语兰庭对空间的规划处于劣势。

现场销售告诉记者，设计成“n+1”户型是为了增大业主的实际使用面积，而另一方面，“n+1”户型的缺点早已不是秘密。不少网友认为，精装交付后再改造房屋布局，劳神伤财还费时；二是若改装后的房间违规，后期可能无法通过验收，无论是拆除还是再改造又是不小的工程，另外居住出现问题后也无法维护自己的权益。

从户型图和样板间来看，除115㎡C户型外，绿城桂语兰庭其他所有户型的“+1”部分均由一个储藏间和阳台构成，若想改造成一个完整的房间注定需要打掉一堵（非承重）墙，并重新封窗。有关注该楼盘的置业者表示，“精装交付后再自己打掉重装很麻烦”。

至于是否可以将阳台完全封闭形成独立房间，销售坦言，需要参考之后物业和政府的规定。不过她也表示，在规划之初绿城也有一个备用计划，“可以留一部分阳台，在房间和阳台中间安装落地推拉门窗”。

周边行情

项目吹风价5万+，与周边新房价持平

目前绿城桂语兰庭还没拿证，价格尚未公示。南都·湾财社记者询问销售后得知，该项目的吹风价在5万元/㎡以上。中介告诉记者，这个价格不贵，他估计未来5万元/㎡将是片区的大趋势。

南都·湾财社记者调查后发现，光明大街区域内，位于华夏路的安联尚璟府均价5.2万元/㎡；紧挨绿城桂语兰庭的项目佳兆业云峰汇均价约为5.1万元/㎡；光明大街以西的万科光年四季均价5.14万元/㎡；今年年初开盘的星河天地华邸（五期），均价5.19万元/㎡。以上楼盘均为精装交付。

当然也有一些“4”字头的楼盘，比如绿地新都会，精装交付均价4.7万元/㎡；今年开盘的华夏路旁的联发悦尚居，精装交付均价4.81万元/㎡；以及前几天刚拿证的深业颐瑞府，毛坯限价4.53万元/㎡，送装修（非精装）。