2022年，深圳哪些片区最值得关注？
一个片区发展潜力有多大，要看旧改释放多少发展空间。
所以摸清片区内的旧改数量、旧改体量就可以预估片区发展的可能性。
我们这次梳理了15个重点旧改项目、26个超大体量项目，其中6个百万级“巨无霸”旧改。
你买的房子周边旧改进度如何？未来有什么规划？
两张图告诉你。
更多旧改相关信息，请关注“住鉴局”公众号&“暴走的局姐”视频号系列内容。
过去6年时间，深圳一共诞生了15个重点旧改项目，其中体量超百万的“巨无霸”旧改都在原特区外。
从2016年开始，深圳提出在“十三五”期间全市试点展开10个重点城市更新单元。
当时要求原特区内各项目拆除范围不小于15公顷，原特区外各项目拆除范围不小于30公顷。
所以，现在我们看到的“巨无霸”旧改大多在“原关外”。
具体这些项目进度如何、有没有规划住宅、操盘企业是谁，90°旋转手机，一图看清~
宝安：沙井大街片区
拟拆除重建面积：140公顷
拟更新方向：居住、新型产业、商业（落实不少于50000㎡的教育设施用地）
拟操盘企业：华润置地
进度：计划公告（今年3月启动第一批历史遗留违法建筑物业权利人核实结果公示）
规定定位：
宝安第二个重点更新单元项目，也是全市目前唯一一个以“历史风貌区活化”为核心引擎的重点更新单元。
采用“重点更新单元+历史街区活化整治”模式和“政府规划统筹+市场主体实施”方式，未来将成为深圳文旅融合新地标。
△金蚝小镇效果图 最终以官方公示为准
周边二手房及参考价：
拾悦城：21年楼龄，4.9万/平
万科翡丽郡：8-17年楼龄，4.9万/平
中熙香莎公馆：16年楼龄，5.2万/平
华盛西荟城：11年楼龄，4.9万/平
星河荣御：5年楼龄，4.6万/平
周边新房：
万丰海岸城玺园/锦园，均价5.75万/平
龙岗：布吉新城片区
拟拆除重建面积：144公顷
拟更新方向：居住、商业
拟操盘企业：华侨城
进度：选定前期服务商（去年11月启动确权）
规划定位：
布吉新城是撬动深圳东部发展的能量中枢。
片区定位为“枢纽+商贸文化+综合服务+居住配套”的枢纽活力新城，站城一体的立体城市枢纽、24小时活力的产城商业新核、新旧共存的人文活力高地、多元融合的宜居家园。
△布吉新城项目规划示意图
周边二手房及参考价：
瑞景花园：32年楼龄，3.3万/平
永乐楼：32年楼龄，3.1万/平
莲花村山庄二村：28年楼龄，6.7万/平
周边新房：
佳兆业壹都汇均价5.89万/平
光明：轨道13号线车辆段片区
拟拆除重建面积：128公顷
拟更新方向：普通工业、新型产业、居住、商业
拟操盘企业：宏发集团
进度：计划公告
规划定位：
依托轨道13号线，推动车辆段片区综合开发项目大片区统筹开发。通过“站城一体化”设计和TOD综合开发，打造”光明西南组团中心”及“生态、宜居、乐业的综合新城区”。
△轨道13号线车辆段片区综合开发项目范围图
周边二手房及参考价：
奥园峯荟：9年楼龄，2.7万/平
益田假日府邸：5年楼龄，4.5万/平
周边新房：
1.5km勤诚达正大城（乐园）均价5.16万/平
2.2km深铁瑞城：未开盘，最高限价4.75万/平
龙岗：龙园片区
拟拆除重建面积：199公顷
拟更新方向：居住、商业、工业
拟操盘企业：华润置地
进度：选定前期服务商
规划定位：
华润置地将协助龙岗区深度挖掘龙园价值，将龙园片区打造成为以“滨河碧道+城市综合体”为典范的深圳滨河3.0时代发展样本。
