没有了6折的人才房

这年头，连买人才房可能都要站岗了。

说好的市场价六折，在牺牲了流通性、牺牲了地段，甚至牺牲了户型空间，到最后有可能比商品房6折还要贵上一两千元一平。

这几天，关于深圳人才房的两个消息又刷了屏。

一个是“万人抢房”，另一个是人才房似乎比想象中的更贵。

根据深圳市住房保障署公布的最新数据，位于前海的深业云海湾人才房项目718套房源，吸引了11181户家庭提交认购申请，最终10896户合格入围，成为今年深圳第三个“万人抢”的人才房项目。

最主要的原因一方面是项目位于深圳热度非常高的前海桂湾地段，另一方面是项目平均售价5.52万/平，相当于同小区商品房的6折。

根据9月25日选房的消息，深业云海湾三房已经日光，明天继续选两房。

而在深业云海湾被热抢之下，是沙井的新城华苑价格超出市场的认知。

最近有准业主发现，新城华苑人才房竟然比同地段的商品房项目6折还要贵。

根据配售通知显示，新城华苑过去几次的配售均价均为毛坯30482元/㎡。

其中，不同批次房源对应的均价约为3.05万/平、2.98万/平、3.02万/平、3.06 万/平。

若按照深土交告[2020]47号显示，新城华苑对应的A301-0575宗地，人才住房售价按销售时同地段市场商品住房售价的60%确定，最高售价不得高于4万/平。

而新城华苑周边，距离最近的几个商品房项目包括了招商A301-060、会展湾雍境、云海臻府、恒兴御景园。

其中，招商A301-060限价4.94万/平，2023年8月19日开盘的会展湾雍境备案均价约4.795万/平；

2023年5月17日开盘的云海臻府备案均价约4.61万/平；

2022年9月28日开盘的恒兴御景园备案均价约4.797万/平。

6折后，对应的价格分别约为2.96万/平、2.88万/平、2.77万/平、2.88万/平。

如果按照宗地出让约束规则，明显配售均价为毛坯30482元/㎡的新城华苑，比周边商品房项目六折后的价格还要高出不少。

原本奔着市场价6折的便宜去，结果却比想象中的要贵上不少。

而且暂且不说是否是市场价的6折，如果算上得房率，根据新城华苑的备案价格，远远达不到同地段市场商品房售价的60%，就更不用说周边商品房项目开盘之初还向购房者给出了购房优惠折扣。

这就意味着，原本具备福利性质的人才房，华发新城华苑却卖出了商品房价格的感觉。

华发新城华苑配售价比同地段市场商品房售价6折还贵，对人才房市场会有什么反馈作用？

首先，对来深发展人才的信心多少会造成一定的消耗。

到目前为止总共进行了三次配售，吸引到上万户家庭参与申请。

今年3月，新城华苑配售2712套人才房，最终吸引到9755户合格家庭申请。

9月最新配售的155套房源，最终也吸引到3974户家庭申请。

上万户家庭，奔着6折的便宜去，结果发现，6折只是虚晃了一枪。

要知道，人才房的诞生，本身就具备着人才福利性质，目的是留住深圳的青年人才，助力深圳蓬勃发展。

现如今，配售价格超出市场预料，这让选房家庭该如何自处？

其次，对其他人才房项目来说，是否也同样存在定价逻辑超出市场的认知，是否可以自由选择不同的定价参考标的？

很明显，华发新城华苑配售价，比一路之隔的云海臻府6折还要贵，说明项目定价的参考逻辑并非以最贴近项目的商品房小区作为参考，而是选择了其他项目。

那么，对于6折定价的参考标的在配售之初是否需要一同给予公示？

因为这关乎人才房市场定价是否合理，市场逻辑是否能够自洽，其他人才房项目是否能够参照同样的定价逻辑。

比如“按销售时同地段的市场商品房售价的60%”，当中的“同地段的市场商品房”范围标准是什么？

是以简单的地理几何方圆为标准，还是以街道区域为标准？如果以地理几何方圆为标准，是以1公里为方圆还是以5公里为方圆？

这些都需要有一个更明确的参考标准，市场的定价逻辑才能自洽。

虽然深圳已经不再安排建设人才房、安居房，存量已经为数不多，但未来还有1.7万套人才房在路上，不能轻易忽视了。