实探光明三大新盘！打折揽客的光明还值得卖吗？

从“当红炸子鸡”

到现在购房者口中的“过气网红”

光明真的“凉透”了吗？

近年来，昔日地广人稀的光明区摇身一变，变成了粤港澳大湾区火热的网红片区。“打造世界级一流科学城”、“深圳北部中心”、“综合性国家科学中心”……

得益于此，光明区域价值得以提升，置业热度倍增，楼市也呈现出了火爆的态势，尤其体现在去年。

2020年，光明新房住宅成交达732004㎡，同比增加101%；成交套数达7597套，同比增加110%。多个新盘开盘战绩累累，开盘当日便售罄，甚至秒空。

▲6月，金融街华发融御花园一期出现了近万人摇号的盛况——推售394套住宅，吸引了8997位购房者参与摇号，中签率仅4.37%。

▲8月30日，华润玺云著推988套住宅，均价约5万/㎡，开盘半小时售罄；

▲8月31日，中海寰宇时代推1232套住宅，均价约5.99万/㎡，秒空；

▲9月16日，电建洺悦府推483套住宅，均价约5.97万/㎡，开盘约2小时售罄；

▲9月27日，金融街华发融御花园二期推390套住宅，均价约5.19万/㎡，开盘约5小时售罄；

▲9月28日，民轩揽翠台推249套住宅，均价约5.11万/㎡，开盘约4小时售罄。

光明的楼市热度延续到了今年上半年，万科光年四季在六盘齐开的情况下，当天依然售罄；宏发万悦山最低入围积分72.3，或许是“深圳史上最硬核打新楼盘”。

（宏发万悦山实景图 乐居拍摄于今年2月）

不过到了下半年，楼市低迷的状态弥漫在整个深圳，光明也不例外。

从售楼处还没开放就售罄，到现在92折开盘、销售四处揽客；从“当红炸子鸡”，到现在购房者口中的“过气网红”，光明也凉了？

其实今年受各种购房政策的影响，购房者更加理性，观望情绪浓厚。深圳正在回归居住购买力定价的时代，只有好产品才会受到购房者的青睐。

例如光明地铁盘深铁瑞城，备案1329套房源，最终入围1972批意向购房者，将于12月5日正式选房。

在深圳三批次集中供地中，光明出让三宗地，其中有两宗达到最高限价，最后进入摇号环节；一宗底价成交。

有网友认为：“过气网红是相对于新网红而言的，现在谁是新网红？没有新网红又哪来的过气网红？市场整体凉了而已，没谁过气。”

实探光明三个项目，分别是宏发万悦山二期、即将开盘的中信凯旋君庭和银汇·绿城桂语兰庭。“过江龙”入鹏，是翱翔千里还是“水土不服”？这三个项目能否延续光明之前的热度，我们拭目以待。

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宏发万悦山

宏发万悦山位于光明区光明大道与华夏路交叉口，原为万丈坡城市更新项目二期。项目规划总建筑面积21万㎡，是集住宅、商业、写字楼于一体的综合体。

项目即将推出的二期住宅产品，即宏发万悦山璟庭，户型建面约79㎡三房一厅、89㎡三房两厅、118㎡四房两厅（最终口径以官方公布为准），均价可参考一期4.89万/㎡。

乐居君11月中旬实探时，项目一期大部分楼栋的外立面铺设完成，二期已出地面多层。项目的营销中心已对外开放，置业顾问表示：“二期住宅预计明年一季度入市。”

在交通上，宏发万悦山位于6号线凤凰城站和光明大街站之间，距离光明大街站约800米，实际步行时间约12分钟。此外，项目附近有华夏路、观光路、龙大高速等道路，日常出行还算便捷。

在教育上，项目直线距离2公里范围内有多所学校，如东周小学、深圳市光明中学、深圳实验学校（光明部）、深圳华夏中学（在建中）等，教育资源较为充足。

在商业上，项目规划有2万㎡的商业，可以满足业主日常的购物需求。此外，项目直线距离2公里范围内还有光明广场、星河CoCo city（建设中）等购物中心。

值得一提的是，目前光明区的大型商超都较为匮乏，商业配套的兑现还需要一定的时间。

今年3月，项目一期（宏发万悦山名庭）入市，备案均价约4.89万/㎡，总价区间在407-1118万/套，毛坯交付。项目共有1070批客户选367套房，开盘当天售罄。

想必参与过该项目打新的购房者都知道，当时的难度有多大、门槛有多高：系统崩溃、项目多次销售节点延期、资料审核阶段，购房者“花式被拒”、最低入围积分72.3分...宏发万悦山当之无愧是“深圳史上最硬核打新楼盘”。（详戳→深圳史上最硬核打新over！）

