“跌市”之下法拍房“抢戏”，价格便宜量又足，你敢买吗？

在平淡的深圳楼市里，就连传统豪宅区挂牌均价出现下跌趋势。豪宅“天花板”的深圳湾，11月挂牌均价下跌0.27%，目前均价约19.8万元/㎡，跌破20万元/㎡，跌势明显。（数据来源乐有家）。

来源：大咖深房团

但是深圳豪宅法拍房却“默默”爆火，法拍房关注又到一个新高度。

易居研究院研究总监严跃进曾发表评论认为：“豪宅+法拍”的交易模式在一线城市或有升温的可能。鉴于过去两年法拍房市场比较冷，预计今年一些重点城市的法拍房豪宅市场会有一波升温的可能。

市场上除了折扣新房，便宜的法拍房也能捡漏？

11月底，湾红树西岸三套法拍房同时成功拍卖。三套房吸共了71位土豪参拍，总围观超过13万人，其中2栋8-15A房最终抢拍到价格20.4万/㎡，比当前市场价同144.5㎡户型（指导价1598万）还要高。

调整享受优惠政策普通住房认定标准新政的推出，有钱人都不淡定了？具体详情，可点：深圳新政后购房政策、登记税费有这些变化。

深圳溢价成交的豪宅还是少见的。

7月7日法拍的恒裕滨城，总面积278.58㎡的大平层，挂盘价1.07亿，经过了两次流拍，最终仅以7598万元总价成交，成交均价为27.3万元/㎡。第三拍的成交价相比一拍起拍价下跌了约3100多万。

图源：京东拍卖网

对于买家来说，这套“天价”法拍房，买到也算是“捡漏”。

这或许会给购房者的产生认知偏差，认为当下都能购买到8折、甚至是6折的法拍房，但是每个区域都有其不同的属性。

以上述恒裕滨城278.58㎡的房源为例，大面积的豪宅购房成本门槛很高，受众群体相对较窄，在法拍属性下不得不连续降价以促成交，才会出现一些连豪宅都”大跳水“的案例。

目前处于新政宽松的盘整期，豪宅税费减少了、双拼房不占名额了。但是卖房又多了，二手挂牌量高了，市场目前的局面，再次供大于求。

图源：深圳市房地产中介协会

有的豪宅是左手倒右手，最后炒房客资金链断裂了，传统豪宅区的住宅流入法拍市场后，法拍市场关注度变高了。在法拍交易之后，大家才发现小区的多数房子原来都没人住过。

所以很多购房者开始或者正在了解法拍房的路上。

都说法拍“水很深”，究竟有多深？翻看新闻还能看到不少关于法拍房的案例，比如2021年6月，深圳土豪悔拍，保证金被没收的例子。

阿里拍卖网挂着起拍价为4104万元的违建别墅，深圳一土豪曾以5714万元的价格拍下，拍卖网上还标红特别提醒，该房产涉及违建，已由监管部门查封并暂缓登记。由竞买人自行拆除违建部经监管部门确认拆除违建部分并解除查封后，才能办理过户事宜。但拍下一个月后，交易未履行，330万元保证金将被没收，还要追究法律责任。

对于普通人来说，低价买到法拍“笋盘”后，那么交易正常就可以了，但殊不知收房过程并不意味着一帆风顺。

天猫测评师身边也有买法拍房的朋友，2019年买的法拍房，无奈原业主是个老赖，收房过程就很不愉快了。甚至要请风水先生看房了。

老赖一家住了一年半都没搬走，令朋友白白损失了一年半的租金。朋友工作太忙实在没有精力去耗。期间朋友想要断水断电，但就算欠费很多想要断电也要上门操作。

后面无奈花钱请了一个清场公司，现在都是文明清场，晓之以情动之以理的那种，清场公司会和老赖谈了个搬出去的价格，但是太高了朋友无法接受。

最后实在耗不起了，朋友去谈了个相对能接受的价格，也算出高价才解决入住问题。

此外，还会有各式各样的拍卖网站，混淆视听，每平米算下来只要5000元-1万元，让贪便宜的购房者上当受骗。比如以下拍卖公司，让购房者误以为列表展示的是法拍房。

大概率都是投资公司创建的拍卖网，如果房源无人拍下，投资公司的内部人员会将价格重新上调，设置至比周边同地段二手便宜10-20万元。遇上产权没有清晰描述的房源，很大可能还是小产权。不是所有拍卖房源都是法拍房，只有国家法院主持的拍卖和国企破产的才作数。

九成“弃房断供”的房屋进入法拍市场

法拍房，就是法院拍卖的房子，标的物（法拍房）类型有破产厂房、住宅用房、商铺用房等。

住宅用房成法拍房的原因有很多，因法律纠纷或债务问题被司法查封、或无人认领、或“弃房断供”等都可能是。其中，市场一般认为是贷款购房者停止房屋按揭，放弃该房屋的行为称为“弃房断供”。据相关数据可知，95%的法拍房都是购房者“弃房断供”。

天猫好房测评师细数近三年（2021-2023年）深圳拍卖房数据，发现法拍房数量在小幅上涨。

具体来看：2021年度深圳市法拍住宅房源为2947套，成交1885套，成交金额约178亿元，成交率为64%；2022年度深圳市法拍住宅房源为3478套，成交1294套，成交金额约95亿元，成交率约37%；2023年1-7月，深圳市法拍住宅房源为2320套，成交1019套，成交金额约85亿元，成交率约44%。（数据源自深圳同致诚评估数据研究中心）

为什么市面上的法拍房源越来越多？

多数是因为业主生意失败、或加杠杆过头等原因导致的。同正常房产交易一样，购买深圳法拍房也有名额限制。

怎么样买法拍房？针对心仪的法拍房，首先做好尽职调查。拍卖平台，比如京东、阿里巴巴的法拍房详情页会标注房子基本信息，房产证和土地证编号都有；可以实地去看小区内部环境，主流二手平台也可以看差不多类型房源的户型图。

图源：阿里巴巴拍卖页面

阿里巴巴拍卖交易平台，常规问题包括竞拍规则、办理交割等均有做解答，感兴趣的购房者可以提前了解。

如果怕买到凶宅，问题也不大。其实，目前信息都很透明，很多法拍辅助机构能摸透原房主家里情况，但凡有获利的空间，深圳都不缺这类赚信息差的中介。

需要请辅助机构参与拍卖吗？这个要看个人情况。如果没有把握，可以请。法拍房竞拍主要是不断出价，但要设定好自己心理上限。税费、保险、房屋维修、装修等额外费用都要做好事先统计。

拍完了就能马上入住吗？不是的。后续还涉及到过户、清场、委托公证、银行按揭、补齐资料等交易手续问题。按照普通的交易流程，银行放款到法院的账户三天可以完成，后面还要出裁定、核税和办证，预计最快也要一个月。

写在最后，法拍房相对便宜，但是法拍过程会涉及标的物的占用，纠纷、税费、欠费；沟通的部门会涉及法院、房管局、原业主方、物业方、占用方、律师等等。

例如，平台挂拍的阶段，执行法院会同步展示房屋信息，但可能存在重要信息未明确展示，包括房屋是否存在长租约、非法占用、无法落户等问题。目前来看，法拍交易对比二手、新房相对复杂，如有购房需求，建议请专业人士进行协助处理。