黄埔区旧村改造项目土地置换操作指引

一、制订依据 

第一条 根据《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三 旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71 号）《广 州市黄埔区人民政府 广州开发区管委会关于印发广州市黄埔区 广州开发区加快省“三旧”改造改革创新试点工作若干措施的通 知》（穗埔府〔2019〕10 号），为进一步规范旧村改造项目土地 置换事宜，结合我区旧村改造实际情况，特制定本指引。

二、适用条件 

第二条 本指引适用于黄埔区 广州开发区范围内已纳入城 市更新年度计划或位于我区重点征拆范围的旧村改造项目，因改 造用地不规整，确需通过土地整备，实现节约集约用地的要求， 对储备用地和集体经济组织的土地进行的置换。 

第三条 双方置换的用地，原则上应在本行政村（或转制社 区）范围内。

第四条 双方置换的用地须符合我区现行土地利用总体规划、城市总体规划的要求。 

第五条 项目有留用地指标欠账的，原则上应先抵扣留用地 指标；抵扣完留用地指标后，改造用地仍不足的，方可按照本指引办理用地置换手续。 

第六条 置换给政府的原村集体经济组织用地，应由村集体 经济组织完善历史用地手续（已有用地手续的除外），办理集体 转国有手续并完成地上附着物的拆除和土地平整。 

第七条 置换给村集体经济组织的储备用地，应按照国家有 关规定完善征收和农转用手续，因征收集体土地产生的留用地， 原则上以货币方式兑现。

三、置换办法 

第八条 相互置换的用地，原则上应遵循“价值相当”的原则。如相互置换的用地最短的直线距离不超过2千米的，可简化程序，按毛用地面积相等的方式进行置换。 

第九条 相互置换的用地，最短直线距离超过2千米的，应 进行价值评估。评估办法采用基准地价核算法，设定相互置换的 用地性质均为商务办公用地，地上容积率为 2.5，并对期日、容 积率和地块面积进行修正。其中地块面积 400 平方米及以下的， 修正系数为 0.9；地块面积 400 平方米以上，2000 平方米以下的， 修正系数为 0.95。 

第十条 政府储备用地的评估价值比村集体经济组织用地的 评估价值高的，在办理用地置换手续时，评估价差额部分由改造主体上交本区财政并纳入旧村改造成本。 

第十一条 村集体经济组织用地的评估价值比政府储备用地的评估价值高的，按价值相等的原则，调减村集体经济组织用地。

第十二条 严格控制置换用地面积的大小，原则上置换给村 集体经济组织的政府储备用地，不得大于村集体经济组织置换给 政府的用地，符合本指引第十一条的除外。 

第十三条 相互置换的用地，按本指引第八条、第九条、第 十一条、第十二条的原则确定双方置换用地面积，连同项目实施 方案经区城市更新领导小组审议通过后，土地管理部门可按上述 确定的置换用地面积直接办理置换手续，无须再次进行评估。 

第十四条 土地管理部门可按经批复的项目实施方案，将政 府储备用地先行供地给改造主体，同时要求改造主体出具2年内按本指引第六条的要求将村集体经济组织用地交与政府的承诺 函和相应见索即付的银行履约保函，银行履约保函的额度，按政府置换给村集体经济组织的用地面积，用地性质为二类居住用地，容积率为项目居住用地平均容积率的市场评估值，其它参数为项目的平均值确定，并委托有资质的评估机构评估，按照评估价的145%设定。村集体经济组织近期有土地被征收的，也可以用承诺 抵扣留用地指标的方式代替银行履约保函。 

第十五条 置换给村集体经济组织的政府储备用地，可享受原村集体经济组织用地城市更新相关优惠政策。 

第十六条 置换给政府的用地若不符合连片成片开发要求的， 经村集体经济组织作出将前述置换用地周边的土地交由政府征 收储备承诺的（需出具不可撤销的书面承诺函），可予以置换。 

第十七条 政府储备用地置换给村集体经济组织后，办理土地登记时，土地来源可以视同为划拨或者出让。 

第十八条 项目实施方案已批复的，可参照本指引办理用地置换手续。

四、其他 

第十九条 本指引自印发之日起施行，试行 3 年

（购房咨询请扫描二维码）

深圳一万间房源网提供各种特价工改房、旧改房、小产权房等房源信息和资讯，让您轻松实现买房梦想。始终致力于提供真实、可靠、优质的房源信息，打造专业的综合性房源信息咨询服务平台。