在深圳楼市整体遇冷、购房者观望情绪加剧、打新积分规则改变等等的情况下，项目二期入市时是否还会再现当时的盛况？

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中信凯旋君庭

中信凯旋君庭位于光明区圳美二路与碧丽路交汇处，临近天安云谷、光明小镇欢乐田园。

项目占地面积约1万㎡，总建面约5.98万㎡，总体量较小。

中信凯旋君庭包含两栋约百米高的商品住房、人才住房以及1所幼儿园（18班制），另外还规划有3600㎡裙楼商业。

项目容积率4.34，绿化率40%，车位数397，车位比约1:1。

项目在11月25日备案167套住宅，户型建面约89-124㎡2-3房，装修交付。项目单价区间在4.7-5.57万/㎡，均价约5.16万/㎡，将于12月5日正式线上选房。

在交通上，中信凯旋君庭目前周边并无直达的地铁，距离最近的6号线光明站也有3公里左右，轨道交通出行不便。不过，项目距离6号线支线中山大学站（预计2022年通车）约700米，后期项目的出行便捷度会有提升。

在教育上，项目直线距离3公里范围内中山大学深圳附属学校中学部、爱华小学、诚铭学校等，教育资源分布不集中且较为一般。

在商业上，项目规划有3600㎡的商业，仅能满足业主日常的采买。项目周边其他区域也还在开发中，现阶段片区的商业配套还是较为缺乏。

项目所在的片区整体规划配套的兑现，还处于成长阶段，需要一定的等待时间。片区的认知度尚未得到市场的充分认知，周边比较荒凉，沿街商铺都难寻，居住配套较为缺乏。

项目同片区的云科府，备案1550套房源，共有1066人认筹，开盘去化率约68.8%，当时被认为是“光明入市住宅新盘中‘垫底’的存在。”

紧邻云科府的中信凯旋君庭，这次开盘又会去化几成呢？

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 银汇·绿城桂语兰庭

绿城进光明了，而且还是在深圳的首个楼盘！

项目位于光明大街北侧，原为大唐光明时代，现定名为“汇银·绿城桂语兰庭”，所属开发企业为深圳市汇银置业有限公司。

据工商资料显示，深圳市汇银置业有限公司，所属集团是绿城集团。从案名来看，属于绿城集团“桂语系”产品，绿城集团官网（截止10月31日）显示，该项目是全国第35个、广东的第三个“桂语系”。

乐居从绿城内部人员核实，该项目为绿城合作开发。项目前身为光明区光明街道荔园片区城市更新单元，位于光明区光明街道规划翠辉路北侧、规划荔狮路南侧，从竹华路往北走到尽头便是项目施工地，紧靠着佳兆业云峰汇。现场所见，目前正在打地基阶段。

根据规划，该更新单元用地面积54042.1平方米，拆除用地面积51445.0平方米。项目居住用地被文翠街一分为二，分为两块居住用地！项目北侧为一块教育用地，预计将建设一所36班小学，学校用地12366.5㎡。

开发建设用地面积34424.9平方米，计容积率建筑面积不超过217040平方米，其中住宅不超过201840平方米（含保障性住房69510平方米），商业不超过4700平方米。据信息显示，项目建设周期为2021年-2024年，今年11月刚刚开工。

项目所在片区为光明中心区，是热门的打新片区，项目紧靠光明大街地铁站，周边多个楼盘环绕，汇集了星河天地、佳兆业云峰汇、万科光年四季以及金地峰境瑞府等项目。

就在上周刚刚结束的深圳第三轮集中供地中，由深业摘得的A641-0030宗地、深铁摘得的A641-0029宗地，就位于项目的西侧，这两宗地块普通商品住房销售均价不得高于45,300元/㎡（不含装修）。

而该片区接下来即将入市的安联尚璟府也属于限价项目，最高限售均价4.91万/㎡（不含装修），主推89㎡的三房两厅两卫，111㎡的四房两厅两卫。

综合来说，该项目所处的光明大街板块，商业上有星河、佳兆业等；紧靠地铁光明大街站，步行大约500米（高德测距），一站之隔就是凤凰城板块，享受万达广场配套；在未来周边小区陆续入住后，居住氛围大大提升。

绿城的质量口碑，也是经过了多年的锤炼，可以预见的是，项目关注度自然不会太低。在周边都是4字打头的限价项目前，绿城的深圳首秀，会是什么价位？期盼着。