南山同乐“缙樾府”，低密刚改新盘，南北通透，超90%使用率！

据最新消息，南山同乐的缙樾府已经开放展厅，近日将开放样板房，预计9月初左右入市，住宅套数约220套，户型面积约114-115-118-133㎡四至五房。

项目位于南山南头同乐，推出户型上基本是户户南北通透，从使用率测算基本可以达到超90%使用率，容积率也非常低，仅3.62。但周边配套相对一般，片区内无大型商业，配套有待完善。

项目与近期开盘的荔源雅苑一路之隔，户型50-117㎡两房至四房，折后总价310万起，折后单价6.1万起，折后均价6.54万，缙悦府可参考这个价格。

今年南山上半年南山入市新盘很少，去年到今年也几乎没有新的宅地供应，所以在市场没有什么动静。

本次主推纯大户型产品，在这个比较冷门的地段，卖改善大户型，说实在挺尴尬的。

平面图和户型图

项目户型包括114㎡4房2厅1卫、115㎡4房2厅2卫、118㎡4房2厅2卫和133㎡5房2厅2卫。

缙樾府均为大户型，虽然存在把阳台改餐厅和房间的情况，整体来讲产品还是很不错的，114㎡做4房，133㎡做5房，空间利用率很高，相比之下，西丽汉园茗院110㎡只能做到三房。

隔壁的荔源雅苑户型为50㎡两房，89㎡三房以及117㎡四房，以小面积刚需为主，小区整体品质和户型都要逊色于缙樾府。

项目简介

缙樾府位于南山区南头同乐片区中山园路与铁二路交汇处，项目东侧紧挨着同乐实验学校，西侧是同乐物联网产业综合基地，南侧是近期入市的安居房同乐馨苑。

从大区位来看，荔源雅苑位居宝安区跟南山区交界处，西侧是宝安中心区，北侧是南山TCL科学园国际E城，东侧是西丽交通枢纽，深圳超级总部基地，南侧是南山中心区。

同乐属于南山区最边缘的区域，存在感很弱。周边多为物流园、工业区、老旧小区以及城中村，居住氛围还可以，但缺乏生活配套。

缙樾府建筑面积为4.79万㎡，建筑高度为31层，建筑高度为99.9米，目前正在施工，已出地面20多层。

交通配套

荔源雅苑距离12号线同乐南站约750米距离，步行约10分钟左右，还有建设中的15号线同乐关站双地铁口物业，贯穿前海、后海、南山、宝安等重要片区，环经济发展核心区域。

周边还有南坪快速，南山大道，北环大道，京港澳高速等交通要道，出行便捷。

教育配套

据2023年南山区教育局公布的学区划分，荔源雅苑小中学区都是划分在南山区教育科学研究院同乐实验学校，该校于2004年创建，是1所九年制公办学校，现有48个教学班。

项目距离科院同乐实验学校约100米，南山首个教科院系实验学校＆九年一贯制学校，教科院：深圳市教育局直属公益一类事业单位，曾打造南山第二外国语学校。

商业配套

项目直线距离约100米有1万㎡隆尚Minitown（目前招商中)，周边目前有成熟的社区底商，可以满足日常需求，在2.3公里范围内有海雅缤纷城，约6公里有前海壹方城，约7公里有深圳万象天地等大型商业综合体等等，坐享超50万㎡南山、宝中成熟中心高端商圈。

休闲配套

楼下规划公园绿地（约2.5万㎡）、铁路文化公园（直线约300m）、新安公园、中山公园，城市绿氧触手可及。

项目点评

优势：

1、纯大户型产品，适合改善客户；

2、距离同乐南站，交通便利性还可以。

不足：

1、体量小，居住舒适度一般；

2、属于南山边缘地带，配套一般。

总而言之，位于同乐南，在宝安和南山的交界地带，属于三不管地带，12号线通车才为大众所知，不上不下的区域片区发展较滞后，配套啥都有，就是都比较普通，但是好在去哪都比较近，商业可以依托宝中多元化高端商业，学校在家门口，上学也很近，地铁稍远，但驾车基本也在二三十分钟内。

项目为大户型改善住宅，地段虽然被人诟病，但总归属于南山，在差不多的价格下，也好于宝安和龙华的偏远地带。参考当前的市场情况，项目价格预估在7-8万左右，未来入市能否热销，还是要看价格。