想买深圳拆迁房？这些旧改回迁流程你必须了解！

说到拆迁房，大家马上开始犯嘀咕：到底能不能拆？啥时候拆？谁来拆？拆完啥时候建？多久可以拿到回迁商品房？关于这些问题，市场上充斥着各类不专业的回答，例如：“签约率90%以上”、“项目4年交楼”等等。要解决大家关于拆迁房的这些疑问，我们还得从深圳城市更新的流程阶段来说起！

对于开发商来说，每个更新项目都必须严格履行这些阶段。但对于想要投资拆迁房的我们来说，我们在项目中是作为被拆迁的权利主体，真正需要参与的阶段其实就只有三个：前期意愿征集、拆迁补偿以及最后的回迁选房。同时，我们在投资前，又需要研判项目内的拆迁房是不是具有投资价值，换言之，我们也需要对项目的列计划情况、规划情况以及实施主体确认情况等一些关键节点进行了解。

避坑点一：更新意愿签约率仅代表权利主体同意进行更新计划申报，签约的也仅为项目计划申报主体，与项目实施主体、搬迁补偿等并不完全关联。同时，即使项目更新意愿签约率100%，也并不代表项目一定会成功进入计划，更不能说明项目拆迁进展。在意愿征集阶段及之前，项目的不确定性很高，风险较大，但同时房屋买卖价格较低，房屋也还能继续使用或出租。

避坑点二：进入更新意愿公示的项目是通过区更新局初审的，还未正式进入计划，但拟拆除范围、土地权属及现状建筑信息图等内容都可以作为参考，以此来判断自己的物业是否被划进了改造范围，只有被划进了拟拆除用地范围内的建筑才会继续进入更新的下一阶段。

避坑点三：更新项目列计划是一个关键节点，此时项目算是有主了，改造方向等内容也会确定下来，风险有所降低，列入计划项目中的房屋价格会有个较大的提升。但列入更新计划只是更新项目“入门”的标志，许多早期项目虽已列入计划，但长期未有进展，这类项目则面临着被调出计划的风险。

避坑点四：到规划批复批复阶段，规划指标及物业类型基本确定，项目烂尾几率更小了，房屋价格还会有所提升。项目如涉及分期实施的则会在规划草案公示时一并公示分期实施方案，不同期项目在后期拆迁、实施时都可能有不同结果，时间相差也可能较大。另外，如果购买的指标房不在项目首期内实施的，回迁时间可能会更久 。

避坑点五：在正式的拆迁补偿协议签订时，房屋基本不能再进行买卖，尤其是当拆迁补偿协议备案后，就无法再进行更改，而且此时房屋价格也到了一个较高的水平，所以此时的拆迁房及回迁指标购买需更加谨慎。在拆迁补偿之后，实施主体就会进行清租、搬迁、拆除等工作，房屋无法继续使用，但会开发商给一定数额的过渡期资金，业主此时就只需拿着拆迁补偿协议坐等开发商建好房子选房回迁就好了。

避坑点六：在项目报建阶段一般会公示项目的总平面图等内容，可以关注下以备选房。最后就是在项目建成之后按照协议的约定进行选房回迁，房屋就正式由旧房变新房了，当然价格也会比之前翻倍甚至更多。

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