最近一万间带一个客户看坂田项目。

客户说要回去考虑一下，几天后才犹犹豫豫地说出心里想法：

“感觉坂田跟自己想得不一样，明明听着很高大上的地方，去到却发现进了一个城乡结合部的地方一样。”

......

这话一万间无法反驳，就算坂田自己跳起来也无法反驳。

之前一万间也写过夸坂田的文章，就提到过坂田的建面不好的问题。

与龙岗不一样的坂田，凭啥在今年成为网红片区

今天，一万间不夸坂田，直接跟大家说说，城乡结合部—坂田，这到底是一个怎样的地方。

坂田没有完美的天际线

坂田建面差，被诟病的不是一天两天，而是三年四年了。

很多深圳人，对坂田的印象，就是破旧不堪，交通拥堵。

车流、人流最多的布龙路两侧，是破旧的民房，是破败的厂房，即便是有一些商品房，建筑风格也是像极了城乡结合部的模样……

（布龙路）

丝毫没有让人停留的欲望，更不论居住的欲望！

在地图上，我们以华为附近为例子，给大家看看片区情况。

可看到，即使在华为附近，依然是高密度的城中村、老旧产业园云集。

然后我们再看看坂田近期入市的新盘周边环境：

佳兆业云望府对面多为汽配、电器商店，

它的旁边就是雪象花园新村，坂雪岗有名的城中村之一，远远望去，一排排老房子，稍显拥挤。

联发天境雅居对面多为产业园，如宏奕产业园、海威科技园、环兴工业园等，还有部分城中村分布。

信义君御山居对面穿越马路不到20米，便是一处再生资源回收站，每天垃圾车进进出出，一到夏天产生的气味，恐怕也难以令人忍受。

......

这样的例子在坂田很多，坂田居住工作多年的小赵开玩笑说，“在坂田是三步一繁华，五步一破旧”。

小赵在雅宝星河工作，在星河办公区的高楼穿梭的时候，他觉得自己就是高端白领人设，左手咖啡，右手笔记本，但是仅仅就过了一个红绿灯，小赵就觉得瞬间人设马甲跌落，回归现实，自己就是一个“苦逼”的深漂。

（雅宝星河）

（小赵站在办公室拍的图片）

在坂田从业多年的房地产中介老周也说：“以坂田的定位，坂田的项目基本没有完美的天际线景观，这是不符合逻辑的，但是坂田确实是这样！如果说光明、沙井的建面差，大家可以理解，但是坂田，这就不合理。”

一万间在坂田接触过不少项目，不得不承认，老周说得对，在华为还没被制裁之前，坂田的实力仅次于南山粤海街道，经济总量几乎等于龙华全区。

而且坂田各种利好加持，楼市十分火热，价格也在上升，成为承接福田、南山外溢购房者的首选片区之一。

但是坂田目前这样的环境配套，确实有点跟不上。

当然了，这也有可能是一万间见识的项目不够多，如果大家在坂田看到有完美天际线的项目，请在评论区告诉一万间，一万间想带客户去膜拜一下。

为什么坂田这么“差”

一直以来，坂田创造了深圳7%的GDP，养活了龙岗区50%的财政。

但坂田还是之前的坂田，里面是非洲，外面是欧洲，整个片区面貌仍然比较落后。

这是因为龙岗一直坚持“东进战略”，大力发展大运片区，龙岗中心城等东部片区。

钱从哪里来？

当然是“大血包”坂田。

大家可以看看，近几年，龙岗东部发生了什么？

大运新城，目前大运已有龙岗天安数码城等产业平台，涵盖电子信息、新能源等多个战略性新兴产业。

同时片区的国际大学城规模和办学等级已超过南山西丽大学城，包括已开学的香港中文大学（深圳）、北理莫斯科大学；还有规划中的吉大昆士兰大学等十余所国际学府云集，虹吸世界高知人群，高校人数预计达到20万人。

星河COCO Park、山姆会员店、颐安都会中央、深港国际中心等高端商业配套聚合为建面约50万㎡的高端时尚商业圈，使大运新城商圈正迅速崛起，成为龙岗商业新中心。

如今，大运新城与前海核心区、光明中心区、香蜜湖、深圳湾、宝安中心区并列为深圳六大“城市新客厅”之一，承担着整个东部的国际商务中心、国际教育中心、创新枢纽中心、创新研发中心、文体文化中心等五大中心功能。

龙岗中心城，三馆一城（龙岗区科技馆、龙岗区青少年宫、龙岗区公共艺术与城市规划馆、深圳书城龙岗城）已经成为龙岗城市地标，相当于深圳的第二个“市民中心"，再加上城市规划展厅、龙岗区大剧院、龙岗区文化馆、龙岗区文化中心、龙岗区图书馆等，形成了区域大型的文化艺术交流聚集地。

这里还有龙岗区最为繁华的商圈-龙岗中心城商圈，拥有万科广场、万科里、世贸百货等。

更值得炫耀的是龙岗河穿流而过，龙岗东部尽享优质滨水生态资源，据了解，市、区两级政府计划针对龙岗河干流投资约26.6亿元打造“东部活力碧道”。这里的“龙岗蓝”曾经刷新了很多深圳人的朋友圈。

而坂田，这里一万间想引用一个故事来说明。

在2015年某个地产论坛上，城市文化学者王世泰如此评论坂田“如果问深圳35年，最亏欠的一个区域是哪里，坂田绝对高票当选”。

地产专家学者邓志旺更是直言“坂田吃的是草挤出来的是奶，如果坂田贡献与收获成正比，华为也不至于拒绝华为科技新城这个名号”。

虽然这个故事有点年份了，但是大家还是能看到，如今的坂田，还是被亏欠的。

坂田，政府主动承担发展压力的规划很少，几乎全靠房地产开发商“圈地”搞建设，这里的旧改是星河的，那里的地块是万科的......这也是为什么坂田建面参差不齐，“三步一繁华，五步一破旧”的主要原因。

