深圳大冲村，各房企旧改的模仿对象

在广州，谈起旧改，猎德必被人挂在嘴边。

那么在深圳，哪个旧改项目最具代表性，相信很多人第一时间想起的是由华润操刀的大冲村（华润城）。

2014年首开，均价4.75万元/平，3小时售罄；2018年三期开盘，均价8.5万元/平，摇号中签率仅约10%......

二手方面，目前项目的二手房参考价为13.2万元/平（仅为参考价，真实市场价格自行意会）

昨天，项目三期润府新一批商务公寓进行公证选房。

据悉，本次房源只有280套，备案均价约84999元/㎡，吸引了320批客户登记选房，去化超9成。

图源：深圳乐居

01

改造始于2011年，体量280万平

大冲村，位居南山科技园东区，紧邻深南大道。

作为深圳“十二五”期间五大标志性城市更新项目之一，大冲村的改造由始至终都备受各界关注。

不过，大冲村的改造之路，可以用道阻且长来形容。

其最早于1998年被深圳市政府纳入旧改计划；2002年被列为市重点村之一；2007年华润以60亿拿下大冲村项目，才正式确定合作企业。

直至2011年，大冲村项目才开始全面建设，约1500栋破旧建筑被拆除，2014年实现首批回迁。

整个项目占地约68.5万平，建筑面积280万平，是当时广东最大的旧改项目，更是全国首个城市人文综合体。

图源：深圳乐居

大冲村的改变，堪称“脱胎换骨”。

改造前，大冲村楼房破旧且密集、道路狭窄且脏乱，公共设施匮乏，与周边繁华的城市界面形成强烈对比。

改造后，大冲村化身为新型、时尚、现代化的商业商务中心及居住社区，成为深圳高新区的重要配套基地。

其中商业方面，引进了华润自家IP——万象城，体量约24万平，现已成一线网红打卡地。

深圳万象天地 图源：华润置业

凭借高品质的居住条件和成熟高端的配套，这里也成为了“中国硅谷”。

目前，南山科技园区内拥有8000家注册企业，近1500家高新技术企业，超过100多家境内外上市企业。

其中包括了腾讯、大疆、中兴、迈瑞、大族激光、金蝶等科技龙头，汇聚超13万的高知人才。

02

推动房价、租金双双走高

这是一场由城市更新掀起的价值重塑运动。

2007年大冲村旧改前，其周边房价在9000元/平左右，看回现在13.2万元/平的参考价，差的不是一点半点。

同时，城市界面、城市配套的完善，也推高了周边物业的价值。根据二手平台数据显示，目前周边社区房价都基本稳站10万+。

图源：贝壳找房

对于包租公、包租婆来说，更是基本“不愁租”。

据了解，腾讯、康佳、TCL等周边企业的高新技术人才都会选择在这里居住，租金非常可观。

以华润城一期来看，三房户型每月租金基本在14000元/月左右，对比开盘时4.75万元/平，租金回报率已非常高。

图源：贝壳找房

这样看来，华润城的屡开屡爆，并不无道理。

与此同时，大冲村旧改的成功，也为华润带来了超于想象的收益，也为华润之后的城市更新模式奠定了基础。

数据显示，2018年年度，华润置地的毛利率去到了43.39%，其中华润城润府二三期的项目毛利率达到了惊人的70%。

带来丰厚收益的，还有大冲村的标志性项目——万象天地。

2017年9月万象天地开业，到2018年便实现全年3.73亿元的租金收入，到2019年实现5.13亿元的收入，评估价值从53.1亿元升至58.93亿元。

03

体量约6160公顷，深圳旧改价值不可估量

珠玉在前，大冲村自然成为各房企的模仿对象，争相挖掘城市更新的潜在价值。

据统计，目前深圳的旧改规模约6160公顷，约相当于90个华润城，未来释放的城市价值不可估量。

加之土地稀缺，毫无疑问，未来深圳的楼市供应还需指望旧改。

深圳旧改示意图 图源：深圳乐居

那么问题来了，大冲村的成功还能不能被复制？

首先，要想成为下一个“华润城”，体量必须要势均力敌，才能有足够的空间腾笼换鸟，打造综合配套。

光是这项指标，就能筛选掉深圳很多旧改项目，最终体量超200万平的有白石洲、皇岗村、蔡屋围、湖贝村、天安云谷、河东等项目。

其中同样位于南山的白石洲旧改项目，计容建筑面积就有358万平方米，被誉为“深圳第一城中村”。

其目前已经动工，定位居住商务功能为主导的城市综合体，将打造125万平住宅、112万平商务公寓、121万平商业办公和酒店等。

白石洲旧改项目 图源：深圳乐居

为了更好地推进各旧改项目，深圳也是卯足了干劲，政策频出。

作为全国首批提出“城市更新”概念的城市，深圳在去年也一马当先，率先对旧改进行立法。

去年7月，深圳市人大常委会网站发布了《深圳经济特区城市更新条例（征求意见稿）》，旨在破解城市更新拆迁难题。

《征求意见稿》中提及钉子户、补偿标准的问题，为后来广州旧改立法也提供了参考。

截图来源：深圳市人大常委会

不难想象，伴随着深圳城市更新的推进，未来将有越来越多优秀项目出现。

更重要的是，在改造的过程中还将释放不少的存量土地，推动深圳未来发展，进一步夯实一线城市地位。