深圳末代棚改光速推进，草埔城中村：那我呢？

提起草埔，深圳人容易想到的是，“那里不就是插花地吗，曾经的三不管地带。”

对草埔再稍微了解的人，还会知道，这里曾经有深圳有名的二线关“布吉关”。

正由于那段特殊的历史背景，以此改变了草埔人世代的生活，也为来深圳闯荡的人留下了难以磨灭的记忆。

然而早期的发展，草埔逐渐成为罗湖“脏乱差”的存在，跟随着罗湖城市更新的节奏下，草埔周边的社区也陆续进入了拆改阶段。

海关大院搭上棚改末班车，一年从立项到签约

4月19日，罗湖区海关草埔生活区片区棚户区改造项目签约正式启动。

据了解，海关草埔生活区棚改是深圳的最后一个棚改，据合一城更不完全统计，截至2022年12月31日，深圳市棚户区改造项目累计35个，合计改造面积约245公顷，容积率基本处于6.0以上，主要集中于福田与罗湖。

对于棚改，近些年深圳住建局也发出将以“旧改”代替棚改的形式进行，不过目前深圳在进行中的棚改项目进度各不相同，罗湖海关生活区棚改作为深圳已立项的棚改项目中最后一个签约前期服务商的项目，于是被称为“深圳最后一个棚改”。

来源：合一城市更新

棚改与旧改的差别相信很多人都了解，作为政府主导的城市更新项目，以公共利益为目的，采取政府主导，以人才住房专营机构为主，其他企业可以参与的模式，改造方式以拆旧建新为主，搬迁安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房。

旧改更多是以企业为主导，政府引导，在流程上以及补偿上以更偏向市场化，容易因为居民赔偿僵持问题以及开发商资金问题导致项目时间跨度大。

总而言之，棚改普遍要比旧改进度更快。

值得一提的是，海关草埔生活区片区在2022年初被列入《罗湖区2022年度棚户区改造实施计划第一批计划》，仅一年多时间，项目便进入签约阶段，不可谓光速。

根据人才安居集团联合东晓街道办公布的海关草埔生活区片区棚户区搬迁补偿安置方案中，关于房屋安置及补偿标准，海关草埔生活区片区棚户可选择货币补偿、产权调换或两者相结合的方式进行补偿。

另外人才安居集团还提供了多种签约奖励，鼓励居民及早签约。

来源：人才安居集团

方案显示，货币补偿按照市场评估价格，而海关草埔生活区的二手房参考价为4.3万/㎡，目前周边也无新盘在售，作为罗湖区，草埔片区的板块价值曾在早年以罗湖为城市中心时十分突显，时过境迁，草埔片区的二手房价已沦落到深圳各片区的倒数。

来源：贝壳找房网

据媒体报道，在补偿方案出台后，海关草埔生活区片区棚户区签约首日，项目的户数签约率和建筑面积签约率突破双95%，下一步便是房屋腾空及相关产权资料移交。

不难理解，长期区域城市面貌走下坡以及房价的冰封，海关草埔生活区无不希望早日进行棚改。

海关草埔生活区片区北临翠茵路，南至翠云街，西近文锦北路，东临金稻田路，面积约3.42万㎡，项目范围包括海关草埔生活区、置富公寓、绿茵庭苑3个住宅小区，共802套房屋，涉及权利人711户，建成时代在1995年前后。

来源：人才安居集团

据乐居君实地踩盘发现，从地铁3号线草埔站下来，直走100米便可到达海关草埔生活区片区棚户区，距离草埔站最近的置富公寓，从小区外面便可见到棚改的宣传横幅，小区整体外立面较为崭新，若没有棚改横幅，很难认定小区与棚改挂钩。

置富公寓（乐居摄于23.04）

与置富公寓隔着布吉河的便是海关草埔生活区，同样是本次棚改项目下的小区，据当地中介透露，海关草埔生活区住户以原布吉海关内部员工为主，后期迁入以水贝田贝珠宝商圈人群，整体居民素质较高。

