2020年东莞工改工旧改项目审批再提速，政策多方面利好

在去年，东莞市政府在市会议大厦召开《关于进一步鼓励城市更新 促进固定资产投资的若干政策》（以下简称“《若干政策》”）新闻发布会，从“减负、扩面、提速”三个维度解读了十八条投资减负措施。记者从会上获悉，按照新政，对于工改工项目有望减少6-9个月的审批时间。

《若干政策》综合考虑了开发主体可能产生的显性成本和隐形成本等问题，力求达到综合性减负目的。其中，减负主要体现在降低土地成本、节约财务成本、降低税负成本、增加财政补助等层面，直接降低企业参与城市更新的成本，进一步激发企业的积极性。《若干政策》明确村自改或村企合作改造的“工改居”“工改商”项目，以改造方案首次批复时间为界线适用新旧地价政策，合理保障各方利益，降低旧项目的土地成本。市政府副秘书长陈志军举例说，以城区片作为参考，经新旧政策测算，商服用途价差约709元/平方米，住宅用途价差约857元/平方米。新政还降低公共设施配建成本，新政明确安排单独宗地由实施主体全额出资配建公共设施并无偿移交政府的，无须计收地价款。

《若干政策》从优化机制上降低制度成本，达到从难做到易做，从不能做到可以做。第10-12条提出，从允许项目提容、降低准入门槛、解决历史问题等方面，进一步扩大城市更新项目覆盖范围，让更多有潜力的项目能够顺利推进。针对按控规实施容积率较低的更新单元（项目），给予满足公共配套承载力的前提下申请适当提高容积率。《若干政策》还优化标图建库审查标准，解决改造地块入库问题，适当降低对现状地类、上盖物占地比例的审查要求，放宽了城市更新项目的准入门槛。这就是说，此举降低了准入门槛，避免“蜂窝状”开发。

审批提速是《若干政策》的一大亮点。以往推进一个城市更新项目，从申请审批到动工建设至少需要两年的时间；如今《若干政策》再次提速，从简化审批上降低时间成本，达到从慢批到快批，从多耗时到少耗时。第13-18条提出，从各审批环节中，通过容差审批、简化审批、下放审批、并联审批，进一步压缩城市更新项目的审批时间，加快城市更新项目推进。例如，实施已批工业用地改扩建容差审批，加快处理土地红线重叠导致的抵押和过户问题，可节约审批时间。

总的来说，一个“工改工”项目，在规划方面不需走“三旧改造”繁琐的程序，直接通过控规调整来实现。符合工业保护线以内2.5或工业保护线外3.0条件的，控规微调可节省2-3个月；即使是比较大的调整，半年内也可完成控规调整，这里至少能节省3个月。其次，供地环节可与控规调整并联推进，节省的时间根据不同的项目而定。此外，下放非拆除重建类更新单元审批权，预计审批时间减少1个月；同步开展土壤污染调查和项目审批，预计审批时间减少3-4个月；简化市土地审批委员会议事规则，预计审批时间减少1-2个月。可以说，一个工改工项目，没有太复杂的情况，审批可以减少6-9个月的时间。

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