总价最低280万起！深圳十月还有8盘排队入市

已经迈入第四季度的深圳，目前已有6个住宅备案入市。其中开盘首日去化最多的不足四成。

从第三季度的去化信息来看，备案入市的35个住宅，除了日光的招商玺和万悦山二期，首日去化超过6成的只有颐城栖湾里和中海观园。

转眼十月过半，目前还有8个住宅盘计划在本月入市（部分有可能延期至11月）。

而根据这批项目的吹风价/毛坯限价，我们可以把它分成三档：

总计千万起步；

总价区间在600-1000万左右；

总价最高在600万以下。

01

总价千万门槛，首付最低300万起

10月总价千万起的住宅，集中在前海的桂湾和妈湾的天健悦湾府和万科瑧湾悦。按照首付三成计算，最低需要300万。

天健悦湾府

毛坯限价：9.2万/㎡

户型：113-164㎡的3-4房

总价：1000-1600万

首付预算：300万起

天健悦湾府位于前海桂湾片区创新六街和怡海大道的围合处，占地面积约2.31万㎡，总建面12.63万㎡，可售套数大概有670套，车位1270个，预计十月底入市。

天健悦湾府沙盘图 图源：网络

这个盘最大的优势是位置好。

天健悦湾府坐落在前海最靠近宝中的桂湾片区，既拥有桂湾金融城的规划发展，又能享受到宝中片区部分居住配套的红利，如目前在距离悦湾府直线不到700米处就有南方医科大学深圳医院。

天健悦湾府位置 图源：百度地图

第二大亮点就是1.5公里内有前海体量达到10万㎡的商圈，而且距离宝中的壹方城商圈也只有2公里。

当然有优势也就会有劣势。首先，天健悦湾府距离地铁前海湾站直线接近1公里，步行前往大概需要12分钟。不过这个对于自驾的人来说，问题不算特别大。

其次，由于前海目前还处于开发状态，周边的学校尤其是名校资源比较匮乏。不过项目南侧规划了几块教育用地，未来具体会引进什么学校还不清楚。

但总体来看，项目的优势部分能够盖过劣势，加上毛坯限价9.2万/㎡，即便项目日后选择精装交付，最后的均价也不会超过9.7万/㎡。

从公开的户型图来看，项目只设置了建面约164㎡的四房两厅三卫和建面约113㎡的三房两厅两卫。

164㎡的四房只设计了一种户型，客厅是南北通透的双阳台设计，并且设置了三个卫生间，非常适合多孩家庭或者和父母一起居住，空间非常独立。

113㎡的三房设计了两种户型，其中一种设计了一个连通客厅和次卧的大阳台；另一种则是所有的卧室和客厅都在同一侧，功能分区明显。

万科瑧湾悦

预估均价：10.25万/㎡

户型：115-170㎡的4房

总价：1180-1800万

首付预算：350万起

万科瑧湾悦位于前海妈湾片区自贸大街和港城路的交汇处。

在项目开盘之前，隔壁的颐城栖湾里以99%的首日去化率，已经帮它探好了路。未来项目入市，均价或和栖湾里的10.25万/㎡持平。

万科瑧湾悦区位图 图源：网络

而万科瑧万悦的优势也优的很明显：

首先是地铁口物业，与5号线铁路公园站直线距离不到500米，周边接驳月亮湾大道和兴海大道，出行非常便捷。

其次，项目旁有配套超3万㎡的印里商业，1公里内与荔湾小学和深大附中的初中和高中部。

劣势部分，妈湾的定位是重点发展现代物流业，片区内规划了很多住宅用地，未来建成后居住氛围确实不错。

但关键在于这些配套短期内难以全部兑现，距离妈湾完成所有住宅以及商业用地的开发，落地还需要很久。

从户型来看，瑧湾悦此次只推出两个四房的户型。

建面约115㎡的四房两厅两卫，横厅设计，外加一个超长阳台，视觉上显得客厅会比较宽阔。

瑧湾悦115㎡户型 图源：网络

建面约170㎡的大四房也是采用横厅设计，主卧和次卧都配备室内单独的卫生间，形成两个独立的私人空间，另外公区还设置了一个洗手间，互不干扰，也很适合和父母居住的家庭。