海关草埔生活区（乐居摄于23.04）

对于项目的棚改原因，作为项目服务商的人才安居集团官微解释，由于早期房屋建设销售不规范，海关草埔生活区涉及的房屋产权成分众多、归属复杂、证件不全，违章建筑、一房多卖等历史遗留问题困扰居民多年，加之早期建筑标准不高、生产和生活配套供给不足，片区整体发展面临诸多阻碍。

另外人才安居集团还认为，海关草埔生活区片区棚改有助于消除片区公共安全隐患，配合布吉河暗渠复明改善生态环境，提升罗湖草埔片区的整体品质。

了解草埔片区的都知道，海关草埔生活区的片区面貌其实是草埔片区中较好的区域，生活品质真正落后的则是与海关草埔生活区近在咫尺的草埔吓屋城中村。

吓屋村（乐居摄于23.04）

草埔吓屋村，这个与布吉村同样以脏乱差齐名的城中村，布吉也许错过了大发展的东风，可是位于罗湖的草埔吓屋村早在2010年便列入了旧改计划，同样面对着发展停滞的困局。

遥遥无期吓屋村旧改，开发商暴雷拖累进度

草埔吓屋村旧改主要由草埔吓屋、吓围、新屋吓三个村组成，位置上邻近海关草埔生活区。

草埔吓屋村旧改项目早于2010年便被列入《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划第一批计划》,计划拆除总用地面积约6.71公顷。

直到2017年，江苏中南置地与吓屋、吓围、新屋吓三村的股份合作公司签订合作协议，确定中南置地作为草莆城中村更新规划项目的唯一合作方及实施主体完成本项目拆除重建全部事宜。

值得一提的是，草埔吓屋村旧改也是中南置地首入深圳项目。

中南置地曾表示，将把草埔吓屋村以全部推倒重建的方式分期进行整体改造，将其建设多幢高层住宅、写字楼、大型商业综合体。

不过，就在2019年罗湖区城市更新和土地整备局公示完草埔吓屋村旧改范围认定后，草埔吓屋各村村民以为旧改将步入快车道，没曾想3年过去，吓屋村旧改依旧没动静。

来源：罗湖城市更新和土地整备局

2023年1月份，有草埔吓屋村的居民在领导留言板询问吓屋村旧改的进度，最后得到东晓街道办的回复是将督促开发商加快报批工作，令人匪夷所思的是，东晓街道办声称要督促的开发商竟然不是中南置地，而是融创晟达房地产。

来源：领导留言板

其实早在2021年便传出草埔吓屋村旧改将由融创接手，东晓街道办的回复，相当于证实了中南置地不再作为草埔旧改的操盘企业的事实。

中南置地的退出不难理解，2021年大批知名的房地产建筑企业，遭遇困境，濒临破产，在这样的大环境下，中南置地也是深陷其中。

与大多数暴雷的房企拥有相似的结局，中南置地也在不停变卖资产，草埔旧改不过是其脱手的包袱之一，只是，接手草埔旧改的融创，也在去年面临危机，自顾无暇。

草埔吓屋村的旧改长路漫漫，海关草埔生活区的棚改速度，着实令吓屋村居民羡慕。

当然，早期因缺乏规划坐落无数城中村的罗湖，城市更新成为罗湖未来发展的主路线，从草埔海关生活区立项到签约不到两年的速度，再对比草埔吓屋村旧改长达10几年的长跑仍无下文。

吓屋村远景（乐居摄于23.04）

可见，棚改确实比旧改要实在得多，不过，深圳的棚改已开出了末班车。

近几年，在国家住建部的文件中，并没有明文规定要完全废除棚改政策，但是对棚改的要求进行了进一步细化。比如“控制大拆迁和大建设”，“缩小棚改项目”等等。

在罗湖，命运同样多波折的并不止草埔吓屋村，木头龙旧改长达10年马拉松式旧改最终引进安居建业盘活便是个案例。

木头龙旧改（乐居摄于22.06）

还有笋岗村旧改、泥岗村旧改等处于前期阶段的旧改项目，这里的居民，距离搬新家的日子，仍是个谜。

当然，深圳还有数不清的旧改仍在跑马拉松，你还知道有哪些吗？