超3成低于参考价成交！深圳二手房5.3万套可以选，你会买吗

据乐有家最新的成交周期数据，平均卖掉一套房需要153天，超过5个月。

二手挂牌量涨！

超5.3万套有效房源在售

二手房挂盘量也一直在涨。

据深房中协统计，截至6月1日，全市共挂盘出售房源160108套（存重复房源，后同），对比5月1日统计的143805套挂牌房源增加16303套，环比增长率为11.3%。

还有一组去重之后的数据，截至5月29日，深圳全市共有53829套有效二手房源在售，1月底的时候还不到3.5万套。

去年全年，深圳二手房才卖了约2.7万套。

挂牌量上涨的同时，成交量在3月短暂复苏后，开始疲弱。

今年年初，我们对买房人希望调整的楼市政策进行了统计，其中取消参考价的呼声最高，如今参考价脱钩也已经月余，在此之前，深圳还上调公积金贷款额度，推行二手房带押过户，但依然未能将3月的市场小高峰延续。

数据显示，5月深圳二手房的网签量3603套，微跌4%，过户量为2788套，环比下降13%，连续第2个月下跌。

可见，刚需和换房积压的需求释放完毕以后，这些政策并不足以支撑市场预期快速恢复。

如果按照前12个月的月均网签量2916套计算，不算增量，现有的二手房库存还能卖1年半，按照月均过户量计算，则还能卖2年。

事实上，业主不愿降价出售，则能卖的更久，甚至是卖不掉。

去年年初，一位原本准备卖掉景田的2房，置换到龙华买4房的朋友，就因为不愿意降价出售，房子迟迟卖不出去，索性后面不换了。

当然，有很大的原因，也是因为她觉得没有必要撬动更高的杠杆了。

“现在的房子两个人也够住，看不到增值的空间，说实话没有换的动力了。”

有这种心态并不奇怪，毕竟“去年买比今年更贵”的故事，最近两年一直在深圳上演。

据乐有家统计，以参考价为基准，在参考价发布的2021年2月，有73%的房源高于参考价20%以上，时至今日，这一数据已经降至8.1%。

而5月低于参考价成交的房源占到34.5%，每3套就有1套低于参考价成交。

另外，5月成交价格降幅扩大，环比下降3%，这意味着业主需要进一步让利才能加速卖房。

卖家也已经深刻意识到这一点。在中原5月9日发布的一份数据中，全市一千多个有效挂盘的住宅，超过一半的卖房业主都在下调挂牌价。

二手房热销榜

主要有这4个特征

在流动性减弱的深圳二手房市场，还有哪些二手房卖得好？

中原数据研究中心，统计了各区今年4月成交量TOP5的楼盘，侧面反映了这些楼盘拥有较强的流通性，更受购房者青睐。

整体来看，排在前面的小区分别或者同时具有了以下特征：接近参考价、区域标杆、配套均衡、户型多样。

全区来看，位于宝安的领航城领翔华府、与坂田区的嘉御豪园分别成交了11套，卖得最好。

领航城和嘉御豪园都算是片区的标杆盘，大社区，配套齐全，受到买房人青睐。

另外两个破10套的楼盘都是位于福田区，分别是香蜜湖的侨香村与御景华城花园。

◎侨香村是去年福田的销售冠军，去年初解禁，不受参考价影响，总价1000万左右，学区、小区环境整体都不错。

◎御景华城花园也是这两年成交活跃的小区，一是有地铁，二是旧改和河套规划，三是价格近指导价、户型多样。

北面是福田村旧改，项目5月初发布的地块划分和指标控制图显示，共规划8块居住用地，其中纯二类居住用地2块，二类居住用地+商业用地6块，此外，还规划有绿地、学校等配套。

▲福田村城市更新单元规划

进度更快的是东面华润代建的南华新苑（南华村棚改）。

根据规划，总建面约70万㎡， 除建面约55万㎡、2763套住宅（回迁、人才房、保障房）外，还有商业、办公、人才公寓、一所9班幼儿园、一所九年一贯制学校等配套。

▲南华新苑 | 2022年9月

两大旧改项目建成后，将为片区带来大体量的商业、教育等配套。

另外，据片区中介介绍，目前小区业主很多都是在华强北做生意，换房频率相对比较高，价格方面也多接近参考价，甚至有房源低于参考价，这都是流通快的重要原因。

务实的深圳人，精打细算是常态。

整体来看，虽然购房者的预期还是比较弱，包括对房地产市场前景的预期和自身收入的预期等，这些因素都对购房需求带来影响，也就导致接续能力没有办法释放出来。

但相比去年，今年的情况已经好很多。

今年前5月，深圳二手过户量为13829套，相比去年前5月，同比上涨79%。

6月迎供应高峰

19个住宅新盘炸场

新房也是一样。

5月新房新增供应5270套，环比上涨7.6%。新房网签量为2787套，虽然环比下跌了20%，但和去年同期相比，上升了48.5%。（新房数据不含可售型人才房）

如果再加上可售人才房卖掉的6561套，1-5月新房累计成交了19621套，同比上涨50%。

5月新盘中，热度较高的是位于碧海的越秀潮樾府和位于蛇口的四海臻邸，分别取得当天去化约96%和约60%的好成绩。

而6月的深圳楼市，已经以福田海德园A区取证拉开帷幕，并迅速迎来新房供应高峰。

截至发稿，仅9天，本月已经有9个新盘获批，其中8个是预售新盘，还有1个现售新盘晗山悦海城。

据不完全统计，除上述已取证的9个盘，还有10个新盘排队入市，不乏深业云海湾、招商壹湾臻邸、金地环湾城、鸿荣源珈誉府等热点盘，有望带动深圳楼市氛围。