以“生态+景观+文化+新经济”为复合导向目标，焕新滨水地区，助推深圳东部中心建设。
△龙园片区与周边区域绿道、滨水廊道图 最终以方案官方为准
周边二手房及参考价：
水岸新都：15-18年楼龄，2.9-3万/平
锦城星苑：15-17年楼龄，2.9-3.7万/平
深房翠林苑：5年楼龄，3.6万/平
朗泓龙园大观：5年楼龄，4万/平
周边新房：
今日香沙御景园均价3.7万/平
利德悦府均价3.8万/平
丁山河畔均价4万/平
宝安：新桥东片区
拟拆除重建面积：127公顷
拟更新方向：工业、商业、办公、宿舍
拟操盘企业：宝安实业集团
进度：一期实施主体公示
开发建设用地面积719571.8㎡。其中商业、办公及旅馆业减租337426㎡；可售型人才房165140㎡；宿舍660266㎡；公共配套设施79940㎡等。
规划定位：
新桥东片区城市更新是深圳首个“平方公里”级的重点城市更新单元，是宝安有史以来单体投资最大的产业项目。
2018年成立工作小组，2020年开工建设，三年时间推进速度很快。
通过布局一批极具发展前景的高新技术企业和优质大型企业，形成粤港澳大湾区重要的产业升级支撑点，建成一座“智能制造+创新研发”的新桥智创城。
△新桥智创城鸟瞰效果图 最终以官方公示为准
3km内周边二手房及参考价：（每个楼盘在售套数2-5套）
唐商前海双悦：34年楼龄，3.8万/平
棕榈堡花园：23年楼龄，4.8万/平
丽莎花都：20年楼龄，4.6万/平
博林君瑞：7年楼龄，6万/平
3.3km周边新盘：
万丰海岸城玺园/锦园，均价5.75万/平
龙岗：东部高铁新城西片区
拟拆除重建面积：116公顷
拟更新方向：居住、工业（除现状住宅小区，原则上都划入拆除范围）
拟操盘企业：华侨城
进度：未启动
规划定位：
龙岗正加快构建“东西片区、双核引领、两带融合、多轮驱动”发展新格局，拟将区域划分成东、西、南、北4个具有差异性特征的开发片区，未来将形成“综合服务区+产业发展带” 的新城。
△东部高铁新城西片区重点更新单元
周边二手房及参考价：
中骏四季阳光：7-12年楼龄，3.4-3.5万/平
恒裕嘉城：6年楼龄，3.7万/平
鸿景春天花园：19年楼龄，2.6万/平
附近2-3km没有新盘
除了上面这15个重点旧改，其实深圳近几年单个旧改项目规模变大趋势明显。
据合一城市更新数据显示，2010-2021年单个计划公告项目平均规模为8公顷， 其中10公顷以上单个项目平均规模为22公顷。
而这个数据到了2021年变化更为明显。
2021年单个计划公告项目平均规模为14公顷，其 中10公顷以上单个项目平均规模为25.8公顷。
很明确，接下来旧改的趋势是——
大项目大统筹，大范围连片改造片区升级。
接下来大家买房，想确保周边旧改推进快，一定要认准政企合作连片改造的旧改项目。
在去年计划公告的59个旧改项目中，有26个10公顷以上的超大旧改。
其中龙岗14个占比最大，其次是宝安5个、坪山3个，龙华和光明各1个。
最惊喜的是福田也有2个，比较遗憾的是中心区的香蜜湖度假村旧改项目改造方向是商业，没有住宅。但车公庙片区旧改有居住产品，大家可以重点关注。
其他项目的改造方向、操盘房企等信息表格中详细标注。
地铁对房价的影响往往体现在预期阶段：以前是地铁建设消息公布，沿线房价便会提前启动上涨行情，远郊（如光明、坪山）的涨幅尤为显著。
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