成交创近15年新低！是谁扛起了深圳2021年的二手房市场

回顾2021年，是深圳市场急剧分化的一年。

其中包括新房市场成交量创6年新高（突破5万套），以及二手房市场成交量创近15年新低（仅4万余套）之间的外部分化，也包括各级市场冷热不均的内部分化，尤其是二手房上半年和下半年成交走势的断层、片区与片区间各楼盘成交数据的大分化。

那么对于创造成交量历史的深圳二手房市场，过去一又年发生怎样的细微变化？购买深圳二手房的都是哪些人，这些购房者又偏好买什么房子，通过公开数据，南都记者整理了过去一年二手房之间的分化，试图还原一个掩藏在大数据下的真实深圳二手房市场。

置业人群

女性购房者略胜一筹

据深圳中原研究中心数据，深圳去年二手房成交购房者性别占比中，女性比重为52.87%，男性占比47.13%。深圳购房者中男女比例整体相当，但女性占比略胜一筹。

值得注意的是，另据乐有家门店成交数据，在购房者婚姻状况中，2021年深圳购房者中，未婚占比31.9%，其中多由未婚女性购房者贡献，深圳未婚女性购房者占比17.7%，相较2018年增长6.7%。

在乐有家统计的购房年龄趋势中同样印证了女性强大的购买力。

据统计，从购房者年龄来看，30岁以前买房的人占比逐渐提升，尤其是30岁前的单身女性，2021年，30岁以下购房者占比13.7%，相较2018年增长5%，30岁前单身女性占比5.3%，比2018年增长2.3%。

同样的趋势不止在深圳，南都记者注意到，近年来我国女性购房意愿相比以往大大提升，未婚女性购房人数比例更是逐年攀升。据《2021年女性居住现状调查报告》，2020年，全国30个重点城市整体女性购房占比从2017年的45.6%上涨到2020年的47.54%，其中，24岁以下和25-29岁的年轻女性成了购房占比提升速度最快的细分群体。

片区选择

龙岗还是刚需重镇，布吉最受购房者青睐

市场寒冬之下购房者在哪取暖？据深圳中原研究中心数据，2021年各区成交占比中，龙岗占比23.25%位列第一，罗湖以19.3%排名第二，福田18.67%，南山14.02%，分列第三和第四，而大鹏和盐田的占比均不足1%，是二手成交较为冷清的片区，片区与片区之间的成交量分化较为明显。

龙岗片区在整体以数量取胜的同时，龙岗-布吉、龙岗-中心城、龙岗-坂田又进入深圳各片区成交量TOP10，分别排名第一、第二和第四。

2021年12月摄于龙岗坂田

据深圳房地产信息网数据，2021年深圳全年共成交40699套二手房住宅，同时上半年成交28442套二手房住宅，占到全年总量近70%。那么仅成交了1万多套二手房的深圳2021下半年，购房者又都在关注哪些片区呢？

从中原地产统计的2021下半年成交数据看，深圳二手房成交最火热的20个楼盘，仍集中在龙岗的布吉片区和坂田片区。

其中，坂田的华晖瑞禧家园以55套的成交数量排名第一。据了解，华晖瑞禧家园于2019年建成，目前政府参考价格为61176 元/平方米。紧随其后的第二名是位于盐田港的佳兆业山海城，共有52套成交。

统计数据截至2021年11月30日

户型偏好

刚需占主流，低门槛高实用率户型成交占比更大

据乐有家门店成交数据，从购房者户型偏好来看，3房占据主流，2021年3房占比35.7%，其次为2房，占比28.7%。从购房者需求占比来看，刚需占据主流，约占69.3%，其次为改善型需求，占比20.2%。

尽管户型结构购房者更考虑三房，不过据另一组来自克而瑞的统计数据显示户型大小方面购房者的偏好更青睐小户型。2021年，深圳二手住宅面积段成交占总比中，<=70㎡的成交套数占比37.61%，较2020年的33.59%实现增长。>70㎡的户型则出现了不同程度的成交占比降低。这一数据也符合刚需占二手市场成交主流的观点。

据业内人士分析，由于限购政策在未来几年内看不到放松的可能，购房者多考虑一步到位。开发商也在随着市场思路转变设计户型，80㎡、70㎡甚至60㎡都能做成紧凑型3房，对当下刚需来说也比较实用。

展望未来，克而瑞研究机构认为改善需求将持续释放，三房、四房成交比重有望继续提升，成交主力地位将进一步巩固，而一房、二房受限于功能性不足，市场占有率整体仍将趋于萎缩。2021年户型小型化趋势进一步强化，120平方米以下三房、140平方米以下四房市场份额持续扩大，房价高企的一线城市户型紧凑化愈发明显，100平方米以下三房占比超过64%。