有开发商搞建设的那一块就能改头换脸，光彩焕发，没有开发商的......那就先放着，继续延续着坂田的破旧底色。

坂田应该如何“破局”

坂田发展的核心是华为，如果想要破局，华为是关键。

年纪大一点的朋友，应该在朋友圈看过一篇文章—《别让华为跑了》。

华为出走，最主要的原因是，地价，地价，还是地价。

说个历史遗留问题，现在的“坂雪岗科技城”曾经叫做“华为科技城”，这个转变的因为就是因为龙岗想靠华为赚钱，但是又不给好处人家，到处“溜”着人家的名字赚钱。

2011年，龙岗区政府宣称，“华为科技城”由政府投资110亿，华为投资200亿，共同打造科技新城。里面有华为国际会展中心、华为控股全球总部等。

但是随后，不断挤进来各种地产项目，商业、住宅开发商。而且各类商业项目全都打上了华为的标签，大肆推介，赚钱。

而华为这边，当初宣称给华为的地块，连旧改都没完成。

这......

华为怒了，开始澄清：

“ 华为科技城与华为没有任何关联，华为既不投资也不购买，与华为无关，该名下所有物业均与华为无关。未经华为许可而使用华为名义进行城市区域命名或房地产开发，是对华为的侵权，我们已致函相关政府部门，希望停止使用“华为科技城”这一名称。”

于是，“坂雪岗科技城”诞生了，华为牵手东莞松山湖。

坂田在这一场闹剧中，实在有点不知所措。

在一万间和一个资深地产从业者喝茶聊天的时候，这个资深的大佬语出惊人:“坂田要谋发展，需求一个契机，比如像光明和龙华一样，被划成新区，财政自主，全心全意建设自己，然后深度服务好以华为为核心的全自主高科技产业链。”

“华为，想要地，给他，半卖半送，这样既给了面子，里子也能挣回来。”

这个观点虽说很理想，但是一万间觉得能实现的几率几乎为零。

无他，龙岗不会自断臂膀，深圳也不会支持，“东进战略”的推行，缩短深圳东西部发展的差距，龙岗发展是关键，而坂田是龙岗发展的核心。

那坂田真的没有其他办法了吗？

有！

坂田的核心关键依旧是华为，这是坂田经济和发展的命脉。

一万间觉得坂田应该换个思路，不应该想着怎么留住华为，而是应该想着怎么吸引住华为。

工欲善其事，必先利其器！

一万间觉得对于坂田应该这样做：

1，筑巢引凤，把华为的上下游合作产业链企业招进来

坂田有很多半新不旧的产业园区，坂田可以把这些园区国有化收购后翻新旧改盘活，然后低价招商华为的上下游全自主产业链企业进驻，如光学、芯片、软件、通讯、精密计算等高科技中下游产业链的企业。

这还不够，坂田还可以通过减租、减税、财政补贴等手段，吸引更多的被美国卡脖子技术自主攻关相关的企业进驻。

这样做，是为了让华为足不出坂田，就能解决大部分的业务问题，那么它自然会留在坂田。

当时机成熟，除了华为，必然还会有更多的被美国所制裁的高科技企业自主进驻坂田。

2，大力兴建安居房，让这些企业住下来

招商引资，必定会带来一大批高素质的人才，在深圳居住，是人才面临的最大问题。

那么就建安居房，这些房子只针对引进高科技产业的企业的员工服务。

做到让这些企业和员工对坂田产生依赖感和归属感。

3，政府大力引进自主化高科技技术人才

深圳对于人才引进向来舍得花钱，那么坂田也可以。

坂田可以向国内外高端的被美国封禁的高科技产业的技术人才尤其是芯片产业链，抛出橄榄枝，只要他们留在坂田居住工作，居住、子女教育、养老这些通通安排上。

这样基本可以让坂田真正意义的，与华为共同进退，华为需要的产业扶助、技术人才，坂田都能解决好，并且能使到这些东西成为坂田自身的武器。

而坂田需要的产业、GDP、片区建设也能在这个过程中解决。

一旦国产自主化产业链条替代成为现实，坂田将有可能会成为中国最具规模和实力的高科技技术产业的片区，和粤海街道一样，成为中国全新自主高科技、高收入片区的代名词。

总结

一万间的建议和想法很美好，但是能不能实行，没有人知道。

一万间本来还想写一下按照设想发展，坂田会不会像松山湖一样，“身价暴涨”，会不会出现属于坂田的“欧洲小镇”，会不会......

但是一万间最终还是没有写，因为属于坂田的狂想曲，不应该仅仅如此，它有更多的想象空间。

但是目前的坂田，还有想象的空间吗？

松山湖还在继续向华为招手，隔壁的龙华观澜也在努力拉住华为。

深圳大概在想，既然坂田不行，那就换个地吧，观澜也是深圳的，肥水不流东莞田就行。

诶，这大概就是现在坂田的失落吧。

最后再说一句，坂田的房子还是值得买的，现在这个价格，能买到通勤半小时内到福田，一小时内到南山的房子，你还挑剔啥？

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END

陈一

在深圳楼市深耕二十年，对深圳楼市一直有别样见解。

曾为某大型房产代理公司负责人，成功操盘过数十个深圳本土新房项目。

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