瑧湾悦170㎡户型 图源：网络

不过值得注意的是，这两个户型皆为横厅，若有购房者不喜欢此类客厅的设计，也没法找到替换户型。

02

总价区间在600-1000万左右

在10月待入市的8个项目，总价在600至1000万区间的，只要位于宝安尖岗山的万科未来之光。

毛坯限价：8.7万/㎡

户型：73-125㎡的3-4房

总价：630-1100万

首付预算：189万起

该盘在京港澳高速东侧，在广盛路和广泰路的交汇处，周边分布的都是尖岗山的豪宅，与曦城南区仅一路之隔。

万科未来之光位置 图源：百度地图

从项目的优势条件来看，周边山水环绕，公园遍布，容积率只有2.91，除了几个豪宅小区，还有宝安中学集团实验学校，居住生态环境较好。

商业方面，配套约1万㎡的商业基本能满足日常生活需求，5公里范围内海雅缤纷城、壹方城等商圈，距离稍微远了点。

此外，值得注意的是，万科未来之光距离地铁站较远，出行比较以来公共交通工具和自驾。

据悉，万科未来之光此次将推73-125㎡的3-4房户型，共设计了4个面积段，预计有1700套。

建面约73㎡的户型为三房两厅一卫，建面约80㎡的为三房两厅两卫。

这两个面积段的户型都为竖厅设计，同时客厅外带有一个宽阔的阳台，同时每个房间都带有宽阔的飘窗，赠送面积多。

建面约98㎡和125㎡的户型都是四房两厅两卫，在大飘窗和大阳台的基础上，显得空间更为宽阔。

03

总价最高约600万的刚需

在600万这个分界点，10月深圳有5盘可以选。它们分别是位于南山的御城府、光明深业颐瑞府/绿城桂语兰庭、龙岗颐翠名庭和坪山佳华沙湖广场。

这批项目总计最低约280万，除了桂语兰庭最大的户型总价约700万，剩余的基本在300-600万之间。

御成府

预估均价：10万/㎡

户型：38-55㎡的1-2房

总价：380-550万

首付预算：114万起

关于总价在600万以下的住宅，大多数人脑袋里的第一反应应该是“龙岗和坪山”的房子。然而这个预算，在南山也能顺利上车。

御成府位于南山学府路和南新路的西南交汇处，原为大陆庄园三期项目。

根据规划，项目为独栋塔楼，约350套房源，容积率6.34，机动车位224个，主打建面约38-55㎡的1-2房小户型。

其中1-6层为商业、酒店和会所，8-26层为可售住宅产品，剩余的为公寓产品。

御成府沙盘图 图源：房通记

大陆庄园始建于1996年，当时规划有三期，其中一期、二期分别于1997年、2002年落成，但三期因为各种原因搁浅至今。

从交通来看，项目距离1号线大新站直线约550米，周边还有11号线南山站。此外，项目周边还有多条大道，可自驾前往其他片区便捷。

商业方面，由于项目旁多为成熟小区，生活配套较为成熟，虽然没有集中商业，但基本可以满足日常生活需求。

从户型来看，只做了38㎡和55㎡这两个面积段的户型。

建面约38㎡的单房，配备了一个大阳台，而建面约55㎡的户型则设置成1+1房，带有一个空间方正的阳台。

深业颐瑞府

毛坯限价：4.53万/㎡

户型：105-125㎡的4房

总价：470-600万

首付预算：141万起

深业颐瑞府位于光明光辉大道与狮山三街的交汇处，距离6号线光明站直线距离约540米，北侧就是光明科学公园，规划有科技馆、美术馆等文娱场馆。

深业颐瑞府位置 图源：百度地图

不过项目仅自带了4000㎡商业，未来周边也没有大型商业规划，若要满足更高层次的消费，需要前往凤凰城和光明大街附近。

户型方面，深业颐瑞府仅设置了105㎡和125㎡的4房户型，虽然毛坯限价4.53万/㎡，但由于上车户型设置较大，首付最低也需要140万起。

绿城桂语兰庭

预估均价：5.2万/㎡

户型：89-128㎡的3-4房

总价：460-700万

首付预算：138万起

绿城桂语兰庭位于光明大道西侧，在佳兆业云峰汇北侧，与深业颐瑞府相隔不远，周边的配套可以共享。

桂语兰庭位置示意 图源：网络

此次桂语兰庭预计推售941套住宅，价格在5.2万/㎡左右，接近光明去年入市住宅的价格，这一点非常不占据优势。

从户型来看，项目设置了89㎡、115㎡以及128㎡三个面积段。

其中建面约128㎡只设计了一个户型，为横厅设计的四房两厅两卫，其中有一个房间为储藏室+方正阳台。

建面约115㎡的户型设计了两个户型，C户型为3+1房，B户型为4房加一个方正阳台。

建面约89㎡的户型为三房两厅两卫，其中一间房同样是一个小储物间+一个方正的阳台的搭配，要做成大卧室还需要动手改造。

颐翠名庭位于龙岗新生片区，项目除了靠近仙田外国语学校、距离地铁3号线东延线新生站直线约890米，步行前往需要花费一定的时间。

片区内除了自带的7000㎡商业，没有大型商场，与保利招商雍山郡仅一路之隔。整体来看，居住配套较差。

颐翠名庭位置 图源：百度地图

项目计划推售建面约89-122㎡的平层及复式住宅，均价约在4万/㎡，总价最低360万起。

主推建面约69-116㎡的坪山佳华沙湖广场，距离月底试运营的14号线锦龙站直线约800米，旁边即是天虹商场、坪山高级中学、中山小学和中学，地铁、商业和学校三板斧都满足了。

佳华沙湖广场位置 图源：百度地图

项目预计均价在4万/㎡左右，由于设置的最小面积段为69㎡，总价最低280万起。