深圳湾又出“王炸”住宅用地！豪宅或取消限价？

深圳湾又出“王炸”住宅用地！豪宅或取消限价？

近日坊间盛传的后海总部基地将释放出新的住宅用地，今天官宣！

深圳市规划和自然资源局南山管理局刚刚发布[后海湾-东角头地区]法定图则DU10、DU13开发控制单元规划调整公告。

编号DU10、DU13的两宗地位于南山后海总部基地，位于登良地铁站C出口，与蔚蓝海岸二期、三期对望，地块1临近中海油大厦，地块2临近海能达大厦。

该地块原来均为商业服务业设施用地，计划调整为“商业服务业用地+二类居住用地（C+R2）”。这将是继去年深超总商办用地之后深圳市区核心区内的第二次调规。

同时，也是后海、深圳湾片区十来年释放的新宅地。官方通告称调规是“为加大居住用地供应，促进后海片区职住平衡”。新增的两宗宅地，分别位于两个单元用地范围内（见黄色）。

从官方公布的占地面积看，调规后的新宅地DU10-01用地面积12197平方米，建筑总量≥137000平方米，建筑限高为西侧200米，东侧150米，地标建筑200米以上；DU13-01用地面积14018平方米，建筑总量≥170200平方米，建筑限高为“200米以下，地标建筑200米以上”。两宗地的容积率均为8.0，合计将供应约30万建面体量的住宅。

早前传后海登良两块宅地将变成整宗大地块出让。此次公告特别提出，DU10-01与DU13-01地块的规划建筑面积指标和配套设施，在符合单元控制总量、地块主导功能和城市设计的要求前提下，结合建筑方案需求，可在两地块间适度腾挪。

这意味着两块宅地捆绑在一起出让成为可能。

如果两宗宅地变成整宗地块出让，体量上将超过中海深湾玖序、等同中信深圳湾的高端豪宅。

上月底，同为商办改住宅用地的中海深湾玖序首推293套大面积住宅，官宣当天去化100.2亿。7月底，该项目或加推二批单位。

另外，中信城开在东角头的王炸住宅项目—中信深圳湾，目前已经全面动工，最快在明年上半年入市。

随着深圳加大商改住地块，可以预见的是，市区内核心片区将不断上架更多的高端住宅用地，以满足改善和高端用户居住需求。

两宗地不仅先天条件优越，东向深圳湾海景开阔，而且周边拥有最顶级的城市配套，比如海岸城和深圳湾万象城等高端商业，不远处就是人才公园、春笋和春茧等城市级地标。

后海可谓深圳湾海岸线上的皇冠，其片区就有深圳顶豪标杆华润深圳湾悦府、深圳湾1号等。

这样的区位可以算是深圳最核心的地段之一，加上后海近年来土地供应极为稀缺，宅地几乎断供，这两宗地的调规，给了市场一个大大的惊喜。

去年6月，位于深圳湾超级总部基地的T207-0060宗地建筑面积为20.77万平方米，挂牌出让，起始价108.98亿元。

该地块吸引了华润、招商、保利、中海、中铁、越秀6家房企参拍，经过33轮报价后被中海以125.32亿元+全年期自持租赁住房面积58500平方米竞得，成交楼面价60349元/平方米，溢价率15%。

后海两宗新宅地总建面超过30万平米，按照同等的楼面价，预计地价高达180亿。

此次调规公告并未披露两宗宅地的出让时间，市场较为关注的是：是否会限价。

一、总价会不会限价？

二、新房会不会限价？

如果实行“价高者得”和新房取消限价，那么这两块地块的溢价率会更高一些。

但有一点可以肯定，和深湾玖序一样，不会受9070户型比例限制了，可以全部打造纯大户型的豪宅产品。

深圳今年取消了9070比例限制、以及5月出台建筑设计新规，这些新出让的住宅用地将建出更好的产品出来，这也是市场比较期待的地方。

据深圳乐居此前报道，后海宅地将一起于今年3季度挂牌出让。如果3季度出让，那么入市销售的时间最快也要到明年年底、甚至后年了。

为了让深圳楼市触底反弹恢复市场活跃度，在这个微妙的时间点，深圳改变黄金地段的土地性质，为的就是跟上上海的步伐，大幅度增加核心居住用地，通过供应好地段+好产品不断为市场输送信心。

前海、深超总、后海、宝中之后，深圳下一块王炸住宅用地会在哪里诞生？